? ? ? 又是十月，一個金秋。一個充滿希望與期望收獲的季節(jié)，在2021年顯得格外引人注目和期待觀望。金九銀十是每年房產(chǎn)的黃金季，而在眼下已沒有往年的榮光和耀華，與以往只有冰火兩重天的光景在眼前倒映。隨著恒大暴雷，更多的房產(chǎn)消息頻頻暴出，據(jù)說恒大欠了1.95萬億、碧桂園欠了1.76萬億，萬科欠了1.52萬億、綠地1.24萬億、融創(chuàng)9300多億......哪個開發(fā)商都不少于幾千億，引來無數(shù)的吃瓜和無數(shù)的驚嘆。

怎樣看房地產(chǎn)公司發(fā)展和現(xiàn)今的恒大？

? ? ? 恒大是全球500強(qiáng)企業(yè)，創(chuàng)始人許家印也曾登上過中國首富榜且居榜首。在過去，地產(chǎn)確實(shí)很賺錢，因?yàn)榉康禺a(chǎn)生意的本質(zhì)就是一門“杠杠”生意。杠桿越大，規(guī)模越大，錢越多，錢不夠怎么辦？找銀行！這就是杠桿。以前賣樓最早源自香港賣“樓花”，就是指預(yù)售房屋，開發(fā)商出賣正在建設(shè)而未完成的樓盤。如果把開發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成后的果實(shí)，那么開發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看做這一果實(shí)的花。由此引申買“樓花”、賣“樓花”、炒“樓花”等，后來演變現(xiàn)在的期房預(yù)售。

? ? ? 當(dāng)初商品房預(yù)售制度，源于普遍對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好，開發(fā)商得到政府的扶持，只要申請國家購買到地皮就能獲取銀行貸款，貸款難度已經(jīng)大為降低，不少銀行甚至找上門來，降低門檻為開發(fā)商提供貸款。經(jīng)過二十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例在逐漸提升，對預(yù)售房制度的依賴性逐漸減弱，以前的優(yōu)惠政策條件如今已經(jīng)不復(fù)存在。

? ? ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從融資渠道來看，有銀行貸款、發(fā)行股票融資、債券融資、信托融資等等。更重要的是，當(dāng)初建立商品房預(yù)售制度，是因?yàn)楫?dāng)時房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不景氣，房價低迷，需要鼓勵房地產(chǎn)的發(fā)展，而現(xiàn)在的情況已經(jīng)與之完全相反，房地產(chǎn)投資過熱，房價大幅度攀升，房市調(diào)控政策都未能阻擋房價快速上漲的勢頭。從某種程度上來看，商品房預(yù)售制度正在成為開發(fā)商囤積居奇、推動房價上漲的幫兇。目前的期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度，也是現(xiàn)如今呼聲較高的。

? ? ? 恒大地產(chǎn)在全國儲備了2.93億平方米土地儲備，總土地儲備項(xiàng)目798個，分布于中國234個城市，覆蓋了幾乎全部一線城市、直轄市、省會城市及絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且有潛力的地級城市，原值為5273億元，超5000億的支付資金，其實(shí)大部分都來自于銀行。為什么許家印的恒大要在全國瘋狂拿地呢？就是土地儲備繼續(xù)升值，所有地產(chǎn)如出一撤。國家對此，“三條紅線”的政策隨之出臺，所謂三條紅線，即：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。而恒大很不幸，三條紅線全踩上了，負(fù)債1.95萬億，每天支付利息就要3億，銀行為了降低風(fēng)險，釆取資產(chǎn)凍結(jié)保全，資金鏈斷裂。

? ? ? 現(xiàn)在恒大部分項(xiàng)目停工，不少樓盤有爛尾的風(fēng)險，恒大有沒有可能“絕境求生”或者說“反敗為勝”呢？其實(shí)機(jī)會還是有的。要想真正的“絕境求生”，恒大許家印真的應(yīng)該效仿蘇寧的張近東和萬達(dá)的王健林。趕在恒大還值錢的時候，為恒大找到一家有實(shí)力的國企入局。王健林負(fù)債6000億，斷臂求生狂甩資產(chǎn)自救殺出了一條血路。

房企負(fù)債與錢都去哪了？

? ? ? 房地產(chǎn)行業(yè)畢竟在中國風(fēng)光了20多年，這么多年賺的錢去哪了？從一個房地產(chǎn)商開發(fā)除去房產(chǎn)土地出讓金、銀行利息、建筑成本、土地、借錢利息、供應(yīng)商的利潤，最后剩下的錢，才可以看作是地產(chǎn)公司的利潤。

? ? ? 錢都是從銀行出來的，你拿30萬繳納首付，貸款70萬購房，銀行就放出70萬貸款。開發(fā)商拿到100萬，用于交稅、給建筑公司、銷售公司等產(chǎn)業(yè)鏈的各類公司。最終這100萬進(jìn)入了房地產(chǎn)老板、建筑公司老板、銷售公司老板以及產(chǎn)業(yè)鏈上各類公司的口袋。

? ? ? 有人形容過房子是貨幣的蓄水池和水龍頭？房地產(chǎn)通過銀行把居民的儲蓄加杠桿向社會釋放資金，房地產(chǎn)成為了貨幣的水龍頭，貨幣增加與商品增加，就象把牛皮變成皮衣、皮鞋，增加了牛皮的價值，就需要對牛皮制品進(jìn)行計價，就要增加貨幣量。通過制造商品增加貨幣，如果速度太慢戓貨值太低，一套房子幾十萬到幾百萬，就得增發(fā)更多的貨幣。舉例：100戶居民，購房只花了6500萬人均毎戶65萬。如現(xiàn)在人均毎戶200萬元的房產(chǎn)，總價值就達(dá)2億元，這只不過漲3倍多而已？這就是房價上漲財富增加和導(dǎo)致貨幣的增發(fā)，這就解釋了什么是“蓄水池”的概念。一旦房價下跌后，這2億元的財富就會直接縮水，如房價腰斬變成1億元并不意味著市場上的錢會多出1億元，因2億本來就是虛的，是虛高和產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)澎脹的泡沫。那房價下跌會不會引起物價上漲呢？這個不會，只會導(dǎo)致物價下跌，相對來說是一件好事。

? ? ? 回頭看過去的日本在30年前房價下跌70%之后，日本物價20多年來沒有上漲，一直顯得十分平穩(wěn)。

房產(chǎn)的出路與困局？

? ? ? 由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，尤其是銷售期房后拿到的首付款等也納入負(fù)債等原因，單純的負(fù)債規(guī)模高并不一定會出現(xiàn)問題。但關(guān)鍵在于負(fù)債規(guī)模中的有息負(fù)債、短期應(yīng)付賬款有多少，公司手中的現(xiàn)金能否覆蓋這些債務(wù)，是否能流轉(zhuǎn)起來并支撐公司的良性偱環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展。

? ? ? 由于經(jīng)過二十多年的上漲，房價虛高泡沬巨大還沒消除，為了控制漲跌幅度過大，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展和解決泡沬經(jīng)濟(jì)的過度，平穩(wěn)渡過高負(fù)債高速擴(kuò)張高周轉(zhuǎn)的局面。針對目前房產(chǎn)載體過大，出臺三條紅線也是敲響警鐘和為了平穩(wěn)發(fā)展的限制，原因是房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率太高了，在房價大漲時漲得越高房企的利潤就越高，就需高運(yùn)轉(zhuǎn)發(fā)展增值。為什么房價就不能大跌呢？因?yàn)榉科笠恢倍荚诖笠?guī)模舉債擴(kuò)張，負(fù)債率一直居高不下，大規(guī)模舉債擴(kuò)張的前提就是要房價一直上漲，一旦房價不上漲，資金鏈就會開始緊張，房價出現(xiàn)大跌，導(dǎo)致一些負(fù)債率非常高的房企資不抵債。因?yàn)檫@個原因，大部分房企都不愿意降低房價，有時候看似房企大幅降價促銷，最終的實(shí)際售價并沒有降低多少。為什么房企寧愿破產(chǎn)清算也不愿意降價的原因，降價的風(fēng)險是資不抵債而破產(chǎn)。

? ? ? 恒大目前的光景也是房企的必然，如果不是恒大擴(kuò)張面大率先拌雷，后面還會有其它房企踩雷？這是房企面臨的必然和宿命。前幾年，萬科、恒大、碧桂園都在搞房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型文旅、機(jī)器人、汽車之類的，最后發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的結(jié)果仍然是變個花樣蓋房子和在賣房子。

房企被約談?wù)f明了什么？

? ? ? 央行談恒大，說了三點(diǎn)也算是說得很清楚和明白的了，第一恒大是地產(chǎn)行業(yè)問題的個別現(xiàn)象屬個例現(xiàn)象，不是整個地產(chǎn)行業(yè)都有問題。第二是因?yàn)楹愦笪茨芗皶r把握政策的方向和及時作出調(diào)整，依然盲目地擴(kuò)張和實(shí)行多元化產(chǎn)業(yè)。第三是恒大的債務(wù)組成方式較多，金融債務(wù)只占近三分之一，不會發(fā)生金融外溢風(fēng)險。

? ? ? 這都能說明自己看不清問題，不懂得根據(jù)政策調(diào)整，跟不上形式的變化胡亂投資，問題屬個別現(xiàn)象，債務(wù)風(fēng)險總體可控，波及面不會太廣，不會對經(jīng)濟(jì)和行業(yè)產(chǎn)生影響。

? ? ? 恒大事件對金融業(yè)影響有限，一來債權(quán)金額不到三分之一，大部分有抵押資產(chǎn)，只能自行調(diào)整和需要時間來消化。為了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，可能會適當(dāng)放開按揭貸款額度和銀行利息為開發(fā)商減輕壓力，穩(wěn)定房價出現(xiàn)大跌，可以保持微跌或用時間來消化慢慢下跌，但必須是平穩(wěn)地過渡和這些年努力調(diào)整房產(chǎn)帶來的泡沬經(jīng)濟(jì)一樣軟著陸。市場前景房產(chǎn)交易成交量肯定大不如前出現(xiàn)下滑趨勢。

? ? ? 現(xiàn)在之所以不敢再像2008年和2015年那樣救市是因?yàn)橥ㄟ^樓市增發(fā)的貨幣量已經(jīng)十分巨大，購房人人背上房貸。有數(shù)據(jù)顯示，房貸的占比已經(jīng)達(dá)到居民儲蓄的70%以上，無法繼續(xù)加杠桿了。這就像是一輛上坡的汽車油門已經(jīng)踩到底，如果再繼續(xù)踩可能會直接拉爆。

? ? ? 現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的債務(wù)問題，只能讓開發(fā)商自己想辦法解決和消化。比如目前的恒大，銀行已經(jīng)對恒大的債務(wù)提前進(jìn)行了保全和賬戶凍結(jié)，只要銀行不出問題，就不會有全面系統(tǒng)性的金融風(fēng)險。

現(xiàn)在終于可以給樓市下結(jié)論了

? ? ? 房地產(chǎn)現(xiàn)在的上行周期基本上己經(jīng)結(jié)束了。從房產(chǎn)數(shù)量看，城市化建設(shè)已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期的方向和目標(biāo)，一二線城市的郊區(qū)和三四線城市庫存嚴(yán)重過剩，空置率十分可怕。很多三四線城市的房子，100年不再建設(shè)都住不完。

? ? ? 從人口看，2021年開始人口減少，老年人口增加，死亡人口每年1000多萬，房產(chǎn)出現(xiàn)剩余越來越多且會出現(xiàn)每年上升趨勢。1949年解放后中國人口5.4億占世界人口22%。1953年人口增長至5.9億，1963年6.9億，1973年8.9億，1983年10.3億，1993年11.9億，2003年12.9億，2013年13.7億，2021年14億占世界人口18.82%。

? ? ? 注意數(shù)據(jù)顯示變化，1953年至1963年增加1億，1963年至1973年增加2億，1973年至1983年增加1.4億，1983年至1993年1.6億，1993年至2003年1億，2003年至2013年增加0.8億，2013年至2021年8年增加0.3億。

? ? ? 從數(shù)據(jù)看自2013年后人口銳減，2021年后開始人口不增反而減少，房產(chǎn)穩(wěn)定也不是在3至5內(nèi)年完全解決的，只有解決經(jīng)濟(jì)泡沫后國計民生教育醫(yī)療，還有人口大國的農(nóng)業(yè)發(fā)展之后，才能躍上科技強(qiáng)國之路。

? ? ? 根據(jù)第七次人口普查結(jié)果結(jié)果顯示，0-14歲的人口有25338萬人，占17.95%；15-59歲的人口有89438萬人，占63.35%；60歲及以上人口有26402萬人，占18.70%（其中65歲及以上人口為19064萬人，占13.50%）。數(shù)據(jù)說明我國人口老齡化程度很高，未來時期將持續(xù)面臨人口減少的壓力。通過大數(shù)據(jù)預(yù)測，2030年人口不會超過10億人，2050年，人口不會超過8億人。

? ? ? 房企主要的營收和增值是依靠建房子的數(shù)量保持?jǐn)U張和漲價，如果一旦飽和沒有那么多的建設(shè)需求，其營收增長就無法維系，其市值就面臨崩塌。房子銷量由于下滑，庫存量增大，公司回款速度變慢，前期擴(kuò)張欠下的巨額債務(wù)面臨償還困難，其結(jié)果就不難預(yù)測。

? ? ? 現(xiàn)在的樓市可謂是寒冬中的寒冬，目前房地產(chǎn)企業(yè)載體非常龐大且不具備轉(zhuǎn)型能力。房企業(yè)推動的營收增長和利潤的持續(xù)增長，要依靠不斷蓋新房，利潤增長要靠房價增長。接下來面臨的是新建房產(chǎn)面積下跌，以及全國上下房價泡沫巨大，根本無法繼續(xù)增長，以后生存和發(fā)展的空間在那呢？

? ? ? 中國房地產(chǎn)企業(yè)總計有十萬家之多，其中榜首房企幾乎都在廣東且最多最強(qiáng)。 恒大、碧桂園、萬科等龍頭企業(yè)已在三四線城市布局多年，一些小地頭蛇企業(yè)和中小開發(fā)商的生存空間越來越窄小，因資金與實(shí)力等都無法同名企抗衡，只會在慢慢中倒閉和無聲地沉沒和死掉。通過目前情況分析和大數(shù)據(jù)預(yù)測，2030年中國房地產(chǎn)企業(yè)中可能會剩下不足5000至8000家。

房產(chǎn)十年與十年后？

? ? ? 行業(yè)沒落，行內(nèi)企業(yè)無一幸免，中國的房地產(chǎn)泡沫還十分巨大。最有效辦法是利用經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展化解金融風(fēng)險。借鑒30年前的日本房產(chǎn)高速發(fā)展房價上漲過快，泡沬澎脹斷崖式70%下跌，經(jīng)濟(jì)全面崩潰造成幾萬人因擺脫破產(chǎn)負(fù)債負(fù)擔(dān)而自殺。

? ? ? 目前房企會不會回暖再顯昔日的榮光呢？可能會在以后的時間里有一段下坡路要走。那些負(fù)債率高，償債能力差，風(fēng)控差的房地產(chǎn)公司必然先行倒下，其他地產(chǎn)公司，好日子也將一去難以復(fù)返。地產(chǎn)公司老板將離開中國富豪的排首，地產(chǎn)股也不再是優(yōu)質(zhì)投資股？

? ? ? 房價會真的跌下來嗎？當(dāng)然會的。會跌多少？當(dāng)然不會跌幅過大，需要時間來慢慢“消化”。不能和日本一樣出現(xiàn)斷崖式下跌，跌幅超過20%可能會有成片的房企倒掉。這是不允許的，對經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展有很大的影響。目前樓市的泡沫還過大，消除減滅是國家現(xiàn)今調(diào)控三穩(wěn)是對樓市調(diào)控的最終目的，讓房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)定中慢慢“軟著陸”。

? ? ? 經(jīng)過多年數(shù)百次調(diào)控己扼制住房價上行的瘋漲，穩(wěn)定的房價走勢，再不會有大漲和大跌的風(fēng)險，消除下行跌價只是時間消化的問題。擠出樓市的泡沫讓炒房退出，房企不會再大規(guī)模舉債擴(kuò)張，降低負(fù)債率，消庫存，去杠桿，讓更優(yōu)質(zhì)的房企有更好的空間良性發(fā)展。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)不斷的調(diào)控和努力，房價最終會慢慢回歸合理水平，平穩(wěn)健康持續(xù)向前發(fā)展。

? ? ? 房產(chǎn)20多年的快速發(fā)展和房價持續(xù)上漲，拉動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走向成為－時的風(fēng)向標(biāo)。隨著國家大數(shù)據(jù)的發(fā)展，房產(chǎn)將退出杠桿經(jīng)濟(jì)，完成平穩(wěn)過渡之后健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將躍上新的方向目標(biāo)。房產(chǎn)將趨向優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)，高檔小區(qū)多元智能化，在一二線城市更具活力，三線發(fā)展中城市更具生存空間，重點(diǎn)城市建設(shè)更會帶來的無限商機(jī)，也會向局部農(nóng)村地域滲透。

? ? ? 房產(chǎn)往后的十年必定迎來一輪轉(zhuǎn)行與轉(zhuǎn)型，前五年必不會是坦途，消負(fù)債去庫存減杠桿，正是調(diào)整消化期。后五年將漸具規(guī)模和沉淀，房企經(jīng)過一輪消除減滅后更加優(yōu)質(zhì)，也會更加健康成熟穩(wěn)步前行，走向平穩(wěn)健康的良性循環(huán)的發(fā)展模式。

? ? ? 城市的房價局部將繼續(xù)上漲，難以解決的城中村得到解決，成為新型智能多元的高檔富人區(qū)或商業(yè)區(qū)，城市分化層次漸顯，租賃房屋也會是城市生活的互補(bǔ)，休閑旅游康樂的富人村也會出現(xiàn)，精致的生活圈更顯富人品位，國際商業(yè)城區(qū)也會形成更顯城市特色與魅力。

? ? ? 房企過剩的資本會傾向新的領(lǐng)域，根據(jù)國家戰(zhàn)略方向和規(guī)劃，通過解決房產(chǎn)危機(jī)后，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。民生醫(yī)療、教育、新型的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)科技，將推進(jìn)前沿，都會迎來新的發(fā)現(xiàn)和躍進(jìn)。廣闊的發(fā)展前景也是中國走出地產(chǎn)陰影后，農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展會是最亮麗的田園風(fēng)光，教育發(fā)展會提高和完善，獨(dú)特城市魅力經(jīng)濟(jì)也會展現(xiàn)在世界前列。