第一部分案例9基本情況

本案原告為一家施工企業(yè)，被告為房地產(chǎn)開發(fā)商。被告在上海投資開發(fā)住宅小區(qū)，原告經(jīng)過招標投標程序中標。2003年3月簽訂施工總承包合同，同時約定工程的地下部分由原告墊資施工。

2005年4月，原告完成雙方約定的工程進度，經(jīng)雙方對已完墊資部分工程價款進行結算，雙方確認已完工程價款。因被告缺乏資金無力支付，雙方于2005年4月簽訂以在建工程折抵拖欠進度款的《補充協(xié)議》，將項目中的一棟23層房屋折抵工程欠款。由于當時抵價的房屋不具備預售條件，未辦理預售許可手續(xù)，雙方約定取得預售許可證即辦理預售登記。

2008年11月，當施工進度完成至結構封頂進入裝修施工時，原告發(fā)現(xiàn)折價的整棟房屋另行預售給案外人，并辦理了預售登記。

2009年3月原告向上海高院提起訴訟，訴請法院保護承包人工程價款優(yōu)先受償權，并保全、查封了系爭房屋。上海高院于2010年4月15日下達《民事調(diào)解書》，確認原告對系爭房屋享有優(yōu)先受償權，被告將系爭房屋過戶至原告名下，另外支付相關的工程款。

第二部分對案例9的復盤

1.關于預告登記相關法律法規(guī)的演變

預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

自2007年10月1日施行的《物權法》第20條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

2009年7月1日《上海市房地產(chǎn)登記條例》第51條對“預告登記”作出了規(guī)定，為雙方的自我保護提供了可操作性的指導。

2021年1月1日施行的《民法典》第221條作出了與《物權法》第20條相同的規(guī)定。最高院關于適用《民法典》物權編的解釋（一）第四條規(guī)定：“未經(jīng)預告登記的權利人同意，轉移不動產(chǎn)所有權等物權，或者設立建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照民法典第221條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權效力。”

值得強調(diào)說明的是，早在2005年4月，承發(fā)包雙方簽訂以在建工程折抵拖欠進度款的《補充協(xié)議》，當時并沒有相關的法律法規(guī)來規(guī)范這一物權受償行為。

2.工程價款優(yōu)先受償權相關法律法規(guī)的演變

1999年10月1日施行的《合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

關于工程價款的優(yōu)先受償權的性質，實務中有留置權說、法定抵押權說、法定優(yōu)先權說；近年來法定優(yōu)先權說逐漸獲得更多的共識。為維護相對較為弱勢的承包人利益，防止工程款債務無法清償時涉及農(nóng)民工利益造成社會穩(wěn)定問題，法律直接創(chuàng)設、規(guī)定該優(yōu)先權，作為一種特別優(yōu)先權。

早在2000年11月，朱樹英律師在承辦上海首例外資房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案時，就向受理案件的上海徐匯區(qū)法院提出已確認的工程進度款應在破產(chǎn)財產(chǎn)處理時優(yōu)先受償，并提交了《關于請求在破產(chǎn)程序中適用<合同法>第286條規(guī)定，優(yōu)先受償工程欠款的報告》。徐匯區(qū)法院高度重視，特派副院長孫海虹到最高院作專題匯報，最終促成于2002年6月26日頒發(fā)最高院《關于工程價款優(yōu)先受償權問題的解釋》。

該解釋的主要內(nèi)容有四條：一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《合同法》第286條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。四、建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起。

最高院2018年12月29日公布的《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第二十二條規(guī)定：“承包人行使建設工程價款優(yōu)先受償權的期限為六個月，自發(fā)包人應當給付建設工程價款之日起算。”

2021年1月1日施行的《民法典》第807條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

最高院于2020年12月29日公布了《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一） 》第36條規(guī)定，承包人根據(jù)《民法典》第807條規(guī)定享有的建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。第41條規(guī)定，承包人應當在合理期限內(nèi)行使建設工程價款優(yōu)先受償權，但最長不得超過十八個月，自發(fā)包人應當給付建設工程價款之日起算。

之所以在這里列出關于工程價款優(yōu)先受償法律法規(guī)的演變歷程，主要在于感嘆朱樹英律師開拓性的工作，超強的說服能力，以及上海開放的司法環(huán)境！正是由于有了這些先驅們的工作，才推動了法制的進步！

3.工程價款優(yōu)先受償權的相關問題

工程價款優(yōu)先受償權的主體，涉及以下幾個方面：一是與發(fā)包人訂立工程施工合同的承包人可以主張優(yōu)先權；二是與發(fā)包人直接訂立工程施工合同的個人可以主張優(yōu)先權；三是裝飾裝修工程的承包人可以主張優(yōu)先權，但是受到限制；四是與發(fā)包人訂立工程勘察、設計、監(jiān)理合同的勘察人、設計人、監(jiān)理人，均不享有優(yōu)先權；五是實際施工人無法直接向發(fā)包人主張優(yōu)先權。

行使優(yōu)先受償權的前提為工程質量合格。如果工程質量不合格，其將無法使用或者進行拍賣、變賣。而合同是有效合同或無效合同，與優(yōu)先權是否成立并無關聯(lián)性。如果承包人因發(fā)包人原因未能完成施工而要求解除合同，并主張工程價款優(yōu)先受償?shù)?，應當對未竣工的工程質量是否合格進行審查；如果承包人無法提供已完成部分質量系合格的證據(jù)，則有必要通過工程質量司法鑒定的方式確定是否符合合同約定和相關建設標準。

優(yōu)先受償權行使的范圍：根據(jù)《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一） 》第40條的規(guī)定，構成造價部分的款項，享有優(yōu)先受償權，逾期支付工程價款的利息、違約金、損害賠償金等款項不構成構成造價部分，則不應當享有優(yōu)先受償權。由于工程造價的本質是價格，包含雙方協(xié)商確定的因素，在確定優(yōu)先權行使的范圍時，應當特別注意是否存在雙方事后達成協(xié)議，將不應當計入工程造價的部分計入、虛報造價金額以獲取更高的優(yōu)先權金額的情況，對其他債權人造成影響。