從2016年開始的2年多時(shí)間里，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)，普遍下跌了20%以上幅度；股市中的滬深300指數(shù)，卻上漲了30%以上，二者之間的落差，足足有50個(gè)以上的百分點(diǎn)。援引朋友青驛的文章：2019年，是中國(guó)居民大類資產(chǎn)，從房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)公司股權(quán)的元年。中國(guó)終于開始走上了美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，在上世紀(jì)80年代的良性道路了。
但是，隨著全國(guó)大大中城市，放開落戶、購(gòu)房的政策以來(lái)，房?jī)r(jià)疑似來(lái)了一撥小陽(yáng)春行情，同時(shí)，股市經(jīng)歷了5個(gè)交易日的調(diào)整以后，認(rèn)為牛市已經(jīng)結(jié)束的聲音越來(lái)越大了。
我們不與人爭(zhēng)論，只是靜悄悄地等國(guó)家政策和金融數(shù)據(jù)。果不其然，過(guò)去一周，圍繞著股市和房?jī)r(jià)的新聞，是一條接一條，并且都非常重磅。
01
央行前天公布了2019年3月份的金融數(shù)據(jù)，結(jié)果大超市場(chǎng)預(yù)期！??具體來(lái)看：
3月新增人民幣貸款16900.0億人民幣，預(yù)期12500.0億人民幣，前值8858.0億人民幣。
3月社會(huì)融資規(guī)模增量28600.0億人民幣，預(yù)期18500.0億人民幣，前值7030.0億人民幣。
3月M2貨幣供應(yīng)比8.6%，創(chuàng)13個(gè)月新高，預(yù)期8.2%,?前值8.0%。
中國(guó)人民銀行官方網(wǎng)站
和上一次的數(shù)據(jù)相比，不僅在總量上大超預(yù)期，在結(jié)構(gòu)上也更加合理了。
這說(shuō)明，在保持對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的大前提下，央行向市場(chǎng)中的實(shí)體企業(yè)注入流動(dòng)性的努力，正在收到成效，我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)復(fù)蘇在即，信心在強(qiáng)烈恢復(fù)。
更具體地說(shuō)來(lái)，3月人民幣貸款增加1.69萬(wàn)億元，同比多增了5777億元。其中，居民部門貸款增加約8900億元，里面指向了房貸類型的中長(zhǎng)期限貸款增加了4605億元，接近2016和2017年的水平。這顯示，3月份房?jī)r(jià)有所回暖，房?jī)r(jià)的小陽(yáng)春行情，確實(shí)吸引了不少的剛需購(gòu)房者入市。
但是，我們更愿意看實(shí)體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，企業(yè)部門的貸款數(shù)據(jù)。企業(yè)部門新增貸款1.07萬(wàn)億，同比多增約5000億元，其中，中長(zhǎng)貸新增近6600億元，超過(guò)歷史同期水平。這說(shuō)明什么呢？企業(yè)們對(duì)后續(xù)需求市場(chǎng)持看好態(tài)度，愿意投資和擴(kuò)大再生產(chǎn)。
所以，那些叫喊著股市牛市缺乏經(jīng)濟(jì)基本面改善的基礎(chǔ)的看空者，這下要失望了。
從2018年國(guó)慶后，國(guó)家高層人物不斷地向市場(chǎng)釋放財(cái)政政策和貨幣政策的利好消息，雖然股市沒(méi)有立即加以響應(yīng)，但是從2019年開春開始，雖然經(jīng)濟(jì)尚未觸底反彈，股市已經(jīng)開始提前反映了。
所以，我們預(yù)計(jì)，經(jīng)歷了一周調(diào)整的股市，明天開始將受到利好消息的激勵(lì)，重拾牛市走勢(shì)。
02
再來(lái)看房?jī)r(jià)。
前幾日，發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》的通知，城區(qū)常住人口300萬(wàn)—500萬(wàn)的I型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。
在更早之前，浙江省杭州市，這個(gè)風(fēng)景秀麗，且誕生了阿里巴巴這種互聯(lián)網(wǎng)巨頭的城市，將落戶的門檻下降到了大專學(xué)歷，引起了輿論的熱議。
很多人在想，短期來(lái)看，這將吸引大量之前不具有戶口而被限購(gòu)的需求群體進(jìn)入房市，從而會(huì)改變房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌的走勢(shì)。但是，我們?cè)谇懊嬉黄恼轮幸呀?jīng)闡述過(guò)了：
放開落戶的門檻，鼓勵(lì)更多新需求者入市，能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)的快速下滑，起到一定程度的托底作用，但是小小的反彈吸納了潛在買入者之后，后面將會(huì)面臨更大的拋盤，因?yàn)?，韭菜越?lái)越少，能夠接盤的入場(chǎng)者，已經(jīng)不再傻了。
明哥在路上，公眾號(hào)：青驛杭州推倒了落戶買房的門檻，背后之劍，指向何處？
從本質(zhì)上來(lái)講，發(fā)改委要求滿足條件的城市放開落戶門檻，其真正目的在于發(fā)展城市群，通過(guò)大城市中規(guī)?；幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，降低社會(huì)運(yùn)作和管理的成本，提高民眾福祉，而不是為了拉高房?jī)r(jià)，解救過(guò)分依賴土地財(cái)政的地方稅源。
為什么呢？理由很簡(jiǎn)單。
因?yàn)?b>北京市的國(guó)管公積金中心，4月12日又出臺(tái)了嚴(yán)厲的調(diào)控措施：將從4月15日開始對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，首付比例調(diào)整為最低六成且最多貸60萬(wàn)元，以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)。
這是嚴(yán)格落實(shí)最高決策層關(guān)于“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”意志的一步棋，先從北京市的體制內(nèi)購(gòu)房者開始。
這就完全堵上了“離婚買房”的漏洞了。
在以前，只認(rèn)房、不認(rèn)貸的的措施，很容易在“買房、貸款、轉(zhuǎn)讓、離婚、重新買房”的套路面前失效，因?yàn)橹灰掷餂](méi)房，哪怕有貸款，也是符合買房的資格的。如今，全部給堵上了。
所以，在短時(shí)間之內(nèi)，關(guān)于國(guó)計(jì)民生的重大決策，位高權(quán)重的2個(gè)決策部門，是不可能出臺(tái)互相打架的政策的。
事實(shí)上，專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，從來(lái)不認(rèn)為這一輪小陽(yáng)春行情，是徹底的反轉(zhuǎn)。他們嘴上不說(shuō)，行動(dòng)上都誠(chéng)實(shí)得很。
2019年一季度過(guò)去了，各大房企開發(fā)商已經(jīng)公布了他們的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。4家房企銷售額突破千億，58家銷售額突破百億。但是，一季度整體業(yè)績(jī)規(guī)模仍略有下滑，加權(quán)平均來(lái)看，全行業(yè)完成全年目標(biāo)度，僅為18.5%。主要開發(fā)商，對(duì)外公布了2019年的發(fā)展目標(biāo)，其銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率均值為20.2%，整體來(lái)看該目標(biāo)與前兩年銷售增幅相比較為謹(jǐn)慎。
這一表現(xiàn)和眾多房企們?cè)?018年初紛紛表態(tài)要沖擊千億，調(diào)高發(fā)展預(yù)期的態(tài)度，大有不同。
03
分析股市，我們認(rèn)為牛市的驅(qū)動(dòng)因子仍然有效，并且在加強(qiáng)：
1、減稅、降費(fèi)的財(cái)政政策；
2、雖然降準(zhǔn)的預(yù)期在下降，但是實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的流動(dòng)性在不斷加強(qiáng)；
3、滬深300指數(shù)成分股的平均估值是13倍動(dòng)態(tài)市盈率，處于低估階段；
4、中國(guó)居民財(cái)富的承載形式中，房地產(chǎn)占到了77.7%，而金融資產(chǎn)僅有11.8%，這和主流發(fā)達(dá)國(guó)家的財(cái)富承載形式相悖。
5、實(shí)體經(jīng)濟(jì)很大概率在二季度企穩(wěn)反彈。
分析房?jī)r(jià)，我們認(rèn)為長(zhǎng)期支配房?jī)r(jià)下跌的因素，仍然有效，并且在加強(qiáng)：
1、基礎(chǔ)貨幣增速下調(diào)至8%以下，告別貨幣高增長(zhǎng)、打擊影子銀行中的資金空轉(zhuǎn)。
2、中國(guó)居民的平均負(fù)債杠桿水平，一線城市超過(guò)了100%，二三線城市也在70-100%區(qū)間，已經(jīng)加無(wú)可加了。
3、導(dǎo)致2015年房?jī)r(jià)最后一波繁榮的棚改貸款政策，已經(jīng)取消，并且在逐步收回資金。
4、調(diào)控措施從未松綁，卻在一步步加強(qiáng)，并且精準(zhǔn)打擊各類漏洞。
5、房地產(chǎn)稅在未來(lái)3-5年將落地，幫助地方政府的稅源，從依賴土地財(cái)政的交易環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)征收。
每一個(gè)個(gè)體，都是時(shí)代浪潮中的一葉扁舟。我們的財(cái)富，更多時(shí)候是因?yàn)闀r(shí)代的運(yùn)氣，而不是個(gè)體能力。
當(dāng)時(shí)代走到了十字路口，需要轉(zhuǎn)向時(shí)，我們應(yīng)該跟房子說(shuō)再見，去股市擁抱優(yōu)質(zhì)公司的股權(quán)。
