——這篇文章主要計算【貸款投資買房的成本和需要預期的收益】
這篇文主要科普下貸款投資買房的成本，也讓小伙伴了解如果貸款投資買房，房子需要漲多少才是真正有收益的。本文不是專業(yè)投資文章，有寫的不好的或不正確的地方，還請各位指出。
以下先以買廣州一手房為例
假設我們購買一套100平方，每平方1萬的新房，總價100萬，首付30萬。
【可以賣出的需要多少年？】：
1.房子交房時間按1年到2年
2.房產(chǎn)證下來在交房后半年到2年（有房產(chǎn)證才可以賣）
3.房產(chǎn)證到手后兩年再賣出，這樣可以不用交營業(yè)稅/增值稅，要不需要交銷售總價5.55%的稅
所以初略按持有一手房5年來算。
【購房5年的成本】：
1.首付30萬，5年所產(chǎn)生的收益，按年利率6%來計算。（也就是假設不買房，30w在5年是可以產(chǎn)生相應的利息）；
2.貸款70萬，5年所支付的利息，按標準商業(yè)房貸利率4.9%計算；
3.房屋的維修基金：105元*平方數(shù)；
4.買房契稅：90平方以上，總價*1.5%；
5.賣房契稅：90平方以上，總價*1.5%，一般都是買家承擔的，這里不計入。
6.賣房個稅：如果滿5年，或者這套房子是賣房名下唯一的一套房子，則不需要繳納。如果不是要交總價1%的個人所得稅，一般都是買家承擔的，這里不計入。
7.賣房中介費：賣方總價*1%，一般買賣雙方各承擔1%，因為不確定賣房價格，所以總價先按購房價格來算。
8.4年物業(yè)管理費：按2元每平方，房子到手4年來算。
9.其他費用，如印花稅、按揭手續(xù)費，房屋評估、交房驗收、水電費、提前還款違約金等費用按房屋總價1%計算（實際不止1個點）。
10.如果房子出租的話可以產(chǎn)生收益，但是需要房主投入裝修，按廣州比較低的租售比的情況來看，如果按2%的租售比算（一年能收到的租金/房價總價），100萬的房子大概4年能收8萬回來，大體跟投入的裝修和家電費用持平（這里還不算裝修過程不能出租的時間），所以這里不考慮出租和裝修的因素。
分別計算如下：
1.首付5年復利利息（就是第一年的收益的利息投入到第二年的投資）：300000*（1.06^5）-300000=101467.67
2.因為還款利息差不多是等差數(shù)列，所以取第1個月和第60個月還款利息之和*30
（以下是房貸計算器按70萬貸款，4.9%商業(yè)貸款利息計算的）
30年貸款等額本息前5年還的利息：（2858+2625）*30=164490 第1個月月供3715
20年貸款等額本息前5年還的利息：（2858+2390）*30=157440 第1個月月供4581
30年貸款等額本金前5年還的利息：（2858+2390）*30=157440 第1個月月供4803 第60個月月供4334（跟上面20年等額本息沒太大差距）
20年貸款等額本金前5年還的利息：（2858+2156）*30=150420 第1個月月供5775
選擇中間檔的157440
3.房屋的維修基金：105*100=10500
4.買房契稅：1000000*1.5%=15000
7.賣房中介費：1000000*1%=10000
8.四年物業(yè)管理費：2元*100平方*12個月*4年=9600
9.其他費用：1000000*1%=10000
總計：101467.67+157440+10500+15000+10000+9600+10000=314007
也就是說5年后，你的房子要漲到132萬以上，相當于每平方漲3200元，漲幅32%，那你扣除其他的成本，可以保證你首付在這5年內(nèi)有一個6%的年利率增長。因為以上都是非常保守的計算，中間可能還有其他預估不到的費用產(chǎn)生，建議把標準拉到每平方漲4000元以上。
以下再按不同大小和面積計算，按上述方法計算，總結(jié)如下，大體都是可見成本在30%左右，建議預留到40%
如果持有年限再增加2年，結(jié)果如下。相當于每年增加5.5%的成本。
如上面數(shù)據(jù)總結(jié)，按照不同的貸款買房方式，大概一年的成本是這套房子購入總價的6%左右，而且這里沒有計算還房貸里面包含的房子的款項所產(chǎn)生的復利，6%只是非常保守的成本。另外我們還可以總結(jié)下面的一些結(jié)論。
如果投資買房，怎么樣更劃算呢。
1.【全款和貸款買房哪個劃算】首先因為這里首付的成本是按年利率6%復利來計算，貸款按4.9%的利率每年計算，所以全款的成本按這個計算方法來算是更高的，也就是如果你有投資渠道能達到年收益率4.9%以上（也就是房貸利率以上），并且還能堅持復利投資的話，那應該選擇貸款買房。
2.【如果提前賣房，支付5.55%的稅費劃算嗎】5年后賣出的價格不止當初的買入價格，如果按銷售價格是當初買房價格130%來計算，這個稅點相當于5.5%*130%=7.2%，按照上面計算的2年的成本約12%來計算，如果預計未來兩年沒什么漲幅，那早點賣是更劃算的，即使要支付5.55%的手續(xù)費。
3.【投資二手房和新房哪個劃算呢】這里不考慮二手房和新房的增值空間和增值速度。按成本計算，如果二手房裝修、家居都齊全，可以直接出租的話，那投資二手房的持有成本更低；另外二手房的交房時間和房產(chǎn)證到手的時間相對一手房更短，如果按簽約就能交房產(chǎn)證，再過2年銷售，那么二手房需要持有的時間比一手房要短至少2年，相對的成本也便宜不少。如果看好短期漲幅，并想短線操作，投資二手房應該比一手房更好。
4.【如果投資的房產(chǎn)先用來自住呢？】那相當于這個房子可以讓你節(jié)約租金，那你可以在成本里面，減去租相同的房子的租金，來計算成本。以廣州租售比2%左右來計算，相當于一年成本在4%左右。
這篇文章不是專業(yè)的研究文章，很多計算都在理想情況下進行，可能有很多不嚴謹和考慮不周全的地方，信息僅供大家參考，如果有錯誤的請?zhí)岢?，我會及時修正，希望這篇文章對您有幫助。
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