第1部分：越秀REIT成立背景
2001年9月，廣州市政府對越秀投資進行了資產(chǎn)重組，廣州市政府將其持有的廣州市城建集團的95%股權(quán)全部注入越秀集團，越秀集團是越秀投資的控股公司。之后，越秀集團對廣州城建集團進行了資產(chǎn)重組。重組后，越秀集團間接持有了廣州城建的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)(財富廣場、城建大廈、維多利廣場)的股權(quán)，另一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)白馬大廈則由GCCD BVI（BVI: The British Virgin Islands;英屬維爾京群島海外離岸公司）旗下的白馬合營公司持有。通過這一系統(tǒng)的重組，越秀集團成功獲得了原廣州城建的四處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
2002年12月，越秀集團又將其持有的全部廣州城建集團的資產(chǎn)轉(zhuǎn)給旗下的越秀投資。越秀投資通過GCCD BVI公司而間接持有了白馬大廈100%的股權(quán)以及GCCD 95%的股權(quán)。
雖然越秀投資僅以約六成的價格從越秀集團獲得了大量物業(yè)，但其所支付的50億港元中，有20億港元是通過借款而得，越秀投資的負債率進一步升高，加重了財務(wù)負擔(dān)及經(jīng)營風(fēng)險。
第2部分：越秀REIT上市過程
2004和2005年越秀投資對4宗國內(nèi)物業(yè)（建城大廈、白馬大廈、財富廣場、維多利廣場）進行了剝離和離岸公司的轉(zhuǎn)讓：2004年9月，GCCD將財富廣場的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給GCCD BVI的全資子公司金峰BVI；2005年7月，將維多利廣場的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給GCCD BVI的全資子公司京澳BVI；2005年10月將城建大廈的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給GCCD BVI的全資子公司福達BVI；2005年10月，白馬合營公司將白馬大廈的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了GCCD BVI的全資子公司柏達BVI。金峰、京澳、福達、柏達均在BVI注冊。越秀對這4宗物業(yè)的資產(chǎn)賬面凈值為32億港元。
2005年12月越秀投資將四家BVI公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給在香港注冊的GZI REIT (Holding)。同時，越秀投資以GZI REIT的資產(chǎn)設(shè)立房地產(chǎn)信托基金越秀REIT，由匯豐機構(gòu)信托服務(wù)（亞洲）為信托人，越秀的關(guān)聯(lián)子公司—越秀房托資產(chǎn)管理有限公司為管理人，越秀REIT完成公開發(fā)行。越秀投資一共獲得現(xiàn)金33億港元，包括發(fā)行6.87億基金單位所得現(xiàn)金20億港元，和越秀REIT下屬BVI公司貸款融資13億（BVI公司向銀行貸款13億港元）。
第3部分：越秀REIT上市意義
第4部分：越秀REIT業(yè)績概況
目前越秀REIT物業(yè)組合包括白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、越秀新都會、廣州國際金融中心及越秀大廈（2015年9月1日完成交易）七項物業(yè)。
各物業(yè)估值情況如下：
越秀REIT于2017年中期和2016年中期期間的財務(wù)業(yè)績概要：
今年以來，越秀REIT股價累計漲幅24%，表現(xiàn)搶眼：
第5部分：中外REITs差異分析
1. 交易結(jié)構(gòu)差異
2.收益分配方式差異
3.募集形式差異
香港和新加坡REIT Code頒發(fā)日期
