3月份各大上市房企陸續(xù)公布2019年的銷售業(yè)績，在“房住不炒”大基調(diào)下，大部分上市公司仍實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的同比增長。
在業(yè)績發(fā)布會中，房企也表達(dá)了對2020年的市場展望和拿地預(yù)期。
整體來看企業(yè)的納儲需求、規(guī)模擴(kuò)張需求不減，龍頭表態(tài)中不乏預(yù)期積極拿地的房企。
01
6成房企業(yè)績目標(biāo)提升10%以上
投資支撐企業(yè)彎道超車
上市房企在公布2019年銷售業(yè)績的同時(shí)，也提出了2020年銷售目標(biāo)。
從目標(biāo)定制的情況來看，有6成房企2020年銷售目標(biāo)較2019年已完成的銷售目標(biāo)有10%以上的漲幅。
其中金茂、花樣年、綠城、新力、龍光等企業(yè)銷售目標(biāo)漲幅在20%以上，此類規(guī)模在1000-2000億企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張勢頭不減。
相對而言已經(jīng)位列TOP10的房企2020年銷售目標(biāo)漲幅基本控制在10%及以下，恒大、華潤、融創(chuàng)業(yè)績目標(biāo)漲幅為8%，龍湖、中海分別為7%和6%。
值得一提的是，新城控股2020年銷售目標(biāo)定位2500億元，相較2019已完成的銷售額有8%的降幅，主要是認(rèn)為疫情對銷售額有10%的影響。
在對市場的預(yù)判方面，大部分上市公司都有“短期受到影響，但長期仍然看好”的共識。
年初疫情對房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等方面的進(jìn)度都帶來了一定影響，對此部分城市出臺了例如降低落戶門檻、放寬預(yù)售證申請條件、土地款分期繳納等政策。
較多企業(yè)如時(shí)代中國、禹洲、中駿、中梁等都認(rèn)為未來政策仍有進(jìn)一步寬松的可能，也會給行業(yè)帶來一定的利好刺激。
預(yù)估未來整體政策放寬的同時(shí)，不同城市間的分化也成為一大趨勢：
經(jīng)過疫情影響，資源聚集的一二線城市將對人口有更強(qiáng)的吸引力，尤其一二線、強(qiáng)三線的剛需會受到明顯刺激。
整體來看，房企普遍認(rèn)為年內(nèi)商品房市場將會先低迷、后反彈，整體仍將保持平穩(wěn)發(fā)展。
而這些看好的城市和區(qū)域也成為企業(yè)接下來投資重點(diǎn)方向。
02
謹(jǐn)慎主旋律下龍頭房企表態(tài)積極
2020年收并購成良機(jī)
與去年基本所有房企表態(tài)“謹(jǐn)慎拿地”不同的是，本次業(yè)績發(fā)布會上龍湖、華潤、中海在拿地上表現(xiàn)出相對積極的態(tài)度。
而2019年積極收并購的世茂集團(tuán)也表示2020年的拿地預(yù)算與2019年接近，如果銷售表現(xiàn)優(yōu)秀還可繼續(xù)調(diào)整。
實(shí)際上，銷售10強(qiáng)中一半企業(yè)預(yù)計(jì)將在今年市場整體冷淡的行情下加速納儲，增厚自身土儲實(shí)力。
由此可見，第一梯隊(duì)房企競賽也同樣十分激烈。
當(dāng)然，謹(jǐn)慎投資仍然是大部分企業(yè)的主流態(tài)度，且對于城市的研判進(jìn)一步加深。
萬科、雅居樂、新城均表示會進(jìn)一步結(jié)合城市群、都市圈、城市發(fā)展和人口需求等多方面研究，來尋找值得進(jìn)入的城市和進(jìn)駐時(shí)機(jī)。
從2020年銷售目標(biāo)和拿地預(yù)算看，中梁、金茂、龍光、世茂的拿地銷售比達(dá)到0.5左右，在拿地方面投資較高。
龍光雖然表示愿意將銷售回款的50%用于拿地，但仍然是以不拿高價(jià)地作為原則，主要利用城市更新項(xiàng)目撬動杠桿。
其次新城、中海、正榮拿地銷售比預(yù)計(jì)在0.3-0.4之間，而融信、大發(fā)、奧園、禹洲和綠城的拿地銷售比則不足0.3，相對而言預(yù)算較保守。
此外，從業(yè)績發(fā)布會中投資表態(tài)來看，2020年將會成為房企收并購的大年。
如融創(chuàng)、奧園、首創(chuàng)這樣本來就已經(jīng)在收并購、土地一級開發(fā)等方面已有一定優(yōu)勢的企業(yè)表示今年也會繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢，趁部分小企業(yè)流動性壓力較大的時(shí)候進(jìn)行收購。
正榮地產(chǎn)表示今年將會收并購與招拍掛并行，在有良好并購項(xiàng)目機(jī)遇的情況下可能增加原本劃定的260億拿地預(yù)算。
03
長三角、珠三角區(qū)域
是上市房企投資重點(diǎn)區(qū)域
在統(tǒng)計(jì)百強(qiáng)房企2019年拿地區(qū)域分布中，可以看出2019年房企拿地中一二線成交占比明顯增加，三四線成交建面占比叫2018年末下降8個(gè)百分點(diǎn)。
此外中西部作為土地成交熱點(diǎn)區(qū)域，成交占比延續(xù)了2018年以來的高位，百強(qiáng)房企新增土儲建面中有38%位于中西部。
從部分上市房企在業(yè)績發(fā)布會中公布的2019年新增土儲區(qū)域分布來看，長三角、珠三角還是上市公司最愛扎堆拿地的兩個(gè)區(qū)域。
結(jié)合百強(qiáng)2019拿地中長三角、珠三角成交分別占28%和16%來看，該兩個(gè)區(qū)域的土地競爭也較為激烈。
雖然環(huán)渤海區(qū)域在百強(qiáng)拿地中占比達(dá)到18%，高于珠三角占比，但從上市公司的新增土儲分布來看，集中于環(huán)渤海區(qū)域的企業(yè)較少。
富力、新城、龍湖2019年在環(huán)渤海區(qū)域拿地比例達(dá)到20%-20%，禹洲、華潤和越秀在環(huán)渤海區(qū)域新增土儲占比為10%-20%，更多企業(yè)新增土儲中環(huán)渤海占比不足10%。
整體來看，2020年區(qū)域土地市場競爭激烈程度將呈現(xiàn)長三角、珠三角>中西部>環(huán)渤海。
綜合而言，上市房企普遍認(rèn)為2020年的市場運(yùn)行“前低后高，平穩(wěn)發(fā)展”，與2019年的整體謹(jǐn)慎的納儲態(tài)度相比，部分房企積極性有所回溫。
在土地獲取渠道愈發(fā)重要之下，收并購在2020年將成為重要納儲渠道，建議有收并購需求的企業(yè)提早行動，以獲取更優(yōu)質(zhì)資源。
在拿地區(qū)域上，上市房企也具有較一致的偏好：聚焦一二線城市及條件較好的強(qiáng)三線城市，2020年也將是各城市土地市場面臨分化的一年。
值得警惕的是，一二線城市的土地主要存在價(jià)格過高的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在一二線拿地更需要注意控制成本；
而三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)主要源于價(jià)格和需求空間不足，企業(yè)需謹(jǐn)慎選擇進(jìn)入的城市及進(jìn)入的時(shí)機(jī)。
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