轉(zhuǎn)自：徐斌的文章 - 知乎 https://zhuanlan.zhihu.com/p/48778475
有很多人咨詢同一個(gè)問(wèn)題，回答的有點(diǎn)累了，決定把這個(gè)問(wèn)題寫(xiě)成一篇文章。
下面這位朋友提的問(wèn)題就是很有代表性的：
魯西小縣城，14年購(gòu)入，合同是15年底交房，后來(lái)說(shuō)延期到16年年初，8棟樓，主體已經(jīng)全部完工，剩余工程估計(jì)1個(gè)月可搞完。綠化水電沒(méi)有完工，后開(kāi)發(fā)商資金鏈斷了，現(xiàn)在樓盤已經(jīng)2年了。多次上訪未果。剛開(kāi)始縣里給找個(gè)接盤開(kāi)發(fā)商后因施工方不讓進(jìn)場(chǎng)，上訪多次未果，近期準(zhǔn)備走訴訟呢，擇日開(kāi)庭呢！其實(shí)房管局忽悠幾個(gè)業(yè)主組織小區(qū)的業(yè)主們自建，但是還不保證能建到什么程度！所以大部分業(yè)主不同意！有幾個(gè)業(yè)主忽悠其中一棟樓自建，也沒(méi)交幾個(gè)錢，現(xiàn)在開(kāi)始請(qǐng)了幾個(gè)工人磨洋工！題主這房子算買早了，目前也不在家發(fā)展，準(zhǔn)備就算交房也賣出去在其他城市買，現(xiàn)在眼看著拖著不交，問(wèn)一下能不能以個(gè)人的權(quán)利起訴開(kāi)發(fā)商退房？這樣需要走什么程序？可行性大不大？
于是同行回答：
退是可以退，考慮好退房怎么執(zhí)行的問(wèn)題。
我想但凡是買到爛尾樓，考慮怎么退房的業(yè)主，大體上也有相應(yīng)的思想準(zhǔn)備。律師說(shuō)的到底對(duì)不對(duì)呢？嚴(yán)格來(lái)說(shuō)：不全面。這種說(shuō)法難以讓購(gòu)房人做出理性判斷，這房到底該退不該退。其實(shí)結(jié)論是差不多的：
買到爛尾樓，不要輕易起訴打退房官司。
為什么？根據(jù)目前現(xiàn)有的司法解釋，購(gòu)房人是可以主張自己享有優(yōu)先權(quán)的，也就是俗稱購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)。購(gòu)房人并不是都有購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)，大體上需要具備三個(gè)條件：
1、要支付50%及以上購(gòu)房款
2、房子最好是住宅
3、購(gòu)房人是在查封前買入的房子
具備上述條件，被確認(rèn)是真實(shí)購(gòu)房人之后，會(huì)給與購(gòu)房人一個(gè)特殊性身份，叫“保護(hù)性購(gòu)房人“。在清償中占據(jù)第一順位，如果要房，在房子復(fù)工后就可以得到房子，如果要錢，就可以拿回購(gòu)房本金及少許利息及違約金。但是，現(xiàn)實(shí)中往往有兩種情況，一個(gè)是咱們購(gòu)房人是買的70年產(chǎn)權(quán)的住宅，還有一類是買的商鋪或者商住。
我們知道在買住宅的時(shí)候，現(xiàn)在的政策規(guī)定首付款一般就是?30%，所以大部分買房人都是首付在3~5成之間，剩下的部分貸款。首付不足50%，這就意味著一旦購(gòu)房人起訴退房，就同時(shí)解除了兩個(gè)合同，和開(kāi)發(fā)商的買賣合同，以及和銀行的抵押貸款合同。這時(shí)買受人因?yàn)閷?shí)際支付的購(gòu)房款比例不足50%，是有可能不被認(rèn)定為保護(hù)性購(gòu)房人的。（順便一提，商住房的購(gòu)房人因?yàn)槭赘蹲畹?0%，但是土地性質(zhì)又不是住宅，所以保護(hù)性購(gòu)房人的概念在現(xiàn)行司法體系中是有漏洞的，以至于幾乎每個(gè)案子都要爭(zhēng)取。）
也就是說(shuō)，貸款買房不退房，你就被保護(hù)，如果自己打了官司退房了，你就有了淪為一般債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)。我不是信口胡說(shuō)，我們?cè)谝恍┐淼陌讣芯陀龅搅诉@樣的情況。用當(dāng)事人可以理解的話說(shuō)：
你自己起訴打官司退房，有可能造成你的權(quán)利不被法律保護(hù)！
而且不僅起訴是如此，找開(kāi)發(fā)商協(xié)商退房和通過(guò)法院、政府協(xié)調(diào)、調(diào)解退房的結(jié)果是一樣的。
今年我已經(jīng)遇到三次這種情況，一次是政府官員在接訪的時(shí)候協(xié)調(diào)購(gòu)房人集體退房，一次是法院審理案件調(diào)解原被告通過(guò)調(diào)解集體退房，還有一次是政府提供了法律援助律師幫購(gòu)房人退了房。
爛尾樓目前是一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的領(lǐng)域，需要律師完整的經(jīng)歷一個(gè)樓盤從爛尾到復(fù)工的全過(guò)程，涉及到大量專業(yè)問(wèn)題（法律以及房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)）。如果打比方的話，大概相當(dāng)于心腦外科手術(shù)，尋常的內(nèi)科大夫是看不了這個(gè)病的，甚至給病人治死了也不奇怪。在你沒(méi)有專業(yè)律師的指導(dǎo)下，不要輕易跟著法院、政府、銀行、開(kāi)發(fā)商等其他相關(guān)更方的思路走。
一般業(yè)主自己維權(quán)的時(shí)候，給大家拿主意的往往都是一起買了這個(gè)爛尾樓的其他“鄰居”。大家總想著靠集思廣益解決問(wèn)題，于是就會(huì)不斷地有人出各種“餿主意”。包括如果你自己，如果正好被大家推選為業(yè)主代表，建議你更應(yīng)該慎重，再取得專業(yè)人士的支持下再做決定，不要冒失的帶著大伙無(wú)目的、無(wú)方向的維權(quán)。比如有的人說(shuō)既然官司不能打我們就去把誰(shuí)誰(shuí)圍了，這也并不可取。
今年我已經(jīng)陸續(xù)走過(guò)了五六十個(gè)爛尾樓樓盤了，我們?nèi)ツ耆ミ^(guò)的樓盤大多復(fù)工，還有少數(shù)正在折騰。從我的角度講，在遇到爛尾樓問(wèn)題的時(shí)候，第一時(shí)間抱團(tuán)聯(lián)系律師才是目前買到爛尾樓的第一選擇。現(xiàn)在司法體系越來(lái)越完善，有很多辦法幫助爛尾樓業(yè)主提供救濟(jì)，既不需要你拉橫幅，也不見(jiàn)得需要你起訴，包括退房，也包括打什么逾期交房的違約金。
當(dāng)然，如果你想好了，首付如果拿不回來(lái)也無(wú)所謂，只要不還貸款就行，那么你也可以退房。不過(guò)，不還貸可不是你直接就不還錢了。它的前提是你起訴解除合同，如果你直接斷供，不但上黑名單，銀行還會(huì)把你給告了讓你一次性還清所有貸款，那對(duì)你真心一點(diǎn)好處也沒(méi)有。
