運(yùn)用跟多的杠桿作用

集中投資而非多元化投資是運(yùn)用更復(fù)雜杠桿作用、獲得更高收益和把風(fēng)險降到更低的關(guān)健所在。集中投資需要更多的理財智慧。理財智慧首先是你自己知道自己投資什么。在金融世界里，投資可以分為兩樣?xùn)|西而投資：資本利得和現(xiàn)金流。

1、資本利得：

許多人認(rèn)為投資有風(fēng)險的另外一個原因是，他們?yōu)榈玫劫Y本利得而投資。在大多數(shù)情況下，為資本利得而投資是一種賭博或一種投機(jī)。例如：我已經(jīng)花1700萬美元購買了公寓，并希望能以2500萬美元的價格賣出，那么我就是在為資本利得而投資。

2、現(xiàn)金流：

為現(xiàn)金流而投資，相比而言風(fēng)險要小很多。為現(xiàn)金流而投資就是為獲得收入而投資。如果你把錢存進(jìn)銀行，獲得5%的利息，我就在為現(xiàn)金流而投資。盡管獲取利息收益沒有什么風(fēng)險，但儲蓄的問題是收益太低，稅又很高，而且美元在持續(xù)貶值。

我買了300套公寓，就是在為現(xiàn)金流而投資。不同的是，我用的是銀行的錢，可以獲得比較高的投資收益，繳納比較少的稅。這是杠桿作用的高級運(yùn)用。

你正在投資什么？

大多數(shù)理財顧問會建議，你年輕的時候投資成長性基金。為成長型基金投資就是為資本利得而投資。他們建議年紀(jì)較大的投資者將成長型基金轉(zhuǎn)為收益型基金或者養(yǎng)老金。換句話說，當(dāng)你年老時，應(yīng)該為現(xiàn)金流投資。他們相信現(xiàn)金流風(fēng)險較小，更有保障性。

3種類型的投資者

根據(jù)資本利得或現(xiàn)金流，可以區(qū)分出3種基礎(chǔ)類型的投資者，分別是：

1、僅為獲得資本利得而投資的投資者。

2、僅為獲得現(xiàn)金流而投資的投資者。

3、即想獲得資本利得，又想獲得現(xiàn)金流而投資的投資者。

在現(xiàn)在新的資本主義時代，股票價格的上漲和下跌完全不是公司價值的體現(xiàn)，而是人工智能的算法來體現(xiàn)。換句話說，股票上漲或者下跌，根本沒有什么基礎(chǔ)和商業(yè)原因可究。你可以回想一下互聯(lián)網(wǎng)時代，公司已經(jīng)不再是過去的公司，而只是好點子，是價值數(shù)十億的想法，當(dāng)網(wǎng)絡(luò)公司的繁榮破裂后，真正有價值公司的股票將一文不值。

筆者作為新資本主義時代的投資者，我必須非常聰明，要為獲得資本利得和現(xiàn)金流、發(fā)揮債務(wù)杠桿的效應(yīng)、得到稅收優(yōu)惠而投資，還不能受制于神童和巨型計算機(jī)造成的市場混亂。

當(dāng)我收獲現(xiàn)金流和資本利得的時候，我的投資回報上升了。

要想成為一名好的房地產(chǎn)投資者，有3個要素是必須具備的：

1、好的伙伴；

和壞伙伴在一起，你干不成好事。這里并不是說壞伙伴就是壞人，只是對你來說是差的或者不合適的伙伴。我和我的妻子金遇到了很多問題，我們通過解決問題變得更聰明，成為更好的伙伴。

2、好的財務(wù)能力；

房地產(chǎn)投資取決于財務(wù)能力。許多人說：“位置、位置、位置”。我說：“財務(wù)，財務(wù)，財務(wù)”。如果你確實擁有優(yōu)秀的財務(wù)能力，交易就會成功。如果你的財務(wù)能力欠佳，交易就不會成功。

正如金融街人士經(jīng)常講的那樣：“只要你滿足我的期限，我就同意你的要價”

3、好的管理；

我對價值1700萬美元的300套公寓有信心，原因是我有好的伙伴。肯擁有一家物業(yè)公司，還和他的伙伴一起擁有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。如果我的合作伙伴不好、財務(wù)混亂、管理不力，那么300套公寓的交易將會是場財務(wù)災(zāi)難。如果只有我一個人，我是不會投資的。

能控制3個要素——好的伙伴、好的財務(wù)和好的管理，我就更加愿意把債務(wù)當(dāng)做杠桿來使用。