2012年1月19日，張某與海望地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，約定將該公司開發(fā)的某小區(qū)五號(hào)樓16號(hào)商品房出售給張某，房價(jià)一百一十五萬元。海望公司于2012年10月31日前交付房屋，逾期交付，每日按房款的萬分之二支付違約金。商品房達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)后，海望公司應(yīng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。

合同簽訂后，張某依照約定支付了全額購房款。2012年12月20日，五號(hào)樓房屋竣工驗(yàn)收合格并取得交付使用批準(zhǔn)文件。2013年7月31日，海望公司以電話方式通知張某領(lǐng)房。但張某看過房屋后認(rèn)為商品房不符合裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，拒絕領(lǐng)受，雙方對(duì)商品房交付問題糾紛。張某訴至法院，要求海望公司交付房屋并承擔(dān)違約金。

本案案情看似簡單，但至少有以下幾個(gè)方面問題值得思考：一是商品房交付的法定標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定；二是商品房裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商品房交付條件的影響；三是出賣人交付商品房的先合同義務(wù)履行；四是商品房逾期交付的責(zé)任承擔(dān)。

一、關(guān)于商品房交付的法定標(biāo)準(zhǔn)

商品房銷售管理辦法第七條規(guī)定：商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：……（四）已通過竣工驗(yàn)收……第八條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

從上述規(guī)定可見，商品房通過竣工驗(yàn)收并取得交付使用的批準(zhǔn)文件是商品房交付的前置性要件。其中，經(jīng)過竣工驗(yàn)收是商品房交付使用的實(shí)質(zhì)性要件，而取得交付使用的批準(zhǔn)文件是商品房交付使用的形式性要件。

實(shí)踐中，只要商品房經(jīng)驗(yàn)收合格和取得商品房交付使用批準(zhǔn)文件，即已符合商品房交付使用的法定標(biāo)準(zhǔn)，即使買受人和出賣人對(duì)商品房交付標(biāo)準(zhǔn)作出約定，約定標(biāo)準(zhǔn)也不得低于商品房交付法定標(biāo)準(zhǔn)。本案中涉案五號(hào)樓的單位工程已經(jīng)經(jīng)過竣工驗(yàn)收并取得交付使用批準(zhǔn)文件，完全符合商品房交付使用法定條件，因此海望公司向張某交付商品房的條件業(yè)已成熟。

二、商品房裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商品房交付條件的影響

江蘇高院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見規(guī)定：房屋買賣合同的賣方，應(yīng)當(dāng)向買方交付符合合同約定的房屋，房屋不符合合同約定的條件，致使合同履行行為不必要，買方因此提出解除買賣合同的，可以允許。但是，發(fā)生糾紛后，買方以房屋不符合合同約定的條件為由提出解除買賣合同的，不予支持。

同樣，北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要也規(guī)定：出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接受房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時(shí)存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。

一般而言，商品房交付的法定標(biāo)準(zhǔn)是一種普遍性和強(qiáng)制性規(guī)范，而商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)一般是雙方事先通過協(xié)商方式確定的，具備特殊性、任意性和協(xié)定性，法律不可能對(duì)特殊性、任意性和協(xié)定性約定作出普遍性的規(guī)范。所以說，商品房裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商品房交付的法定條件的認(rèn)定并無實(shí)質(zhì)性影響，只要商品房相關(guān)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不影響商品房的功能性質(zhì)量即可。

三、出賣人交付商品房的先合同義務(wù)履行

合同法第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

實(shí)踐中，出賣人都必須履行一定的通知買受人領(lǐng)取商品房的特定先合同義務(wù)。本案中，雖然雙方約定海望公司應(yīng)通過書面形式通知張某領(lǐng)取商品房，但與張某同時(shí)期購買商品房的購房人均到庭作證，證明其接收房屋的信息是海望公司以電話方式通知的。所以可以推定，海望公司同樣是以電話通知的方式通知張某領(lǐng)取房屋的。因此，雖然海望公司沒有按照雙方約定的書面形式通知張某領(lǐng)取房屋，但海望公司已經(jīng)實(shí)際履行了通知張某領(lǐng)取商品房的先合同義務(wù)。

四、商品房逾期交付的責(zé)任承擔(dān)

合同當(dāng)事人未按照雙方約定的合同內(nèi)容履行義務(wù)，能繼續(xù)履行的，應(yīng)繼續(xù)履行合同義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

江蘇高院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見規(guī)定：房屋交付時(shí)，房屋的附屬設(shè)置不符合合同約定的條件或者有損壞，買方要求更換或者維修，應(yīng)予支持。

北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要也規(guī)定：買受人接受房屋不影響出賣人對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修責(zé)任。

本案中，海望公司未實(shí)際交付房屋，因此應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行商品房交付的主合同義務(wù)和商品房逾期交付的違約責(zé)任。但應(yīng)同時(shí)注意的是，本案中海望公司曾多次打電話向張某主張交房，張某也自認(rèn)去拿房時(shí)發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)未粉刷，有雜物堆放。事實(shí)是涉案的五號(hào)樓于2012年12月底也已經(jīng)驗(yàn)收合格并取得交付使用批準(zhǔn)文件，張某完全可以在接收房屋后，要求海望公司履行維修及清理雜物等義務(wù)。所以，張某對(duì)商品房未能實(shí)際交付也有一定責(zé)任。具體而言，應(yīng)酌定減輕海望公司商品房逾期交付的違約責(zé)任。