? ? ? ? ? ? 一、土地市場(chǎng)現(xiàn)狀

2021年下半年第二輪集中供地的8個(gè)城市，土地市場(chǎng)現(xiàn)狀呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特征：

1、土地溢價(jià)率普遍低

2021年下半年第二輪集中供地，土地出讓整體溢價(jià)率普遍低，其中：

重慶整體溢價(jià)率只有0.02%，在成交的28個(gè)地塊中，只有一宗地溢價(jià)率達(dá)到0.43%；合肥成交的8塊地，有6塊地的溢價(jià)率在3%以內(nèi)；蘇州成交的16宗地，有14宗地底價(jià)成交；武漢出讓51宗地，成交24宗，只有1宗地進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，溢價(jià)率6.77%。

2、土地流拍率普遍高

2021年下半年第二輪集中供地，土地流拍現(xiàn)象比較嚴(yán)重，其中：

重慶終止流拍地塊14宗，終止流拍率為33%；合肥終止流拍地塊9宗，終止流拍率為52.94%；蘇州終止流拍地塊3宗，終止流拍率為13.04%；沈陽終止流拍地塊27宗，終止流拍率為58.7%；成都終止流拍地塊23宗，終止流拍率為30.67%。

截至發(fā)稿之日，2021年下半年第二輪集中供地的8個(gè)城市，超過100宗地直接流拍，流拍率達(dá)30%。

3、全國性房企參與度低

以武漢2021年第二輪集中供地為例，出讓51宗地，除龍湖地產(chǎn)、當(dāng)代地產(chǎn)外，其它全國性房企沒有一家出手，成交的24宗地，有14宗被地方國資平臺(tái)托底拿走。

? ? ? 二、土地市場(chǎng)現(xiàn)狀原因分析

那么，是什么原因?qū)е?021年第二輪集中供地出現(xiàn)這種現(xiàn)狀呢？仔細(xì)研究有以下幾個(gè)原因：

1、房企融資資金受限是首要原因

大家知道，在房地產(chǎn)金融監(jiān)管三條紅線之下，很多房企處于融資受限之中，其中：

觸碰三條紅線，不得新增有息負(fù)債；

觸碰兩條紅線，有息負(fù)債規(guī)模不得超過5%；

觸碰一條紅線，有息負(fù)債規(guī)模不得超過10%；

即使三條紅線均未觸碰，有息負(fù)債規(guī)模不得超過15%。

而在前幾年，房地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)模的道路上狂奔猛進(jìn)的時(shí)候，前50強(qiáng)房企幾乎沒有一家房企不觸碰紅線的。我們來看看TOP15上市房企負(fù)債榜，就知道房企負(fù)債情況：

因此，在融資規(guī)模受限的情況下，房企停止拿地，進(jìn)而導(dǎo)致土地流拍就很自然了。

2、新房銷售回款受阻或延后是次要原因

房企在融資規(guī)模受限的情形下，進(jìn)而轉(zhuǎn)向通過銷售回款來進(jìn)行回血。但是銷售回款也受到了阻礙或延后。

眾所周知，2021年上半年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了一個(gè)小陽春，特別是浙江地區(qū)，很多地方的房價(jià)直接上漲了50%，如紹興諸暨和金華東陽。

2021年上半年房地產(chǎn)的小陽春和房價(jià)的上漲，帶來了房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款的猛增，而這種個(gè)人按揭貸款的猛增，在房地產(chǎn)貸款集中度管理監(jiān)管政策將個(gè)人按揭貸款額度牢牢控制在社融總額度的32.5%之下，直接導(dǎo)致2021年下半年個(gè)人按揭貸款的額度的緊張。

2021年下半年個(gè)人按揭貸款的額度的緊張，帶來的后果是個(gè)人按揭貸款遲遲不能放款，甚至有些地區(qū)停止二手房貸款。

因此，房企想通過銷售回款進(jìn)行回血的路徑也受阻了。

在三條紅線監(jiān)管之下，大部分房企都根據(jù)銷售回款來確定拿地步驟，銷售回款受阻或延后，也導(dǎo)致投資拿地普遍收縮。

3、房企或個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍看衰，以致房企不敢溢價(jià)拿地是第三個(gè)原因

在2021年第一輪集中供地中，很多城市通過各種手段來進(jìn)行穩(wěn)地價(jià)。

以杭州為例。為了穩(wěn)地價(jià)，杭州2021年第一輪集中供地，不僅搬出了地價(jià)熔斷機(jī)制，還搬出了競(jìng)配建、競(jìng)自持、競(jìng)品質(zhì)等手段。

通過這些手段，雖然地價(jià)穩(wěn)住了，但是房企的拿地成本沒有降下來，甚至進(jìn)一步壓縮了房企的利潤空間，這是其一。

其二，這些機(jī)制和手段，將地價(jià)降下來以后，也降低了房企和購房人的預(yù)期。

大家知道，房企敢溢價(jià)拿地，甚至面粉比面包貴，或者購房人敢投資，其中一個(gè)重要的邏輯就是看好當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)會(huì)往上走。

而房價(jià)往上走的一個(gè)最重要的因素就是周邊地塊土拍價(jià)格高。

而現(xiàn)在，土拍價(jià)格引入熔斷機(jī)制，被人為控制在一定的價(jià)格水平，因此，房企和購房人看漲的邏輯就不存在了，因此，無論拿地，或者購房均趨向保守。

當(dāng)然，除了房企融資資金受限、銷售回款受阻或延后、房企和購房人普遍看衰等因素導(dǎo)致2021年下半年第二輪集中供地現(xiàn)狀外，還有其它因素，比如拿地金額受限等等，在此不再一一詳述。

在2021年下半年第二輪集中供地現(xiàn)狀出現(xiàn)后，有人認(rèn)為，只要央行放水，房價(jià)還是會(huì)漲起來的，這是樂觀主義的想法。我個(gè)人認(rèn)為，在三條紅線和貸款集中度監(jiān)管政策之下，央行放水，已經(jīng)和房地產(chǎn)關(guān)系不大了。房住不炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期，作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，將會(huì)長期存在。