隨著政府持續(xù)推進，租賃市場不斷完善，對于租客而言，租房選擇長租公寓尤其是集中式公寓已經成為一種潮流，更是年輕人樂于接受的生活方式。

但是對于集中式公寓而言，從項目改造、租金定位、公寓運營管理以及租客體驗來說，公寓主怎么做才能拿到租客“芳心”，同時又能保障基本收益和最終盈利卻至關重要。今天湯司令給大家?guī)硪环輰嶋H的集中式公寓運營策劃案，帶領大家從最真實的長租案例去了解集中式公寓的運營和管理。

長租崛起!公寓行業(yè)的發(fā)展趨勢

大顛覆!大城市相繼出臺租房落戶的政策，立足解決于大城市的租賃市場的供需矛盾;

大進步!相繼有小米，萬科等多家上市公司，進軍公寓租房領域，因為這塊蛋糕很大，現在國家扶持正處于風口之上;

大方針!未來對于對品牌公寓的認證條件，市場的準入門檻等標準進行明確和細化，消除黑中介，群租等租房亂象;

大時代!現在中國的GDP每年上漲都在世界前列，中國人的消費水平也慢慢進入到一個輕奢的消費時代。

所以，對于居住環(huán)境的提升，也是未來的必然趨勢。

一份100分的集中式公寓運營策劃案

1公寓定位

TY公寓是深圳的一家集中式長租公寓，房東拿下整棟樓并對房間進行整體裝修設計，配備統(tǒng)一服務。公寓定位為一個面向現代都市青年居住、生活、交友的社區(qū)。通過“社群”概念，再加上智能硬件、精裝軟裝設計等特色打造，

為所有租客提供良好的社交平臺，而不僅僅是單純的居住產品。

為了保障租客能夠想出融洽，公寓在招租時設定了“三不租”：45歲以上的不租,帶孩子的不租,不愛交朋友的不租。

2XX公寓周邊競品分析

對于公寓而言，一個合理的價格是能夠保證盈利和出租率的重要因素，想要為公寓制定一個合理的價格就要做到知己知彼，了解周邊租房產品品質和價格。

農民房：

LX花園單間;不帶電梯900，帶電梯1100元/月

特點：空房為主

附近公寓：

單房：DSTY公寓 1600元/月;JH公寓2280元/月;NY公寓2180元/月

商品房：

SH花園

兩房一廳：4200-5000元/月不等;合租單間：2100-2500元/月

就該區(qū)域房源而言，大家所面臨的環(huán)境和租客是一樣的。評估周邊環(huán)境，此區(qū)域交通通勤可以達到70分，相關生活配套設施比較完善，可以達到90分，就地段而言地段，可以達到80分。

3如何定價

定價6原則

租金價格取決于價值不取決于成本;

租金價格對應切實的服務;

價格可控范圍內具有可比性;

調整價格務必調整服務;

價格差異是盈利關鍵;

提高利潤必然影響出租率。

最終定價

單房：

簽約一年2299元/月，簽約6-9個月2399元/月，簽約1-3個月2499元/月。

一房一廳：

簽約一年;2599元/月，簽約6-9個月;2699元/月，簽約1-3個月;2799元/月

兩房一廳：

簽約一年2899元/月，簽約6-9個月2999元/月，簽約1-3個月3299元/月。

4營銷目標

單間租金價格：2299元/月

銷售期限：38天

出租率：大于95%

運營成本：10萬

5銷售方案：根據消費心理學設計8大方案

物質獎勵：

人都有愛貪小便宜的心里，采購了一些不同的小禮品，如鑰匙扣，手機扣，地毯，搬家包裝袋，深圳通卡套鑰匙毛絨掛件等，針對簽約的客戶免費贈送。

概率事件：

人都喜歡相信命運或運氣，所以針對來看房的人給予每人搖取轉盤抽獎的權利，且只有一次機會，獎品有幾百元的減免租金，送網費，管理費，送小禮品等。

營造稀缺：

人對充裕的東西都是沒有感覺的，比如空氣，但對于稀缺的東西往往能帶來更強烈的刺激，好的房型給一些限時優(yōu)惠活動，比如簽約前10名的租客，都會有相應的優(yōu)惠活動。

激發(fā)競爭：

人的本能就是渴望更強，競爭和比拼永遠是人的天性，對于比較好的稀有的房型，采取預招租的策略，競拍心理價位，截止7天后對外招租，報價最高的獲得這間房的居住權。

炫耀獵奇：

大部分女生都是喜歡拍照并發(fā)朋友圈炫耀的，針對簽約女租客，拍簽約照歡迎入住，然后免費修圖P圖，要求就是希望租客可以幫公寓轉發(fā)朋友圈。

強烈情緒：

對于簽約入住的用戶，重視簽約儀式，首次搬家入住，首次看房等具有紀念意義的時間點，都需要公寓管家做出特別的小活動，充分讓客戶感受到不一樣的氛圍。

重視尊重：

對于初到深圳看房的人，管家都會親自派車去接送，因自己原因不能提供車輛就讓客戶自己打車過來公寓報銷費用，充分讓客戶感受到被尊重渴望他入住的感覺。

制造對比：

通過一系列的對比，突出某個房型的優(yōu)點和某種服務的超值感，進而給與一個客戶進行決策的理由，高和低，大和小，顏色對比。

14個招租渠道

招租可以選擇：蘑菇租房、58同城、趕集、豆瓣、小組、QQ群發(fā)、軟件、微信、公眾號、新浪微博、咸魚租房、兼職發(fā)帖團隊、大學生地推、中介公司、廣告投放、資源互換、招租團隊、關鍵字優(yōu)化等錢渠道。

6運營核心

租客運營：微信群運營、公眾號運營

活動運營：

線上活動：微信群，在線游戲;

線下活動：聚會，聚餐，桌游，聯誼等;

資源運營：

對外——智能硬件供應商、網絡供應商消防、公安、街道、網格管理系統(tǒng)供應商;

對內——電梯 戶外廣告快遞服務電梯廣告外賣桶裝水金融服務。

7理論和工具

蘑菇伙伴

公寓saas系統(tǒng)——蘑菇伙伴管理系統(tǒng)，一手掌握錄房管房招租合同收款數據租后7個環(huán)節(jié)。

智能化的管人：

1、可以通過系統(tǒng)直白的表達出租客的預約和預定訂單;

2、可以的清晰的查詢出任一房間租客的物業(yè)信息，避免了消息遺漏，造成租客不滿的行為;

3、可以及時的觀察到租客的意向信息，避免了租客流失的現象。

智能化的管房：

1、可以添加房東名下愿意出租的任何地產，而且通過圖表可以做到一目了然;

2、可以隨時切換到任意一家名下的公寓，查看其出租和物業(yè)的情況;

3、可以清晰的展示出業(yè)主的賬單，以及對于他們的統(tǒng)一管理。

智能化的管錢:

1、可以做到流水透明化，可以清楚的看到每一筆的公寓流水，支付方式和日期;

2、可以通過圖表清晰的表達出整個公寓的運營情況，確保錢財的來路和去向;

3、可以通過資料審核，設置權限，保證了資金的安全性。

云丁門鎖

云丁門鎖：通過手機、指紋、密碼等多種智能方式解鎖。

產品：云丁公寓門鎖、云丁公寓電表、公寓水表、智能網關

系統(tǒng)：設備管理系統(tǒng)——房東端;設備管理系統(tǒng)——租客端

8運營人員配置

運營團隊：專業(yè)熟練掌握公寓管理系統(tǒng)的運營人員。

配備人員：

銷售期：1個店長，2個管家，4個兼職，一個保潔，一個保安，一個水電工

運營期：2個管家，一個保潔，一個保安，一個水電工

設計期間：待定

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