聽了易居克爾瑞總裁丁祖昱先生關(guān)于2018年的回顧，整理一下關(guān)于他對于2018年中國房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)分享共各位參考。

土地市場表現(xiàn)較差

全年超過1000幅土地流拍，而60%的成交土地價(jià)格較周邊相比，均有所下降，2018年土地市場完全是憑靠三四線城市支撐，三四線土地成交量占80%，其中中西部城市供地較多。2017年的地王因?yàn)閮r(jià)格過高，蓄客量較差等因素，大多都未入市開盤。

一手房銷量未減，均價(jià)上漲

從全國一手房銷量來講，2017年銷量已經(jīng)是歷史最高點(diǎn)，而2018年銷量并沒有下滑，銷量幾乎與2018年持平，但是銷售總額上升了10%，銷量不變，銷售總額提升，說明銷售均價(jià)還是有所上升的。

二手房市場表現(xiàn)較差

二手房成交量從6月份開始一路下跌，11月份開始有所回升，但長期并不好判斷，環(huán)京城市二手房下跌近20%。去年二手房成交主要以小面積剛需房型為主。二手房市場可能將面臨行業(yè)洗牌的過程。

房企首位度繼續(xù)集中，融資環(huán)境較差

2018年百強(qiáng)房產(chǎn)公司銷售額約10萬億，占全國銷售額的67%，而前三十的房產(chǎn)公司占據(jù)了46%的市場份額，每一年集中度都將會(huì)上升。而全國約有51%的土地被十家開發(fā)商拿走，開發(fā)商土地也決存量定了未來格局。國內(nèi)開發(fā)商融資環(huán)境極差，開發(fā)商紛紛去海外進(jìn)行融資，或者拆分物業(yè)公司赴港上市，平均融資成本利率為8.54%，同時(shí)拿地方面也較為保守，拿地金額占比銷售金額由以前的0.58下降到0.38。

第三季度市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變

無論是從土拍市場，還是從三四線城市一手房市場，以及全國二手市場來看，第三季度的房地產(chǎn)市場有著明顯的風(fēng)向轉(zhuǎn)變。下半年土地市場平均每天有4幅土地流拍，三四線市場在前二季度還處于價(jià)格上升階段，而到了三季度末，銷量有著明顯下滑態(tài)勢，在2018年5月全國開盤去化率約86%，而到11月份僅有32%。然而這一輪的行情下跌可能僅僅是個(gè)開始。

也在此感戲丁祖昱先生的數(shù)據(jù)分享，而關(guān)于其一些分析方面，我只能說有些人總是根據(jù)數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)，而很難發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)以外的一些現(xiàn)象。在中國，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)那一套是行不通的，經(jīng)常會(huì)有人提到周期大王周金波的康波理論，我只想問：你的分析中有沒有包括“合規(guī)”，有沒有2700頁的“限限限限限限限限限限限限限限限限限限……”象牙塔不見魍魎，如果從來沒有提過合規(guī)，那些分析真的毫無意義。