房屋裝修題材的電視節(jié)目”The Block”和”House Rules”在澳洲的熱播反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱。不論本地人還是移民對(duì)于房地產(chǎn)都情有獨(dú)鐘，這部分歸功于過(guò)去15年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。澳洲央行最近的統(tǒng)計(jì)顯示，在已批準(zhǔn)的房屋貸款中，大約40%用于購(gòu)置投資房。

投資主體的選擇

最常見(jiàn)的投資房產(chǎn)方式就是在個(gè)人名下。房產(chǎn)投資的一大特點(diǎn)就是除了享受房產(chǎn)增值和租金收入外，還有”負(fù)扣稅“效應(yīng)，也就是說(shuō)在投資收入小于支出（含貸款利息、維護(hù)費(fèi)用以及折舊等）的情況下，可以將差額部分在個(gè)人稅務(wù)申報(bào)時(shí)作為抵扣項(xiàng)，從而減少個(gè)人收入所得稅。

由于投資房產(chǎn)涉及金額較大，面對(duì)日益高漲的房?jī)r(jià)，沒(méi)有足夠資金的人士有什么選擇呢？近年來(lái)利用退休金買房成為選擇之一。這涉及到成立自管退休金，用退休金的錢做首付并向銀行貸款實(shí)現(xiàn)買房的目的。最常見(jiàn)的融資方式如下圖所示：

在這一結(jié)構(gòu)下，所購(gòu)房產(chǎn)完全是由自管退休金通過(guò)其擁有的信托結(jié)構(gòu)持有，所有的貸款、現(xiàn)金流、稅收等都以自管退休金為主體，與個(gè)人完全分離。：

什么是自管退休金？

一般而言我們的退休金里的錢都是委托給退休基金管理公司(superannuation fund)管理。自管退休金就是由個(gè)人(或設(shè)立公司)作為信托人，自己管理和投資運(yùn)作退休金資產(chǎn)。目前澳洲大約有1百萬(wàn)人設(shè)立了自管退休金，管理著超過(guò)1萬(wàn)億的退休金資產(chǎn)，占澳洲退休金總資產(chǎn)的三分之一。

利用自管退休金投資房產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn):

1.資金利用:自管退休金可以把家庭成員的退休金賬戶余額合并起來(lái)，以獲得更多的自有資金用來(lái)投資房地產(chǎn)。

2.稅收優(yōu)惠:退休金賬戶享受獨(dú)特的稅務(wù)優(yōu)惠，如果自管退休金的資產(chǎn)進(jìn)入退休提取階段，資產(chǎn)投資的稅率為零，意味著如果在這一階段賣掉房產(chǎn)，不用繳納因房?jī)r(jià)上漲而產(chǎn)生的資本所得稅。在累積階段收益也僅付15%的稅。

3.商業(yè)地產(chǎn)：

自管退休金購(gòu)買的商業(yè)地產(chǎn)，可以以市場(chǎng)價(jià)格回租給本人經(jīng)營(yíng)生意。因此自己做生意的人士，可以考慮用這一方式購(gòu)買現(xiàn)有的工廠或店面并繼續(xù)租用。

缺點(diǎn)：

1.額外的時(shí)間和費(fèi)用的投入。自管退休金的設(shè)立和運(yùn)作不僅有一次性的設(shè)立費(fèi)用，還有每年的日常運(yùn)作、會(huì)計(jì)、審計(jì)、監(jiān)管等費(fèi)用。更重要的是相關(guān)法規(guī)較為復(fù)雜，需要個(gè)人投入相當(dāng)?shù)臅r(shí)間或聘請(qǐng)專業(yè)人士確保合規(guī)運(yùn)作。

2.更為復(fù)雜的貸款條件。自管退休金的貸款性質(zhì)與一般房屋貸款不同，一般來(lái)說(shuō)貸款文件更多，手續(xù)更為復(fù)雜，貸款利率略高，應(yīng)找有經(jīng)驗(yàn)的貸款中介和理財(cái)師協(xié)助。

3.現(xiàn)金流的把握。自管退休金里的資產(chǎn)和個(gè)人資產(chǎn)不可混淆。由于往自管退休金里繳款是有限額的，因此要確保每年繳款和房租收入足以覆蓋利息和其他支出。

4.用途限制。自管退休金購(gòu)買的住宅是不可以作為自住房或租給自己住的。另外對(duì)大面積裝修,翻新,分割地塊,加蓋等都有限制條件。

5.額外的保險(xiǎn)。確保因意外造成無(wú)法還款時(shí)，自管退休金本身就有足夠保險(xiǎn)補(bǔ)償金貸款。

還要綜合考慮“負(fù)扣稅”效應(yīng)的變化、投資整體風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性，是否長(zhǎng)期居住澳洲等諸多因素。

自管退休金貸款買房為一些投資者圓了投資房產(chǎn)的夢(mèng)，而種種的條件限制又表明這一做法并非人人適合。在做決定之前您要清楚地了投入產(chǎn)出和所需的時(shí)間和精力并尋求專業(yè)人士的幫助.

本文屬于一般性信息，并非針對(duì)您個(gè)人情況，因此并不一定適用于您。如需個(gè)人理財(cái)建議，請(qǐng)向理財(cái)師（financial adviser)咨詢。