今天分享北大徐遠(yuǎn)教授關(guān)于“養(yǎng)老買房”的見解：
首先，來說說什么是“養(yǎng)老買房”。說起養(yǎng)老房，很多人可能覺得就是買個房子給父母住。這樣的理解，出發(fā)點很好，但是很不全面。你可能聽說過一個詞，叫做“百歲人生”。什么意思呢？就是人類已經(jīng)全面進(jìn)入了長壽時代，像我們這代人活到100歲是大概率事件，我們的父母活到90多歲也是大概率事件。你想，當(dāng)我們60歲退休的時候，還有40年左右的生命。那么養(yǎng)老問題怎么解決呢？而且，隨著物價的上漲，還是有一點資產(chǎn)放著比較好，多一層保險。那么養(yǎng)老買房，其實就是老齡化背景下的一個保障機(jī)制和資產(chǎn)配置問題，買得好的話，不僅可以幫助父母養(yǎng)老，還可以幫助我們自己養(yǎng)老。
什么叫做“買得好”呢？就是要盡量挑選有增值潛力的房產(chǎn)。這時候，就有兩個非常關(guān)鍵的問題。
第一個，在哪里買，如何挑選城市？
第二個，國外的房子要不要買？
下面，我給你逐一分析。
一、挑選城市的“八大要素”
第一個問題，在哪里買養(yǎng)老房？
很多人覺得，養(yǎng)老就是在老家縣城買，房價還便宜。但是，既然是一份老有所依的資產(chǎn)，你就要考慮它保值增值的潛力。這時候，城市的發(fā)展?jié)摿褪悄闶滓目剂俊?/p>
這個問題，我和我的博士生做過系統(tǒng)的研究，我給你簡單地梳理一下，決定城市房價的八大要素，供你買房參考。為了便于你理解和記憶，我把這八大要素分為兩類：第一類是“常見的已知要素”，第二類是“不常見的關(guān)鍵要素”。
先來看常見的已知要素，這四個要素分別是：第一，城市規(guī)模（用GDP總量或者人口總量衡量）；第二，人口流入；第三，人均收入（用職工名義平均）；第四，土地供應(yīng)。這些因素在有關(guān)房地產(chǎn)的討論中，你會經(jīng)?？吹剑碇粋€城市的發(fā)展水平，人口吸附能力，收入水平和住房供應(yīng)，都是影響房屋價值的重要因素。
這些因素雖然常見，但是它們的重要性你不要低估。
比如說城市規(guī)模，是影響房價的最重要因素，這一條雖然簡單，但是非常重要。為什么大城市房價高，小城市房價低呢？因為一個城市的規(guī)模，是資源聚集能力和城市管理水平的最重要指標(biāo)，再加上城市發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，大城市的發(fā)展?jié)摿头€(wěn)定性都會比小城市好得多。
再比如，人口流入這一條也非常重要，一個城市外來人口多，房價就高。北京、上海、廣州、深圳這些大城市，就不多說了，房價很高，外來人口也很多。
除了這些人們熟知的大城市，還有一些中小城市的人口流入也很多。比如說，珠三角的東莞、佛山、中山這三個城市，雖然是中小城市，但是地處粵港澳的大灣區(qū)，區(qū)位條件非常好，工業(yè)基礎(chǔ)也好，發(fā)展?jié)摿Υ?，那么就吸引了大量的人口流入，這些城市的發(fā)展?jié)摿头慨a(chǎn)保值增值的潛力都非常大。
剛才說的是四個常見的“已知因素”，我們來進(jìn)一步說說四個不太常見的“關(guān)鍵因素”，了解這四個因素非常關(guān)鍵，可能會成為你選擇城市的勝負(fù)手，這四個因素分別是：
第一，兒童數(shù)量的增速。數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，一個城市學(xué)齡兒童的增速越快，房價就越高，房價增速也越快。比如說這些年深圳的房價漲得非?？欤藙偛耪f的原因之外，還有一個重要的原因，就是深圳的學(xué)齡兒童的增速是全國最快的。有多快呢？過去十幾年，深圳的學(xué)齡人口增長超過300%，不僅是全國最快的，而且比第二名廈門多2倍，比第三名北京多3倍。這樣一來，你就明白為什么深圳、廈門、北京這些城市的房價漲得那么快了。如果家里有個小孩要上學(xué)的話，買房就變成了剛需，你就不會再猶豫。而且買了之后，其實是一舉兩得，不僅解決了孩子的上學(xué)問題，房產(chǎn)還增值了，你絕對不會后悔的。
第二，上市公司的數(shù)量。這一點非常有意思，一個地區(qū)上市公司的數(shù)量是這個地方經(jīng)濟(jì)活力的一個重要指標(biāo)。你知道，我國的公司上市是非常困難的，要過五關(guān)斬六將，耗時好幾年的時間，而且最后，還要過一個叫做發(fā)審委的那個會。你經(jīng)常聽說是“每5家公司過一個”，或者“每6家公司過一個”，上市之難由此可見一斑。一個地方，如果上市公司數(shù)量多的話，就說明這個地方的公司質(zhì)量好，經(jīng)濟(jì)活力好。
數(shù)據(jù)顯示，上市公司最多的省市分別是廣東、浙江、江蘇、上海，然后是北京、福建、山東、湖南，這8個省市也是經(jīng)濟(jì)比較活躍、房價上漲潛力比較好的地區(qū)。
第三個要素，財政收入。財政收入這一條也很重要。為什么呢？因為我國很多地方的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)不一定很準(zhǔn)確，但是財政收支的數(shù)據(jù)是很靠譜的，經(jīng)濟(jì)真正好的城市，它的財政狀況也比較好。數(shù)據(jù)顯示，我國有7個省市的財政狀況是比較好的，分別是上海、北京、深圳、廣東、浙江、江蘇和福建，而其它省市的財政狀況都處于赤字的狀態(tài)，也就是入不敷出。一旦入不敷出，地方政府就很容易大量賣地，對房價形成壓力。
第四個要素就是服務(wù)業(yè)占比，也就是一個城市經(jīng)濟(jì)當(dāng)中第三產(chǎn)業(yè)的比重。我們的研究表明，服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的城市，發(fā)展?jié)摿Υ螅以诮?jīng)濟(jì)下行的時候，能夠?qū)菇?jīng)濟(jì)下行，比工業(yè)主導(dǎo)的城市表現(xiàn)要好，它的房價上升的潛力也比較大。在我國經(jīng)濟(jì)增速下行，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型這個大背景下，服務(wù)業(yè)的這一特性就尤為重要。
好了，剛才說的是決定房價的八大要素，也是我們挑選城市買養(yǎng)老房的八大因素。這八個因素放在一起，我們就完全可以理解，中國各個城市房價的高低。你買房的時候不妨列一個單子，一樣一樣地比對。在比對的時候，不僅要注意前面四個常見的“已知因素”，更要關(guān)注后面四個不常見的“關(guān)鍵因素”。
二、國外房產(chǎn)投資：看起來很美
下面我們來說說應(yīng)該如何看待在國外買房養(yǎng)老這個問題。
很多人都聽說，國外很多大城市的房子比國內(nèi)還便宜，與其買國內(nèi)這么貴的，為啥不買國外便宜的呢？那么對于這個問題，我恰好也做過系統(tǒng)研究，我把主要的發(fā)現(xiàn)給你概括一下，其實就是三點：
第一點，國外的房子其實不便宜，很多國外的城市一眼看去房價比國內(nèi)的一線城市要便宜很多。可是這些大城市，其實只有幾十萬人口，相當(dāng)于國內(nèi)的地級市，和國內(nèi)的地級市相比，還是很貴的。比如說亞特蘭大是美國的一個大城市，但是人口只有50多萬，房價是一平米2萬多。如果和國內(nèi)一個50多萬人口的城市比，那還是很貴的。
第二，和國內(nèi)可比的城市比，國外的房價其實更高。比如說紐約、洛杉磯這樣的大城市，市區(qū)人口有好幾百萬，都市圈人口一兩千萬，和國內(nèi)的一線城市是大致可比的。這樣的城市，房價就比國內(nèi)貴很多。紐約、洛杉磯的房價差不多是北京、上海的兩倍。
第三，國外的房子投資收益率并不高。像紐約、東京等大城市的房產(chǎn)，不但價格貴，而且持有成本非常高，投資回報率并不高。比如說紐約，房價大約是北京的2倍，名義上的房租收益率有4%以上。但是，扣除了房產(chǎn)稅、保險費、管理費等等之后，最后也就2%左右，和國內(nèi)一線城市的房租收益率是差不多的。而且考慮到國內(nèi)房價的增長潛力，其實國內(nèi)房產(chǎn)的投資價值更大。
其實有一個簡單的邏輯可以告訴我們，為什么國外買房投資不太靠譜。我們現(xiàn)在是處在一個資金富余的時代，國外的資金也在到處尋找投資機(jī)會。前兩年，歐洲的國債收益率甚至是負(fù)的，就是比零還要低。那么如果國外的房產(chǎn)有很高的收益率的話，早就被專業(yè)機(jī)構(gòu)、富豪們買走了，等我們?nèi)ベI的時候，可能又是“接盤俠”了。所以，普通家庭去國外買養(yǎng)老房，其實是不太靠譜的。
不過話說回來，少數(shù)高凈值人群的資產(chǎn)很多，在國內(nèi)已經(jīng)有很多套房子了，那么在國外買房不是為了增值，而是為了投資組合的分散，是為了在全球分散持有資產(chǎn)。那就是另外一種考慮，另當(dāng)別論了。
