從過去幾年的經(jīng)驗看，雖然不同業(yè)態(tài)開店選址有完全的個性化，同樣業(yè)態(tài)對開店選址又有很大的共性化，但核心要素是共同的。所以我們在探討購物中心招商問題之前首先需要對商家選址的要素進(jìn)行系統(tǒng)化的總結(jié)，為大家理清思路。
根據(jù)對商業(yè)市場收益模式的分析，我們可以建立這樣的思路：即首先根據(jù)目標(biāo)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定城市的可進(jìn)入性；再根據(jù)一定商圈范圍內(nèi)符合目標(biāo)市場定位的消費市場的消費水平、消費規(guī)模、消費結(jié)構(gòu)，決定目標(biāo)商圈開店的可行性；最后根據(jù)商圈競爭市場狀況、擬選址周邊商業(yè)環(huán)境、擬選址周邊及區(qū)域交通環(huán)境、擬選址停車條件、擬選址工程技術(shù)條件以及擬選址商業(yè)的綜合條件，最終決定哪個項目具備開店的基本條件。下面我們對相關(guān)的10項選址要素進(jìn)行分別介紹。
一、城市的可進(jìn)入性
城市的可進(jìn)入性，我們可以定義為：目標(biāo)消費市場的消費需求很清晰，經(jīng)營的產(chǎn)品、服務(wù)已經(jīng)形成標(biāo)準(zhǔn)化，運營體系成熟的商業(yè)企業(yè)，其良好運營所需要的目標(biāo)消費市場達(dá)到相應(yīng)的規(guī)模，這樣的城市視為具備可進(jìn)入性的城市。
城市的可進(jìn)入性無疑屬于開店選址要素中最具戰(zhàn)略性的要素，如果這個城市消費奢侈品的目標(biāo)消費者的數(shù)量太少，也就夠支撐一個酒店里面2000平方米的精品街，而高檔的百貨店出現(xiàn)在這個城市就一定會因為忽視可進(jìn)入性戰(zhàn)略導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失——不能忘記企業(yè)經(jīng)營中“戰(zhàn)略”的價值，戰(zhàn)略成功可以讓企業(yè)長期收益；戰(zhàn)略失敗，無論企業(yè)如何努力，都無法改變最終失敗的結(jié)局。所以城市的可進(jìn)入性要素，需要大家謹(jǐn)慎關(guān)注。
城市的可進(jìn)入性問題對于在中國商業(yè)市場有長期經(jīng)驗的商家來說，感受一定是深刻的，我相信不少企業(yè)的成功也是建立在不少失敗的教訓(xùn)上的，當(dāng)然不少企業(yè)依然處在不斷的失敗中，有些企業(yè)已意識到問題的存在，但不少企業(yè)似乎至今還沒有意識到問題的存在或者問題的嚴(yán)重性。
二、商圈消費水平
商圈消費水平，指商家在確定可進(jìn)入的城市選擇有自身產(chǎn)品、服務(wù)消費能力的消費者集中的商圈作為備選商圈。目標(biāo)消費者聚集在什么區(qū)域，未來開店選址就需要針對這些區(qū)域。
需要指出的是，消費者聚集在什么區(qū)域，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)，有不同形式的表現(xiàn)，或者是目標(biāo)消費者居住的聚集，或者是目標(biāo)消費者游逛、消費認(rèn)同的區(qū)域。比如超市所針對的目標(biāo)消費者的聚集體現(xiàn)在居住的聚集，所以也才有3公里商圈的概念，3公里商圈的消費者的消費水平成為關(guān)注點；但百貨所針對的目標(biāo)消費者的聚集體現(xiàn)在游逛、消費行為的聚集，大家更多是消費習(xí)慣下的商圈聚集，所以開百貨店就不能以開超市的方式考慮商圈。
在商圈消費水平的確定上，最大的問題往往發(fā)生在商家身上，經(jīng)常面對龐大的消費市場，而忘了自己的品牌定位，以及品牌定位下相對明確的目標(biāo)消費者的消費水平。似乎哪個市場大，就動態(tài)調(diào)整自己的經(jīng)營檔次等，這種情況似乎很普遍，不少商家經(jīng)營的失敗就歸因于忍受不了市場的誘惑，不調(diào)整產(chǎn)品和服務(wù)，只調(diào)整目標(biāo)消費市場。這種消費水平選擇的動態(tài)性，給企業(yè)品牌化運作帶來極大的難度。
三、商圈消費規(guī)模
在對商圈消費水平作出清晰選擇后，后面的問題就聚焦在對目標(biāo)消費市場規(guī)模的判斷上。在擬選擇的商圈，符合商家需要的目標(biāo)市場規(guī)模有多大，直接決定這個店可不可以開，以及開多大等。
商業(yè)零售企業(yè)選址過程中對商圈消費規(guī)模的判斷顯得尤其重要，超市大賣場、生活超市、建材超市、電器賣場都體現(xiàn)不同的商圈消費規(guī)模要求，這些業(yè)態(tài)的共性在于普遍屬于目標(biāo)性或便利性消費。目標(biāo)性或便利性消費對消費規(guī)模有相對清晰的要求，雖然存在扎堆的群體效應(yīng)，一旦商業(yè)規(guī)模超過商圈消費規(guī)模，必然有商家會發(fā)生虧損，所以提供目標(biāo)性或便利性消費的商家尤其需要關(guān)注消費規(guī)模問題。另外，百貨、娛樂等休閑消費業(yè)態(tài)的商圈范圍往往超越物理商圈的概念，甚至是跨越區(qū)域、覆蓋城市。在這樣的情況下，消費規(guī)模完全區(qū)別于物理商圈的概念，這是商家必須關(guān)注的。
四、商圈消費結(jié)構(gòu)
任何商家在開店選址之前必須結(jié)合自身經(jīng)營的復(fù)雜性考慮商圈消費的結(jié)構(gòu)，看商圈消費結(jié)構(gòu)和自身經(jīng)營產(chǎn)品和服務(wù)的匹配程度，如果缺乏基本的匹配性，那么就必須謹(jǐn)慎考慮是否開店的問題。
五、商圈競爭市場狀況
對前面的幾個因素進(jìn)行論證以后，基本上可以確定在某個商圈可不可以開店，如果結(jié)論是可以開店，那么下面的因素就成為具體選址的戰(zhàn)術(shù)層面的細(xì)節(jié)問題。
商圈競爭市場狀況指商業(yè)企業(yè)擬選定的商圈范圍內(nèi)和自己定位相同、相似商家的開店、經(jīng)營以及擬開店的狀況。商圈競爭市場狀況對于商家開店選址有直接的影響，如果對商圈競爭市場狀況缺乏足夠的信息把握能力，勢必導(dǎo)致競爭成本的增加，甚至直接導(dǎo)致開店失敗。
不同業(yè)態(tài)的商家對競爭市場的關(guān)注程度是不同的，比如一定數(shù)量的百貨商家的聚集實際上有利于共同繁榮商圈，所以對商圈競爭市場的關(guān)注更多在產(chǎn)品差異化和營銷差異化上。超市賣場對商圈競爭市場狀況的關(guān)注則更多在市場份額的可行性上，屬于決策性的存亡問題。
六、擬選址周邊商業(yè)環(huán)境
擬選址周邊商業(yè)環(huán)境指商家擬選址周邊已經(jīng)形成的商業(yè)消費氛圍。不少企業(yè)的矛盾在于有些商圈的商業(yè)環(huán)境和自身的經(jīng)營存在一定的距離，但又似乎在逐漸改變。商家往往會有嘗試的心理，認(rèn)為既然市場里面缺乏這樣的商業(yè)，是否意味著可以拾遺補(bǔ)缺?在這樣的思維下進(jìn)行開店決策顯然是存在很大風(fēng)險的，這也是絕大多數(shù)開店者傳統(tǒng)的思維。
七、擬選址周邊及區(qū)域交通環(huán)境
擬選址周邊及區(qū)域交通環(huán)境對于所有的商家來說應(yīng)該是很簡單的，商業(yè)需要人流，人流必須依托交通，所以無論是道路情況(包括道路的建設(shè)情況以及道路的組織情況等)，還是交通設(shè)施的規(guī)模、數(shù)量，都成為商家必須關(guān)注的問題。
尤其對于對人流量有很高要求的業(yè)態(tài)，比如購物中心、超市大賣場，周邊及區(qū)域的交通環(huán)境甚至成為決策的最重要因素。交通有問題，項目的可行性就存在問題。一個規(guī)模20萬平方米的SHOPPINGMALL，每天穩(wěn)定經(jīng)營需要的客流量不少于15萬人，即使項目周邊有70萬人口，但如果周邊及區(qū)域交通環(huán)境存在問題，每天只能進(jìn)來7—8萬人，那么項目一定會出現(xiàn)經(jīng)營問題。中小商家將面臨巨大虧損，甚至不得不關(guān)門。
關(guān)于區(qū)域交通問題，絕大多數(shù)開發(fā)商、商家考慮得比較少，在項目選址決策的時候基本上只從自身項目考慮，一方面因為區(qū)域規(guī)劃并非開發(fā)商、商家所能夠影響，另一方面因為開發(fā)商、商家對商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域交通環(huán)境發(fā)展規(guī)律不熟悉。比如，北京城市四方形的城市規(guī)劃，導(dǎo)致四個拐角的區(qū)域路網(wǎng)都是放射狀路網(wǎng)，放射狀路網(wǎng)往往導(dǎo)致交通流量的不均衡，交通堵塞幾乎不可避免。面對這樣的交通條件，大型商業(yè)是應(yīng)該盡可能與這類地點保持一定的距離。
八、擬選址停車條件
伴隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車社會的到來推動現(xiàn)代商業(yè)的繁榮，在商業(yè)繁榮的背后，也同時出現(xiàn)停車難的問題。停車數(shù)量的多少以及停車組織的合理性，對商業(yè)的良性經(jīng)營將產(chǎn)生直接的影響。
不同的商家對停車數(shù)量的要求是不一樣的。
九、擬選址工程技術(shù)條件
商家結(jié)合自身的經(jīng)營需要、經(jīng)營特點，往往會有明確的對商業(yè)地產(chǎn)項目工程條件的技術(shù)要求，統(tǒng)稱為商家選址的工程技術(shù)條件。工程技術(shù)條件主要體現(xiàn)在面積、層高、荷載、柱距、車位上，餐飲企業(yè)還會關(guān)注排污等設(shè)施條件等。
需要指出的是：即使同一類商家，對工程技術(shù)條件的要求也是不同的，所以商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃建設(shè)需要在前期進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，并根據(jù)未來可行的商業(yè)功能進(jìn)行有針對性的規(guī)劃設(shè)計。如果能夠在規(guī)劃階段就確定招商方案，將會最大限度地滿足商家的技術(shù)要求，避免因技術(shù)條件不符合導(dǎo)致商家無法進(jìn)駐。
商家對工程技術(shù)條件的要求，實際上也并非一成不變，畢竟市場在變化，商家的變化是否合理牽涉到今后的良性經(jīng)營問題。
十、擬選址商業(yè)綜合條件
擬選址商業(yè)綜合條件指商家擬選定的商業(yè)項目整體的規(guī)劃、定位、主力商的框架、管理機(jī)構(gòu)及商家的品牌度等。
商業(yè)具有典型的借勢造勢的特點，充分借勢已成為商家抵御市場風(fēng)險、擴(kuò)大市場收益有效的途徑之一，所以商家在選址過程中勢必關(guān)注整個項目是否專業(yè)化操作，以及開發(fā)商是否關(guān)注項目長期價值等要素。從主力商對市場的判斷中感受市場的機(jī)會，顯然成為商家謀定市場的重要參照。
以上商家選址的要素是所有的商家需要謹(jǐn)慎關(guān)注的，并要時刻有及時修正的市場觀念。
