前段時間，有一個前同事，在微信里問我去跑盤要注意哪些事項；于是跟他簡要描述了他的跑盤目的，針對目的性跑盤后，提出了幾點跑盤要點。

想起來，以前在公司也經(jīng)常有新人、應(yīng)屆生入行，入職的第一步基本都是房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)以及跑盤，很多人經(jīng)過了兩三年四五年，當(dāng)說到跑盤還比較蒙圈；今天，就來更大家分析下跑盤這個微專業(yè)。

其實跑盤，基本都有目的；比如一個樓盤即將開放，去看下它的現(xiàn)場展示如何，現(xiàn)場接待如何？一個項目即將開盤，去看下客戶情況，現(xiàn)場價格是什么水平，即將推出哪些產(chǎn)品，都有什么面積和什么戶型等等；

然而，在現(xiàn)實中，很多人只會告訴你“去跑個盤吧，回來寫個跑盤報告！”呵呵，你可能就有點蒙了，因為你不知道你的目的是什么，哦！暫且把跑盤報告作為你最終要完成的結(jié)果或目的。

那我們就從常規(guī)的跑盤，沒有特別明確的目的性，來寫一下跑盤都要注意哪些方面：

第一方面：大資訊

一、位置

房產(chǎn)界一直流傳一句耳熟能詳?shù)脑捑褪恰暗囟?，地段，還是地段”，地段的狹義說法就是所處的位置，一個項目所在的位置，直接決定了其身價；最簡單的例子就是，北京三環(huán)以內(nèi)和五、六環(huán)以外的房價，中間可能隔著幾條黃浦江吧。

為什么說是狹義的說法，因為位置并不是地段的絕對說法，項目的其他素質(zhì)完全會影響其價值；例如后續(xù)幾項：

二、未來發(fā)展

即是項目所處時間和空間背景下，在近期以及未來有無利好的發(fā)展規(guī)劃；大到中央、國家，小到市政府、區(qū)規(guī)劃，在附近以及周邊輻射區(qū)域有無重要投資或建設(shè)，可以為項目帶來潛在的經(jīng)濟(jì)價值與環(huán)境提升空間；

三、片區(qū)優(yōu)勢

其實與上一條有異曲同工之處；但更側(cè)重于，項目自身所出的片區(qū)，將各項優(yōu)勢資源融為一體，并對項目做個優(yōu)勢總結(jié)或優(yōu)勢提煉；例如在市政規(guī)劃、投資、建設(shè)、環(huán)境、教育、配套···等各領(lǐng)域的綜合打造與投入。

第二方面：中資訊

四、交通情況

既包括了大交通，也包括了小交通的。隨著我國高鐵四橫四縱的建設(shè)，現(xiàn)在的大交通包括了高鐵軌道、高速公路，相應(yīng)的即是高鐵站、高速出入口等；小交通包括了軌道交通、主干道、公交線路，相對應(yīng)的地鐵口、公交站臺等；其實，交通狀況充分反映了項目未來的出行便利度。

五、周邊配套

配套是一個非常大的概念，因為完全用來評估未來的生活便利度。其中包括了商業(yè)配套，即周邊的購物中心、商業(yè)街、生活超市、影院設(shè)施等；教育資源配套：小到幼兒園、重點小學(xué)，大到重點中學(xué)、高中、深圳大學(xué)資源的配套等；以及休閑資源配套：即周邊的公園、景觀河、體育場、文體中心等的配套。

第三方面：本體資訊

以上各方面均為項目的外部資訊，后續(xù)主要闡述項目本體信息。一個項目的本體信息是一個非常大而全的體系，需進(jìn)一步分類進(jìn)行：

一、基本信息

即是項目的體量，包括占地面積、容積率、建筑面積、戶數(shù)等幾個基本指標(biāo)，容積率=建筑面積/占地面積；

占地面積顧名思義，就是建筑物所使用土地的水平面積，直接體現(xiàn)了社區(qū)水平占地的大小。容積率居住空間密度，越高的容積率，建筑面積越多，相反則越少，相應(yīng)的居住舒適度會高；結(jié)合戶數(shù)等指標(biāo)綜合反映了項目的社區(qū)規(guī)模。

另外項目的基本信息，還包括公共配套建筑面積、建筑高度、層數(shù)、層高等；

二、產(chǎn)品風(fēng)格

包括了產(chǎn)品類型、面積戶型、建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格、大堂設(shè)計等；

產(chǎn)品類型：即是所看項目是別墅、聯(lián)排、洋房、多層、高層產(chǎn)品等；

面積戶型：即是多少平的幾房，例如市場上非常受歡迎的66平兩房、88平三房、以及128平的四房、168平的五房等，基本都是方正舒適的戶型空間；

建筑風(fēng)格：即是建筑的內(nèi)容和外觀特征，市面上很多新古典主義、現(xiàn)代風(fēng)格、地中海風(fēng)格等建筑風(fēng)格；

園林風(fēng)格：與建筑風(fēng)格相輔相成，多數(shù)是現(xiàn)代園林景觀，追求風(fēng)情的，會參考設(shè)計地中海、中式古典園林等園林景觀；

大堂設(shè)計：是建筑風(fēng)格中的一部分，一個大堂設(shè)計，是一個項目的門面，往往能直接體現(xiàn)一個項目的高端程度，以及面向的客戶群；

三、附加服務(wù)

暫時沒想到更貼切的詞，暫以附加服務(wù)為代表，主要是項目概括裝修、贈送空間、物業(yè)服務(wù)幾個方面。

裝修：有些項目為了提升產(chǎn)品價值，會選擇精裝交樓，尤以萬科為甚，甚至萬科都有幾個不同層次的裝修標(biāo)準(zhǔn)，配備不同的樓盤體系；

贈送空間：以前的很多項目通過陽臺、飄窗等提高贈送面積；自從14年實施新版《建筑面積規(guī)范》，很多面積不能再做贈送；

物業(yè)服務(wù)：拋開以上所有產(chǎn)品資訊，物業(yè)服務(wù)也是一項重要的項目價值因素，因其很可能影響到后續(xù)居民的居住服務(wù)體驗。