淺談租賃市場的現(xiàn)狀和未來

一.一邊租金上漲和一邊長租公寓爆倉，租賃市場怎么了？

2.商業(yè)化的長租公寓會(huì)推高房價(jià)嗎？

說機(jī)構(gòu)份額少壟斷不了，這倒是實(shí)話，壟斷全國是很難的，但是局部的壟斷是妥妥的。最近幫人租房，北京某名校旁邊的80平米老破小，一個(gè)月2.1萬，去年1.5萬，你能去哪租？房東根本找不到，能找到的房源都在鏈家、自如手里，你完全沒有討價(jià)還價(jià)的余地，愛租不租，吃定的就是你。

在資本的加持下，從每個(gè)局部做起，從一線到二線蔓延，這是趨勢(shì)。最后出來的肯定超級(jí)獨(dú)角獸，吃的喝的都是租客們的血肉。

具體的流程是，自如的租客在交了第一個(gè)月的房租之后申請(qǐng)貸款，每個(gè)月還本付息。貸款利率即分期手續(xù)費(fèi)為6.27%，算了下實(shí)際的年利率約為11.3%！

這種產(chǎn)品極受歡迎，很多租客現(xiàn)金不足也不會(huì)算賬，房租漲了之后直付更困難了，巴不得有貼心的貸款服務(wù)，一個(gè)月1萬的房租，貸款后也只是每個(gè)月多了627塊錢，看著很合算啊。

很多金融機(jī)構(gòu)非常愿意購買這類產(chǎn)品，一是收益不錯(cuò)，二是安全性很好，因?yàn)樽饨鹗且环N穩(wěn)定持續(xù)的支出，違約率極低，優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品評(píng)級(jí)為AAA，很不錯(cuò)。也是，現(xiàn)金貸你可以不還，欠房租還真不好跑。

2018年3月20日，自如又宣布成功設(shè)立共計(jì)20億元的“自如2號(hào)一期ABS”，優(yōu)先級(jí)發(fā)行利率6.29%——6.75%，比第一期高出不少。

為啥呢？要盡快募集更多的錢去搶市場！

這種產(chǎn)品模式除了一次核準(zhǔn)，多次發(fā)行的特點(diǎn)外，另一特點(diǎn)是在未來一定期限內(nèi)，要有充足的基礎(chǔ)資產(chǎn)來支持規(guī)模，自如作為運(yùn)營方，要確保能夠持續(xù)的生成優(yōu)質(zhì)的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，這樣才能不斷的付息，支持更多的類似產(chǎn)品的發(fā)行。

底層資產(chǎn)怎么來？就需要更多的可供出租的房源，有更穩(wěn)定的租客，要搶時(shí)間。所以砸錢是最簡單有效的搶房方式，所以你會(huì)看到不經(jīng)晾曬的新裝修房會(huì)立刻出租，甲醛超標(biāo)太正常了，底層資產(chǎn)池越大，自如就可以發(fā)行更多的類似的產(chǎn)品，資金可以迅速轉(zhuǎn)起來，規(guī)?？梢匝杆倥蛎浧饋?，250億美金市值也不是不能想啊。

所以總結(jié)一下，這個(gè)模式就是用租戶的信用為抵押，自如從金融機(jī)構(gòu)拿到大筆低成本的資金，用于快速擴(kuò)張，而租客每月的租金支撐這個(gè)游戲持續(xù)玩下去，只要租客按期還錢，那就是個(gè)印鈔機(jī)。

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長租公寓的利潤來源：

裝修費(fèi)（托管裝修）

租金差（短租價(jià)高、批量拿房價(jià)低）

運(yùn)營管理費(fèi)（提前收?。?/p>

期貨利潤（遠(yuǎn)期房租提高）

沉淀資金的價(jià)值創(chuàng)造

融資手續(xù)費(fèi)

融資資金的價(jià)值創(chuàng)造

賺錢的公司：賺中介信息撮合服務(wù)費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)

有錢的公司：有大量資金沉淀和源源不斷的現(xiàn)金流

值錢的公司：掌握房源和現(xiàn)金流獲得資本市場估值