文章內(nèi)附《2018年中國長租服務(wù)行業(yè)研究報(bào)告》，下方評(píng)論回復(fù)1，即可獲取報(bào)告，如遇問題，私信魚君~

近日，北京房租大漲的討論不絕于耳。根據(jù)媒體爆料，自如、蛋殼等房產(chǎn)中介，獲得巨額融資后，通過囤積空置房屋，從而哄抬房屋出租價(jià)格。名為“Xianpian”的網(wǎng)友在水木社區(qū)發(fā)帖稱：自家房子要出租，在天通苑，120平三居，心理預(yù)期是7500就很不錯(cuò)了，來了自如和蛋殼兩幫人，自如報(bào)價(jià)8500給11個(gè)月，蛋殼給加價(jià)到9000，自如報(bào)價(jià)提高到9500，蛋殼急了，說總比自如高300，最后幾輪過后蛋殼給到10800每月，給11個(gè)月，明顯的賠本兒買賣?？催@局勢(shì)，應(yīng)該是資本進(jìn)入租房市場(chǎng)，靠賠本兒高價(jià)搶占房源做運(yùn)營，長期下來壟斷了大量房源，最終提高房租。

資本市場(chǎng)保持熱度同時(shí)向商業(yè)模式更加清晰的成熟企業(yè)傾斜

自2015年開始，資本的熱情關(guān)注也是推動(dòng)長租服務(wù)行業(yè)在近3年里快速崛起的推動(dòng)力之一，許多長租公寓、互聯(lián)網(wǎng)長租平臺(tái)以及其他業(yè)態(tài)陸續(xù)出現(xiàn)，長租商業(yè)模式進(jìn)入了創(chuàng)新升級(jí)階段；但在這一時(shí)期，長租作為偏重資產(chǎn)并高度依賴于資金與地產(chǎn)資源的行業(yè)，資本的大量涌入在助推長租成為風(fēng)口的同時(shí)，在對(duì)物業(yè)資源、人才資源的搶奪過程中也引發(fā)了局部過熱的現(xiàn)象；再加上初期長租領(lǐng)域的盈利模式仍不甚清晰，2017年以來已出現(xiàn)多家長租公寓因?yàn)橘Y金鏈斷裂而宣布倒閉的情況。進(jìn)入2018年，如何建立完善穩(wěn)定的商業(yè)模式在部分優(yōu)勢(shì)企業(yè)當(dāng)中已開始逐漸清晰，而資本市場(chǎng)保持熱度同時(shí)，目光也向產(chǎn)品趨于成熟、更有盈利可能的企業(yè)傾斜。

巨頭入局+政策導(dǎo)向長期推動(dòng)長租公寓發(fā)展

中國長租公寓行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了4個(gè)階段，1998-2005年為初期，從業(yè)者主要為行使“機(jī)構(gòu)房東”業(yè)務(wù)；2005-2012年行業(yè)迎來了淘汰期，大量企業(yè)倒閉、合并，市場(chǎng)重新洗牌；2012-2015年為系統(tǒng)化運(yùn)營期，機(jī)構(gòu)房東租金水平、服務(wù)水平逐漸上升，部分現(xiàn)階段的規(guī)模型公寓品牌開始形成；2015年國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)性行業(yè)，促進(jìn)消費(fèi)集中升級(jí)的指導(dǎo)意見》，將長租公寓定性為生活性服務(wù)行業(yè)，按照生活性服務(wù)行業(yè)給予政策支持，長租公寓進(jìn)入發(fā)展期，酒店運(yùn)營商、地產(chǎn)巨頭紛紛入場(chǎng)，國家隊(duì)也開始布局，在大而散公寓服務(wù)中開始形成品牌化的格局。

長期市場(chǎng)自發(fā)運(yùn)轉(zhuǎn)，管理、服務(wù)與信用體系整體缺失

中國傳統(tǒng)租房行業(yè)長期處于市場(chǎng)自發(fā)運(yùn)行的狀態(tài)，行業(yè)整體缺失標(biāo)準(zhǔn)化的行業(yè)規(guī)范體系，中間主要的發(fā)展困境表現(xiàn)為：

（1） 住房空置率偏高，房源多而分散，在房源端缺乏有指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的管理體系和標(biāo)準(zhǔn)化的房屋規(guī)格，房源與日漸多樣化的租房人群之間長期處于匹配度不高的狀態(tài)；

（2）租房行業(yè)以中介服務(wù)為核心主體，缺失配套的租房服務(wù)體系，同時(shí)由于規(guī)范性不足，導(dǎo)致信息不對(duì)稱、租住的撮合效率低，且有哄抬房租、強(qiáng)迫交易等“黑中介”問題屢屢發(fā)生；

（3）用戶體驗(yàn)長期沒有得到足夠重視，遭遇“黑中介”往往缺乏反饋通道，維權(quán)效果差，租房過程缺失有效的信用評(píng)價(jià)體系；

（4）本質(zhì)上為信息資源出售的傳統(tǒng)中介收費(fèi)模式在互聯(lián)網(wǎng)信息時(shí)代已日漸陳舊，需要向服務(wù)型收費(fèi)模式創(chuàng)新轉(zhuǎn)變。

政策層加大指導(dǎo)與監(jiān)管力度，對(duì)長租行業(yè)的規(guī)范化與服務(wù)升級(jí)提出更高要求

自2015年開始，有關(guān)長租的政策紅利不斷釋放，政策出臺(tái)文件專門扶持租房租賃產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，并明確加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化租賃企業(yè)的發(fā)展。從2015年《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》，到中國首部專門針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》的推出，政府大力發(fā)展與規(guī)范租賃市場(chǎng)的態(tài)度十分明朗，對(duì)長租行業(yè)的規(guī)范化與服務(wù)升級(jí)提出更高要求。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)約談多家住房租賃企業(yè)一周內(nèi)，8月23日，鏈家旗下北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司發(fā)布《自如關(guān)于堅(jiān)決配合政府調(diào)查的說明》表示，北京市監(jiān)管部門日前發(fā)布對(duì)租賃市場(chǎng)調(diào)查情況，自如作為被調(diào)查的房屋租賃企業(yè)之一，高度重視、認(rèn)真配合政府部門的調(diào)查，全面接受相關(guān)查處結(jié)果，并將在此基礎(chǔ)上進(jìn)行深度自查、堅(jiān)決整改。

政策層加大指導(dǎo)與監(jiān)管力度，對(duì)長租行業(yè)的規(guī)范化與服務(wù)升級(jí)提出更高要求

北上廣深超大型一線城市在未來較長的一段時(shí)間內(nèi)仍然是長租行業(yè)的最主要戰(zhàn)場(chǎng)，但一線城市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)和大城市病存在一定的人口擠出效應(yīng)；同時(shí)在人才引入政策和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的牽引下，部分二三線城市和呈現(xiàn)出明顯的人口流入動(dòng)態(tài)，如杭州、長沙、重慶、西安、武漢等城市都為人才流入提供了大量便利，同時(shí)地方長租政策不斷出臺(tái)并落實(shí)，市場(chǎng)信心增長，充分利好長租行業(yè)發(fā)展向非一線城市的滲透與擴(kuò)張，未來逐漸增多的資源優(yōu)勢(shì)型二三線城市及其輻射地區(qū)將是長租行業(yè)的重點(diǎn)覆蓋方向。一線城市是核心地區(qū)，政策和經(jīng)濟(jì)牽引行業(yè)向二三線城市滲透。長租公寓是長租服務(wù)行業(yè)的核心關(guān)鍵領(lǐng)域，目前行業(yè)處于各家品牌跑馬圈地階段，還未出現(xiàn)龍頭企業(yè)，但隨著市場(chǎng)不斷打開，優(yōu)質(zhì)房源和精細(xì)化服務(wù)會(huì)成為競(jìng)爭(zhēng)壁壘，目前，分散式公寓因輕資產(chǎn)運(yùn)營和房源靈活性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，成為行業(yè)突破口；但各家房地產(chǎn)巨頭在集中式公寓方面均有長遠(yuǎn)布局，未來隨著公寓社區(qū)化不斷完善，城市交通延展式發(fā)展，集中式公寓也將擁有巨大市場(chǎng)空間。從整體來看，長租公寓的長尾形態(tài)明顯，中小型機(jī)構(gòu)公寓多而分散，擁有較強(qiáng)生存優(yōu)勢(shì)，在未來將繼續(xù)整合零散的個(gè)人業(yè)主房源，預(yù)計(jì)整體機(jī)構(gòu)化房源的份額在未來會(huì)快速上升至70%以上，其中頭部長租公寓成長至3-5% 的占比。對(duì)標(biāo)酒店行業(yè)，長租公寓領(lǐng)域未來會(huì)是頭部品牌+長尾格局，巨鯨和大量魚群共存。多方激烈競(jìng)爭(zhēng)促使中國長租行業(yè)在未來十年中的快速成熟?；ヂ?lián)網(wǎng)+賦予長租平臺(tái)在服務(wù)黏合方面的天然優(yōu)勢(shì)，快速尋找服務(wù)空白并迅速建立起體系，形成一整套在租房服務(wù)方面的規(guī)則。作為服務(wù)商，對(duì)于房東用戶，在引流的同時(shí)，提升產(chǎn)品、技術(shù)、咨詢、營銷等多方面服務(wù)；服務(wù)長租下游租房用戶， 以用戶體驗(yàn)為出發(fā)點(diǎn)，提供帶看、信息、租賃金融等多方面服務(wù)；在服務(wù)上達(dá)到真正意義上的供需深度匹配。服務(wù)和運(yùn)營能力是未來長租平臺(tái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，隨著用戶對(duì)租房體驗(yàn)需求的提高，平臺(tái)商業(yè)模式由資源信息導(dǎo)向向用戶服務(wù)導(dǎo)向快速更替升級(jí)，鏈接上下游打造服務(wù)閉環(huán)、建立一整套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，將是未來長租平臺(tái)長遠(yuǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是各類型平臺(tái)的競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)。服務(wù)閉環(huán)的打造體現(xiàn)平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)力，商業(yè)模式快速更替升級(jí)。