社會(huì)現(xiàn)狀?

近年來(lái)房地產(chǎn)一直是茶余飯后的談資，這也跟大眾的投資觀念和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展密不可分。不管是投資還是剛需，年長(zhǎng)或是青年，在商品房這個(gè)話題上都能有所交流。但是，也有很多購(gòu)房者在償還了2-3年月供后，卻面臨開(kāi)發(fā)商延期交房的境況。業(yè)主在這種情況下，能否獲賠？有何注意事項(xiàng)？

經(jīng)典案例?

2017年初，宋某在瀏覽B房地產(chǎn)公司投放的崇明區(qū)某樓盤(pán)廣告后，前往售樓部咨詢(xún)；在工作人員的引領(lǐng)下瀏覽了廣告、宣傳資料、沙盤(pán)、樣板房等宣傳信息后，宋某覺(jué)得該樓盤(pán)符合自己的心理預(yù)期。同年2月5日，宋某與B公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，合同中對(duì)房屋價(jià)款、房屋質(zhì)量等均有約定，約定宋某所購(gòu)房屋于2018年6月30日前交付，2018年12月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，并約定了違約條款。

此后，合同約定交房日期到期后，B公司未能如期交房。直到2018年12月14日才取得該房屋的住宅交付使用許可證，此后向宋某通知交房。此后，宋某得知，2019年1月18日，B公司方繳納維修基金，直到2019年3月19日才成功辦理初始登記手續(xù)。

結(jié)合交房與產(chǎn)證均逾期，加上其他與合同不符的情況，宋某于2019年8月向法院提起訴訟，要求B公司支付違約金和侵權(quán)賠償。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，該房屋交付條件應(yīng)當(dāng)為：取得住宅交付使用許可證、抵押已注銷(xiāo)、已按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金。B公司逾期交房時(shí)間應(yīng)當(dāng)自2018年7月1日至2019年1月18日；結(jié)合其他案件情況，最終判決，B公司向宋某支付賠償金39076元，違約金157867元。

應(yīng)對(duì)建議?

業(yè)主在面臨逾期交房時(shí)，如何保障自身的合法權(quán)益？我們建議您注意以下幾點(diǎn)：

1、合同簽訂條款

購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意合同中對(duì)房屋交付時(shí)間、產(chǎn)證辦理時(shí)間、房產(chǎn)質(zhì)量等方面的約定，并關(guān)注其中的違約責(zé)任。實(shí)務(wù)中，合同中存在“如因施工延期等造成交房延期，開(kāi)放商不承擔(dān)違約責(zé)任”等描述，則可向開(kāi)發(fā)商交涉。若開(kāi)發(fā)商未向購(gòu)房者詳細(xì)闡明此類(lèi)免責(zé)條款，則屬于格式合同，并不具備使業(yè)主放棄索賠權(quán)利的效力。

2、不能如期交房應(yīng)先行催告

房屋交付應(yīng)當(dāng)有一定的標(biāo)準(zhǔn)，通常包含主體結(jié)構(gòu)封頂、外部裝修完畢、電梯開(kāi)通、水開(kāi)通、電開(kāi)通，《商品房質(zhì)量保證書(shū)》和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》的交付等能使房屋實(shí)際達(dá)到入住條件、能夠交付完成的內(nèi)容。

如開(kāi)發(fā)商不能如期交付商品房，購(gòu)房者可先行催告，催促開(kāi)發(fā)商如期交房。需要注意的是，若僅僅是延期初期，并不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中第八、九條中合同解除的法定條件。

在購(gòu)房者催告后，若開(kāi)發(fā)商可以在寬限時(shí)間內(nèi)交付商品房，購(gòu)房者不能以此為由解除購(gòu)房合同，但可以保留要求開(kāi)發(fā)商支付違約金的權(quán)利。即使在順利交付后，仍可要求開(kāi)發(fā)商支付合同約定的違約金。

此處違約金的計(jì)算，可以根據(jù)合同約定如“每延期交房一日，按照總房款的一定比例支付違約金“；此外，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，若合同中未約定，也可按照預(yù)期交付期間有關(guān)部門(mén)公布或評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段、同類(lèi)的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行支付違約金。

3、解除合同并要求賠償損失

若開(kāi)發(fā)商存在推諉扯皮、數(shù)次延期、無(wú)法交付等情況，業(yè)主可以向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房本金，并賠償給業(yè)主帶來(lái)的利息等經(jīng)濟(jì)損失。

4、開(kāi)發(fā)商能否免責(zé)

第一，不可抗力的情形。指購(gòu)房合同訂立時(shí)不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害、政府征收征收、社會(huì)異常時(shí)間等情形時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)。第二，情勢(shì)變更的情形。若遇到政府重大規(guī)劃變更的情形，不屬于不可抗力，應(yīng)當(dāng)屬于情勢(shì)變更，可以免責(zé)。第三，不可免責(zé)的理由。若開(kāi)發(fā)商以拖欠工程工資、工程施工延期等作為延期交房的理由，則不可免除其法律責(zé)任。

此外，應(yīng)當(dāng)注意：在不可抗力和情勢(shì)變更的情形下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購(gòu)房者，且交房時(shí)間應(yīng)當(dāng)為順延，但不能無(wú)限延期，延期的時(shí)長(zhǎng)不能超過(guò)上述因素造成的實(shí)質(zhì)性影響的時(shí)間。

5、特別注意事項(xiàng)

第一，開(kāi)發(fā)商逾期交房不僅包括開(kāi)發(fā)商主動(dòng)逾期的情形，還包括因房屋質(zhì)量問(wèn)題、證件不全等原因造成的購(gòu)房者拒收的情形；

第二，違約金、賠償?shù)葯?quán)益在法律上是有訴訟時(shí)效的，若開(kāi)發(fā)商存在相應(yīng)的侵權(quán)行為，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在訴訟時(shí)效內(nèi)維護(hù)自身合法權(quán)益。

法律依據(jù)?

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。