文/葉檀 ?財(cái)經(jīng)女俠 | 毒舌善心
前兩天，有則假新聞江湖流傳。
一個(gè)京城土壕，全部7折拋售自己41處房產(chǎn)，都是大面積的豪宅，總面積9882平方米，貨值起碼在10億元以上。
之所以這樣的傳聞到處叫魂，是因?yàn)榫址砍山涣糠从吵鍪袌?chǎng)的恐慌。大量拋售，沒(méi)有人買(mǎi)，成交量下降，價(jià)格下降。
房產(chǎn)稅必然會(huì)出臺(tái)，對(duì)此不要抱僥幸心理。
證據(jù)有二：一是一些地方財(cái)政相當(dāng)緊張，根本是寅吃卯糧，甚至一些地方連發(fā)工資都有困難。一些地方固定資產(chǎn)投資大幅下降。這次，不能像1998年到2017年這樣，再次大規(guī)模賣(mài)地。
地方政府也想賣(mài)地，一些地方已經(jīng)賣(mài)不出去，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始防守。8月10日，太原市舉行了“史詩(shī)級(jí)”的大規(guī)模土拍，拿出熱點(diǎn)區(qū)域的8幅黃金地塊（總面積約82.71萬(wàn)平方米）進(jìn)行拍賣(mài)，起拍價(jià)合計(jì)130.82億元。
7月20日發(fā)布拍賣(mài)公告，結(jié)果讓人大跌眼鏡。8幅黃金地塊中，只有2幅地塊各有一家房企報(bào)名，其余6幅地塊無(wú)人問(wèn)津。有房企報(bào)名的2幅地塊，因出價(jià)未達(dá)拍賣(mài)底價(jià)，沒(méi)有交易成功。也就是說(shuō)，8幅土地全部流拍。
8月14日，《南方都市報(bào)》報(bào)道，今年以來(lái)，一線城市的住宅土地流標(biāo)達(dá)到11宗，總起價(jià)達(dá)到224億。其中北京6宗，廣州5宗。
二線城市出讓的住宅土地，年內(nèi)流標(biāo)合計(jì)高達(dá)132宗，2017年同期只有45宗，同比上漲了193%。三四線城市住宅土地流標(biāo)高達(dá)472宗，上升明顯。
找到地方財(cái)政新來(lái)源刻不容緩，否則，地方政府破產(chǎn)潮將爆發(fā)。
二，實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，無(wú)法提供給地方足夠的稅源?，F(xiàn)在中低端制造業(yè)日子難過(guò)，市場(chǎng)呼吁的是減稅。如果繼續(xù)加征稅收，相當(dāng)于在痛苦至極的老虎身上拔毛，必然激起強(qiáng)烈的反彈。
繼曹德旺之后，蔣錫培再次呼吁給制造企業(yè)減稅。降低增值稅率。將目前的三檔增值稅16%、10%和6%改為兩檔10%和5%。小規(guī)模企業(yè)，即營(yíng)收在500萬(wàn)元及以下的，免征增值稅；營(yíng)收在 500~2000萬(wàn)元的，減半征收增值稅。將利息納入增值稅抵扣。將融資費(fèi)用也納入抵扣鏈條，將切實(shí)降低企業(yè)的融資成本，扶持企業(yè)發(fā)展。
房地產(chǎn)稅如箭在弦，不得不發(fā)。兩害相權(quán)取其輕，房地產(chǎn)稅是所有的稅種當(dāng)中，反對(duì)意見(jiàn)相對(duì)不大的一種。
表面上有很多反對(duì)聲，但媒體對(duì)高房?jī)r(jià)一直以來(lái)的痛批，說(shuō)明很大一部分人支持降低房?jī)r(jià)、支持開(kāi)征房產(chǎn)稅。
開(kāi)征房產(chǎn)稅，得罪開(kāi)發(fā)商、大地主，大投資者；不征收房產(chǎn)稅，得罪的是制造業(yè)主，得罪的是沒(méi)有資產(chǎn)的年輕人，得罪的是地方政府——如果是你，何去何從？答案非常明確。
房地產(chǎn)稅估計(jì)兩年后出爐，這一年半的時(shí)間，是大地主的逃生機(jī)會(huì)。
我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，房產(chǎn)稅法全面修訂版最快在2020年全面表決通過(guò)，2021年前后推出。2017年沒(méi)有初審，現(xiàn)在快馬加鞭。
《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》披露，今年4月份，房地產(chǎn)稅法草案曾在系統(tǒng)內(nèi)部征求過(guò)意見(jiàn)，省級(jí)人大、省級(jí)財(cái)政等相關(guān)部門(mén)都參與其中。有參與人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，草案對(duì)各方面因素都有考慮。
有自媒體表示，領(lǐng)導(dǎo)層分別在3、4、7月完成了一輪內(nèi)部意見(jiàn)征集。最近的一次是8月7日，住建部召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，提出了一些要求，最最重要的是落實(shí)了兩點(diǎn)：開(kāi)始征收的時(shí)間和第一批征收的城市。
看看，征收時(shí)間大致都定了，大規(guī)模推開(kāi)的試點(diǎn)城市也定了。
8月16日新聞，國(guó)務(wù)院通知在2019年6月底前，所有直轄市、副省級(jí)城市和省會(huì)城市全面實(shí)施“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”。
預(yù)測(cè)初期開(kāi)征的有：北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、南京等一二線城市，也可能有四五線城市，否則得不到各類(lèi)城市的經(jīng)驗(yàn)，怎么進(jìn)行全面推廣？總之，一線城市和新一線城市必定是重點(diǎn)。
在這一年半的時(shí)間里，大量有房的，必須集中到幾套性?xún)r(jià)比最高的房子里，土地同樣如此。
房地產(chǎn)稅有多重？
引用一組推測(cè)。
第一，首套住宅必然會(huì)免征稅，第二套以上再征。第二，地方政府依情況決定免征面積，未來(lái)，交通便利的小戶(hù)型、稀缺區(qū)域豪宅，比普通大戶(hù)型更受歡迎。第三，有可能設(shè)置累進(jìn)制、帶有懲罰性的房地產(chǎn)稅。比如第五第六套的稅要比第二第三套的高得多。第四，租金也會(huì)嚴(yán)厲征稅。估計(jì)房產(chǎn)五套以上，會(huì)被嚴(yán)厲懲罰。
舉個(gè)栗子。上海，上海人第二套人均超60平米，非上海人第二套開(kāi)征。你有價(jià)值600萬(wàn)的二套房，一年就收（6000000*0.6%=）36000元的房產(chǎn)稅。如果房子用于出租，相當(dāng)于比原來(lái)少拿一半租金。如果房子漲價(jià)了，則要按規(guī)定周期進(jìn)行重估交稅。房?jī)r(jià)漲，稅也是水漲船高。
重慶舊別墅180平以?xún)?nèi)免稅，新買(mǎi)的別墅和住房100平以上就要交稅。如果房?jī)r(jià)高于均價(jià)3倍以?xún)?nèi)，稅率是0.5%，3-4倍，是1%；4倍以上，是1.2%。同樣新買(mǎi)一套600萬(wàn)的房子，最多每年要交72000元的房產(chǎn)稅。有可能比收獲的租金還高，入不敷出。
證明房產(chǎn)稅沒(méi)用太可笑了，老虎不發(fā)威，當(dāng)他是病貓。房產(chǎn)稅是政府最大的做空工具，如果稅收普遍征收2％以上，對(duì)房地產(chǎn)將有明顯影響。
征收房產(chǎn)稅后，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有三種呈現(xiàn)方式：
一是在貨幣寬松階段，房地產(chǎn)的投資收益遠(yuǎn)超過(guò)房地產(chǎn)稅的時(shí)候，房地產(chǎn)作為避險(xiǎn)工具，還會(huì)繼續(xù)作為重要的投資工具。這一點(diǎn)可以參照1997年到2008年之前的美國(guó)房地產(chǎn)。
二是在經(jīng)濟(jì)大幅增長(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格將隨之穩(wěn)步增長(zhǎng)。
美國(guó)在上世紀(jì)70年代80年代有兩個(gè)小波動(dòng)，下跌不到10％，但從1997年后，政府過(guò)度保障加上瘋狂的房地產(chǎn)金融衍生品，使得2008年的美國(guó)房地產(chǎn)下跌釀成全球金融危機(jī)，房地產(chǎn)瘋狂上漲與下跌一定是金融現(xiàn)象。
第三，房產(chǎn)稅推出后，有一個(gè)重要的指標(biāo)租金回報(bào)率將受到重視，該房產(chǎn)能不能買(mǎi)，取決于租金回報(bào)率是否能夠超過(guò)同期限無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率。
諸位，逃生通道開(kāi)放還有兩年左右，看看現(xiàn)在已經(jīng)收稅的商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)、運(yùn)作方式吧，以后住宅地產(chǎn)將類(lèi)似。
