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1、“城鎮(zhèn)化”而非“城市化”

城鎮(zhèn)化是一個具有中國特色的名詞，國際社會通行的說法是城市化，農(nóng)村人口進(jìn)入城市，推動了城市化，而我國則多了一個中間環(huán)節(jié)——鄉(xiāng)鎮(zhèn)，農(nóng)村人口先進(jìn)入鄉(xiāng)鎮(zhèn)然后再進(jìn)入城市。這一點從數(shù)據(jù)就能看出：從1978年-2017年，我國193個城市變成了661個城市，而鎮(zhèn)卻增加了十倍，2100多個鎮(zhèn)變成了21000多個鎮(zhèn)。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

這樣的現(xiàn)象是由我國的國情和土地制度決定的。我國的土地制度實行的是雙軌制，在農(nóng)村是土地集體所有，在城市是土地國有。國外則是土地私有，例如歐美國家現(xiàn)在出現(xiàn)的逆城市化現(xiàn)象，由于城市人口、資源過度聚集，生活成本提高，居住空間狹小房價卻極高，很多人選擇到鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買土地建造房屋，企業(yè)也可以外遷另建產(chǎn)業(yè)園。而中國農(nóng)村土地集體所有，想要私自建房是不可能的。在這種土地制度下，城市想要擴張，只能通過政府征地的方式實現(xiàn)，征地--拍賣--開發(fā)商建設(shè)出售。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

所以，在戰(zhàn)略引導(dǎo)層面上，國家的提法也是“城鎮(zhèn)化”而非“城市化”。

今年3月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于實施2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)的通知》，今年要全面放寬城市落戶條件，2018年實現(xiàn)進(jìn)城落戶1300萬人。10月又下發(fā)一項督查通知：落實1億非戶籍人口在城市落戶方案。在這些文件里，非常明確提到，提升城鎮(zhèn)化比例主攻方向是中小城市和建制鎮(zhèn)。中小城市和建制鎮(zhèn)全面放開落戶限制；大城市要放低落戶門檻，超大城市和特大城市要區(qū)分城區(qū)、新區(qū)和所轄市縣，制定差別化落戶條件。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

正是整個大背景為天鵝小鎮(zhèn)這樣的特色小鎮(zhèn)提供了落地開花的土壤。

2、小鎮(zhèn)

關(guān)于特色小鎮(zhèn)，首先要注意的是小鎮(zhèn)不是行政鎮(zhèn)，也不是工業(yè)園區(qū)概念，而是相對獨立于市區(qū)，具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游資源和一定社區(qū)功能的綜合性平臺。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

與開發(fā)區(qū)、園區(qū)的“大而全”相比，特色小鎮(zhèn)講究小而美，發(fā)展過程中以當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ㄌ厣漠a(chǎn)業(yè)或業(yè)態(tài)為基礎(chǔ)，重視產(chǎn)業(yè)鏈上下游各要素的集聚，建設(shè)成制度、政策的“小氣候”區(qū)域。

天鵝小鎮(zhèn)依托的就是它獨有的資源——亞洲最大的天鵝越冬棲息地天鵝湖（又叫月湖）。它是按照“一環(huán)、一帶、三大板塊、六大產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的格局來布置的。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

一環(huán)：環(huán)繞天鵝湖（月湖）發(fā)展生態(tài)旅游服務(wù)業(yè)，是天鵝小鎮(zhèn)發(fā)展旅游度假和海洋產(chǎn)業(yè)的核心。

一帶：沿環(huán)湖路形成小鎮(zhèn)發(fā)展軸線，向西對接威海，內(nèi)部串聯(lián)各主要功能區(qū)，是小鎮(zhèn)發(fā)展的隆起帶。

三大板塊：將小鎮(zhèn)劃分為東、中、西三大板塊。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

1. 東部板塊：位于天鵝小鎮(zhèn)的東部，依托沙灘打造商務(wù)度假、休閑旅游和健康養(yǎng)生為主的休閑養(yǎng)生區(qū)。

2. 中部板塊：位于天鵝小鎮(zhèn)的中部，也是小鎮(zhèn)的核心區(qū)域，依托天鵝湖畔美麗風(fēng)光打造濕地公園和藝術(shù)園區(qū)。

本圖為位于中部板塊的天鵝湖美術(shù)館、好運角旅游度假區(qū)大天鵝科普館內(nèi)部圖

3. 西部板塊：位于302 省道東，裕興路以南，依托原始村莊的海草房，打造農(nóng)家休閑文化區(qū)。

本圖為位于西部板塊的煙墩角村

六大產(chǎn)業(yè)園區(qū)：天鵝漁家文化區(qū)、天鵝生態(tài)休閑旅游區(qū)、天鵝文化商業(yè)區(qū)、天鵝藝術(shù)創(chuàng)作區(qū)、海洋文化創(chuàng)意區(qū)、健康養(yǎng)生區(qū)六大產(chǎn)業(yè)園區(qū)。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

天鵝藝術(shù)創(chuàng)作區(qū)依托現(xiàn)有天鵝湖美術(shù)館，在建的天鵝湖藝術(shù)館、大開藝術(shù)創(chuàng)作園區(qū)，引入知名藝術(shù)家和文化創(chuàng)作公司，把該區(qū)域打造為集創(chuàng)意商品制作、手工體驗、創(chuàng)作學(xué)院、藝術(shù)交流、藝術(shù)鑒賞、創(chuàng)作商品交易、商品訂制等于一體的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

本圖正中為天鵝湖美術(shù)館，其大門正對著濕地公園，內(nèi)有天鵝。兩旁是海草房民宿，有套房，有單間（當(dāng)前166元/間）、雙人間（當(dāng)前220元/間）

本圖為天鵝館美術(shù)館內(nèi)部

天鵝生態(tài)休閑旅游區(qū)：天鵝科普館，天鵝湖景觀緩沖區(qū)（建設(shè)觀光廊道、劃定禁入?yún)^(qū)，保障天鵝不受干擾），天鵝湖濕地公園。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

圖中近處3座建筑從左至右依次為觀鳥塔、咖啡廳、大天鵝科普館。圖片下方就是緩沖區(qū)、濕地公園。

天鵝漁家文化區(qū)：天鵝攝影基地、?海草房非遺文化聚落、炫彩花海、農(nóng)林果蔬生態(tài)采摘園。

煙墩角因獨特的海草房、大天鵝棲息地走進(jìn)央視《溫暖的村莊》等節(jié)目

本圖為春風(fēng)海岸沙盤

健康養(yǎng)生區(qū)：藍(lán)城春風(fēng)海岸康養(yǎng)項目為代表的康養(yǎng)社區(qū)、護(hù)理中心、體檢中心等健康養(yǎng)生項目。利用豐富的沿海景觀資源，完善特色設(shè)施配套，規(guī)劃建設(shè)超五星級國際養(yǎng)生博覽園區(qū)、海濱休閑浴場、理療養(yǎng)生會所、中醫(yī)藥養(yǎng)生會館等。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

3、同城化

天鵝小鎮(zhèn)與國內(nèi)消費升級尤其是旅游消費升級的趨勢相適應(yīng)，從長遠(yuǎn)看是會創(chuàng)造出大于旅游+房產(chǎn)的價值。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

但是，天鵝小鎮(zhèn)的發(fā)展還僅僅停留在初級階段。這一點跟南方小鎮(zhèn)做一個對比就清楚了。像是廣東的大瀝鎮(zhèn)（“中國鋁材第一鎮(zhèn)”、“中國有色金屬名鎮(zhèn)”、“中國內(nèi)衣名鎮(zhèn)”、“中國時尚品牌內(nèi)衣之都”……）、虎門鎮(zhèn)（天下打扮知名品牌創(chuàng)立樹模區(qū)、國度電子商務(wù)樹?；?、國度電子信息財產(chǎn)基地……），它們的發(fā)展是從產(chǎn)業(yè)開始的，利用改革開放等機會建廠立業(yè)，發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)吸引了大量人口，經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，人口流入對資源的需求推動了基礎(chǔ)城建、生活配套等的建設(shè)，實現(xiàn)了城鎮(zhèn)化率的提高。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

也就是說產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流入是城鎮(zhèn)化的前提，城鎮(zhèn)化是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的結(jié)果，但是在北方，經(jīng)濟水平達(dá)不到這樣的程度，只能介入行政手段：提出城鎮(zhèn)化的目標(biāo)——引入產(chǎn)業(yè)——引入人口。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

政府投資36億打造天鵝小鎮(zhèn)，這對天鵝小鎮(zhèn)的發(fā)展無疑是極大利好，但也從另一方面說明了它的不足。在天鵝小鎮(zhèn)中占重要位置的煙墩角村擁有村民597戶，設(shè)有造船、養(yǎng)殖等12家企業(yè)，今年2月被央視《生財有道》報道，其經(jīng)濟實力可見一斑，但它只占天鵝小鎮(zhèn)的一角，無法支撐起整個天鵝小鎮(zhèn)。相關(guān)的配套、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等的建設(shè)就需要政策的引導(dǎo)和資金支持。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

榮成撤市劃區(qū)，威海市區(qū)到榮成形成一個大的城市圈，有成大路、濱海路連接兩地，城市軌道規(guī)劃也與成大路相行，成山將得到更多人流量支撐。從威?？傉境霭l(fā)，取道成大路，到成山鎮(zhèn)，不到40公里，駕車約半小時。而且環(huán)海一線還有那香海、逍遙灣、好運角等景區(qū)，旅游資源豐富，引流容易?，F(xiàn)代化的交通體系為天鵝小鎮(zhèn)的發(fā)展提供了有力保障。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

做特色小鎮(zhèn)就離不開地產(chǎn)，不論是宜游、宜居還是宜業(yè)，都需要房產(chǎn)，小鎮(zhèn)地產(chǎn)的特別之處在于，它已經(jīng)不是單純的居住功能，而是產(chǎn)業(yè)+房產(chǎn)，客戶在天鵝小鎮(zhèn)置業(yè)是不為了這里的房子，而是為了這里的生活——天鵝小鎮(zhèn)本就有著豐富的旅游資源，包括海洋資源、天鵝資源、海景房等，天鵝小鎮(zhèn)將這些改造升級，延伸發(fā)展藝術(shù)創(chuàng)作、藝術(shù)品開發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)，客戶來此度假不但能體驗當(dāng)?shù)刎S富的民俗民情、欣賞大自然的美景、與大天鵝和諧共處，還能進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作，而這也正是他們所真正購買的東西。旅游+地產(chǎn)，兩個產(chǎn)業(yè)的相互帶動，觸發(fā)的不止是1+1>2的幾何級遞增效果，更預(yù)示著地產(chǎn)發(fā)展的新方向。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

現(xiàn)在天鵝小鎮(zhèn)的房產(chǎn)項目大多集中在健康養(yǎng)生區(qū)，從藍(lán)城的小院（別墅）到多層、高層各種業(yè)態(tài)都有，多是夏季消暑居多（成山夏季氣溫較威海還要低五度左右），冬季來自各地的攝影愛好者較多，也有購房需求，現(xiàn)階段，其生活配套所需要靠五分鐘車程的成山鎮(zhèn)上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到成熟配套需求。這就如正在建設(shè)中的文創(chuàng)園區(qū)、商業(yè)區(qū)、它需要一段時間，需要一個過程來實現(xiàn)場景化生活和國際化配套，而到那個時候，房產(chǎn)的價格洼地自然也就不存在了。（關(guān)注微信「老張侃房幫」）

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