去年8月，我去菲律賓實地看盤后陸續(xù)買了5套房和幾個車位，不知不覺，已經(jīng)1年過去了。

今天再做個復盤，當做我真實投資經(jīng)歷的分享吧，后續(xù)也會不定期更新復盤記錄噠~

01

先說房價漲幅。

我買的5套房包含兩個樓盤，對應兩家開發(fā)商。

A樓盤：去年9月份買入，目前累計上漲15%；

B樓盤：去年12月份買入，位置和A在同區(qū)域但地段更好些，價格已漲了20%。

菲律賓首都馬尼拉近一年的房價漲幅，相當亮眼。

根據(jù)萊坊國際的數(shù)據(jù)：2019年3月至2020年3月，馬尼拉的住宅價格同比上漲22.2%，全球排名第一。

而統(tǒng)計的150個城市中，平均漲幅才4.3%。

國內(nèi)樓市頗受矚目的深圳，也不過5.2%。

馬尼拉的房價已經(jīng)連續(xù)7年上漲了。根據(jù)CEIC顯示，今年疫情前，大概是10%的增長，疫情下反而加快了腳步。今年一季度增長為12.4%

處于穩(wěn)定高增長狀態(tài)中。

其中一個重要原因，我之前提過：

菲律賓的大開發(fā)商會周期性地上調價格，從而制造出房價上漲的溢價空間。

比如我買的房子，有時一個季度上漲3%，有時上漲5%，房價就這么相對穩(wěn)定地上去了。

02

如果讓臨公子現(xiàn)在重新分析菲律賓的房產(chǎn)，我覺得主要有3點。

第一，經(jīng)濟基本面依然對樓市利好

哪怕菲律賓的房子已經(jīng)漲了幾年。

這個感覺有些像，2008年以后國內(nèi)房價一直走高，每年都有很多人認為既然漲了幾年，后面可能會回落一樣。

實際上，后續(xù)是漲是跌，看的并不完全是前面漲不漲，就像有些地方哪怕再便宜都沒有增長可能性。

房價的黃金上漲期，有幾個相對公認的條件：

1、GDP增速最好連續(xù)幾年超過6%；

2、人均GDP，3000-8000美元；

3、城市為人數(shù)超過1000萬的“超級大城市”。

雖然這只是個參考，但你套在幾個城市驗證下，會發(fā)現(xiàn)還是有一定參考價值的。

樓市的顯著上升期大概是10-15年，08年中國的人均GDP為3313美元，后面的事情大家都知道了。而現(xiàn)在菲律賓為3597美元，正處于房價黃金上漲期的開端（目前中國已10121美元，泰國已7194美元，柬埔寨才1610美元）。

第二，房產(chǎn)紅利空間依然存在

馬尼拉城市的紅利空間從何而來？

供需上：

作為世界人口密度最大的城市之一，馬尼拉有2400萬人口，住宅需求66萬以上，但目前供應鏈只有35萬套。外加當?shù)亟ㄔO周期很長，建公寓往往長達4-5年，進一步造成了“供<需”的局面。

我們買房時，一定要關注城市的常住人口和住房比例，它們決定了供需，而供需決定了房價趨勢。

投資回報率：

前面說了房子漲幅，實際上馬尼拉的租金回報率也是很可觀的。住宅入住率在90%以上，一套一居室公寓（20-24平米）每月租金可達到3500元人民幣，核心區(qū)租售比在7-9%，在全球排名前列。

而北京上海，差不多只有1.5%。

投資門檻上：

菲律賓房產(chǎn)的投資門檻比較低，我去年買的時候還是0首付，不過現(xiàn)在的首付多數(shù)是總價的5%-20%。

不出意外的話，首付比例將越來越高。畢竟是一個被看好的市場。

每月月供集中在3000-6000元，分4-5年支付，交房時結清尾款，過程中可隨時轉售。

第三，要找低估價值區(qū)

你可能聽過一句話：全球一線城市核心地段的房子，是保值增值的好資產(chǎn)。

這話呢，不能說它錯。

但和沒說一樣。除了看城市，關鍵要看具體地段、買入時機、賣出時間等等。

就拿國內(nèi)看。

北上廣深的房子就一定增值嗎？未必吧。

2017年之前可能隨便找個一二線城市買入，或多或少都能漲一點，但之后，很多人買入不僅沒增值反而降價，等于資產(chǎn)縮水。

再舉個菲律賓的例子。

同樣是首都馬尼拉，同樣核心CDB，漲幅情況很可能都相差很多。比如Makati和BGC，是城市的金融和商區(qū)中心，地段優(yōu)越交通方便，但它們適合生活，不太適合投資。

為什么？

因為連續(xù)幾波上漲，已讓這兩個板塊房價接近飽和，新盤資源極少。

就算是同個區(qū)域，隔著幾公里漲幅可能都不同。我買的兩個樓盤都是奎松地區(qū)，周圍基礎設置和配置都不錯，但后買的那套地段更靠中心些，外加其他因素，漲幅也更大。

馬尼拉的地鐵即將建成，貫穿城市重要區(qū)域，中國老百姓應該都明白，地鐵沿線的房價必然又要漲一波。

房子越有潛力，越被低估，安全邊際就越高。

所以說吶，不是隨便閉著眼睛在一線城市買房就能穩(wěn)賺，城市、地段、買入時機、買出時機等等，都是影響房價的重要因素。

03

有人問，那菲律賓的房子風險點有哪些呢？

在臨公子看來，核心風險點，其實和國內(nèi)買房的風險點是一樣的。

在什么城市買？在什么地段買？何時買入？開發(fā)商怎么樣？……

此外有個特別之處——

購買渠道。

國內(nèi)目前菲律賓購買渠道有2種：

1、中介。當?shù)亻_發(fā)商與中國銷售團隊合作，由中介代理。

2、團購。由大宗買家先簽購批量買下，再由個人買家成團購買。

這兩年，第二種團購模式越來越多。優(yōu)勢比較明顯：

一來，中介銷售的話，會把價格抬得比較高，壓低了房子未來的溢價；

二來，團購有利于負責團購的公司與開發(fā)商談到更好的資源，比如更低的房子總價、更低的首付比例、更低的月供等等。

順便提醒下，如果要在菲律賓買房，建議買期房而不是現(xiàn)房。

前面說過了，“低首付+期房制度”是它的優(yōu)勢之一，現(xiàn)房要全款買房，把分期付款這么好的杠桿工具給浪費了。

何況在供不應求的樓市里，多數(shù)好房在期房階段都銷售光了（不少甚至在開盤前就銷售得差不多了），被剩成現(xiàn)房，大概率是賣不出去的房子……

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