房地產(chǎn)開發(fā)公司的盈利模式分為兩種，一種是直接出售，獲得銷售回款后滾動開發(fā)，通過提高資金的利用率獲得開發(fā)收益。一種是自持，通過租賃等方式獲得租金。一般對住宅的開發(fā)采用第一種，對商業(yè)的開發(fā)采用第二種。圍繞不同的盈利模式有不同的法律風險。

對于直接出售的方式來說，開發(fā)周期的是主要風險來源，這涉及到拿地、開發(fā)、營銷、交房等程序。比較常見的問題：

從土地獲得角度看，從2002年開始，通過招拍掛方式獲得土地，如果政府在招拍掛之前需要開發(fā)商簽訂合同，合同措詞的不同將體現(xiàn)，合同的性質(zhì)，是否可訴的問題。如果通過收購的方式獲得土地，就有股權(quán)收購（增資擴股）和資產(chǎn)收購兩種，其中的最主要區(qū)別是雙方需求、法律障礙和稅費的承擔問題。在此期間，律師或者法務(wù)的盡職調(diào)查工作必不可少，因為最大的風險來自于被收購項目或有債務(wù)和轉(zhuǎn)讓人的欺詐行為。盡職調(diào)查的基本流程：1、明確盡職調(diào)查的目的、對象和范圍，立目標2、搜集法律法規(guī)，方便日后判斷，找地圖3、編制盡職調(diào)查資料清單，列步驟4、通過實地走訪、資料查看、外部查證，落實5、編制盡職調(diào)查（一般至少會包括目標公司歷史沿革、重大資產(chǎn)、重大債務(wù)、第三者債務(wù)、勞務(wù)、稅務(wù)、涉訟情況等方面）、復(fù)核。盡職調(diào)查中的常見法律問題：1、目標公司層面主要是工商登記經(jīng)營場所與實際情況不一致，原股東未放棄優(yōu)先購買權(quán)，股權(quán)質(zhì)押，資質(zhì)未年檢，股權(quán)轉(zhuǎn)讓未申報個人所得稅、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價部門未做代扣代繳2、目標項目 目標開發(fā)公司的資質(zhì) 獲得目標地塊的手續(xù) 出讓合同存在無效風險（開發(fā)區(qū)管理委員會）為付清土地出讓金 未按期開工 項目貸款與實際用途不一致3、土地證與房產(chǎn)權(quán)利人不一致 拆遷風險

從開發(fā)的過程來說，主要是與承包商、材料商和專業(yè)分包的關(guān)系。工程款、進度款的支付是比較常見的，如果前期已經(jīng)對合同的合規(guī)性進行過審理，此時就是按約付款。但是如果出現(xiàn)響應(yīng)的合同變更、解除、違約等情形，需要及時扣減款項。在此期間，工程部有合同管理，同時法務(wù)或者律師做好工程的全生命周期的法律風險全程服務(wù)，我在律師事務(wù)所有過專項。遇到能墊資的承包商是開發(fā)商的福氣，遇到需要走賬的開發(fā)商，只能自求多福。處理好各種矛盾，按期保質(zhì)完成工作。重視規(guī)劃變更、涉及變更和不合理的設(shè)計問題。

從營銷的角度來說，主要是與營銷公司、廣告商、小業(yè)主的關(guān)系。營銷相關(guān)的合同，主要以業(yè)務(wù)為主，特別是廣告法的實施，對市場推廣物料的合法性審查。開發(fā)商自有團隊營銷還是外聘團隊營銷，開放商的自有團隊能否為其他項目營銷。避免宣傳廣告內(nèi)容被認定為合同條件，表面構(gòu)成為虛假廣告，米便構(gòu)成不正當金正，善于使用加粗提示語小業(yè)主的關(guān)系，則牽扯到房屋買賣合同的訂立，定金的收取。銷售有小定金和大定金的說法，其實小定金不是定金，是認籌，開發(fā)商也不能直接收取，是中介收取的費用。在營銷過程中，法務(wù)最頭痛的事情就是，拿預(yù)售許可證，需要扯抵押，但是抵押物又不能變更，如何跟銀行協(xié)商。如果不是銀行的開發(fā)貸，則是與項目在建工程抵押權(quán)人協(xié)商，出具相關(guān)承諾

從交房的角度，主要是跟業(yè)主、物業(yè)的關(guān)系。目前開發(fā)商會通過自己的相關(guān)物業(yè)公司或者聘請的物業(yè)公司來進行后期的維護。在交房過程中是否能順利交房，這是最關(guān)鍵的，影響交房的因素有工期、房款、抵押等。房款不及時支付，開發(fā)商是否應(yīng)該解除合同？要求違約金？付了定金，業(yè)主想退房，給退嗎？在房價上漲的情況下。開發(fā)商交付是指交付使用，是占有概念，也就是交鑰匙，（交付時間、交付條件、書面通知-交付房屋-初步質(zhì)量驗收-提示必要文件資料-書面確認）不是物權(quán)理論上的交付。

商品房交付過程中主要涉及的文件有“五證”、“兩書”、“三表”、“一通知”。此處，“五證”分別指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》；兩書分別指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；“三表”分別指《竣工驗收備案表》、《房屋實測面積表》和《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》；“一通知”指《交房通知書》。

第一種情形是開發(fā)商未提供應(yīng)當提供的文件導(dǎo)致購房人拒絕收房。根據(jù)合同約定或相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交房時應(yīng)該主動出示、提交部分文件資料，這類文件資料主要有兩種：第一種是用以證明房屋已處于法律適格的可交付狀態(tài)的文件資料，如項目的竣工驗收備案表、新建住宅交付使用許可證、物業(yè)維修基金繳納證明等；第二種是符合規(guī)范的房屋保修書、使用說明，如住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等。

第二種情形是發(fā)生法律規(guī)定或合同明確約定可以拒絕收房合理事由的房屋質(zhì)量問題。通?？赡軐?dǎo)致購房人提出拒絕收房的質(zhì)量問題主要有房屋質(zhì)量、空氣質(zhì)量等。《上海市住宅裝飾裝修驗收標準》第3.6 款規(guī)定：“裝修工程竣工后必須對室內(nèi)空氣質(zhì)量進行檢測，符合要求后方可交付使用。”

規(guī)劃部門對現(xiàn)階段住宅小區(qū)的車位比要求往往比較高，如要求車位與住宅比達到1:1，開發(fā)商為節(jié)約成本和保證小區(qū)景觀與綠地率，在交付使用時實際設(shè)置的車位往往達不到向規(guī)劃部門報批的車位數(shù)量，也會導(dǎo)致解約風險。

對于自持的方式來說，則是招商和運營的問題。租賃合同中的租金，違約金，裝修，空置費等。

我曾遇到過，開發(fā)商因資金問題將部分商業(yè)按小戶型切割，出售給業(yè)主，在售后回租，租賃期限10年，10年租賃期到期，部分小業(yè)主因回報率較低，不愿意再租。開發(fā)商當時沒有錢回購，商城就半癱瘓？如果開發(fā)商有錢，能再回購是最好的。

開放商成為運營商，是時代的趨勢。國家說，強調(diào)青年人創(chuàng)業(yè)，去年我參觀了上海外灘的萬科SOHO，確實是很有味道，萬科的運營能力，讓人稱贊，為創(chuàng)業(yè)者提供一級的環(huán)境和服務(wù)。國家說，開放商必須提高自有比例，擁有很多商業(yè)也是沒辦法的事情，這就需要將商業(yè)運營起來。七寶萬科中心，依托于地理優(yōu)勢和團隊運營，已經(jīng)成為品牌。我一直在關(guān)注“以租代售”這個話題。

我曾遇到過不少租賃問題，主要圍繞著租金的支付，特別是大型商業(yè)綜合體中的整棟出租。開發(fā)商作為出租人，都希望商家生意興隆能從中獲利，從而不拖房租，不用老是更換租戶，不停給免租期。人人都知道買房保值，但是買商鋪真的是風險極高。在面對淘寶、京東等線上情況下，如何讓線下有吸引力，目前大部分的商城都把精力放在小朋友身上，據(jù)說海洋城的運營就非常不錯。對于我們法務(wù)或者律師來說，及時要回租金，讓商家正常交替是責任，同時要減少在運營過程中的各種安全因素。我也曾處理過，商家因為隔壁滲水，拒交房租的。

開發(fā)商可以很小，因為我們是甲方，什么都可以外聘。開發(fā)商也可以很大，比如我國前十強的房產(chǎn)公司，公司在職人數(shù)絕對是上萬的。大小不是問題，理念不同而已，我們需要房子，更需要美好的居住環(huán)境。經(jīng)驗有限，目前我對房地產(chǎn)律師的定位，就是推進美好順心居住環(huán)境的人。