看點(diǎn)與思考：
我們已經(jīng)進(jìn)入體驗(yàn)營(yíng)銷時(shí)代，體驗(yàn)的策劃是根據(jù)項(xiàng)目定位對(duì)體驗(yàn)主題的設(shè)定，體驗(yàn)的基礎(chǔ)是做好現(xiàn)場(chǎng)包裝和樣板示范。
一個(gè)新城或一個(gè)大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵在于先行做好基礎(chǔ)設(shè)施，如鋪路，做九通一平等。
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷，先做好體驗(yàn)設(shè)施，如售樓中心、樣板景觀、樣板房、科技與建材展示、休閑游樂(lè)等。
各種文化包裝和軟裝，是做好一個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷的關(guān)鍵；體驗(yàn)先行，是營(yíng)造基礎(chǔ)設(shè)施，也是體驗(yàn)營(yíng)銷的重要前提之一。
在項(xiàng)目前期策劃中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略也是相當(dāng)重要的。項(xiàng)目定位及產(chǎn)品確定以后，就要確定項(xiàng)目如何開(kāi)發(fā)運(yùn)作。
房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，而且一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都是以杠桿原理來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)作的。
杠桿原則，就是盡量少用自身投入，多用外部資金如以土地使用權(quán)為抵押的開(kāi)發(fā)貸款、工程建筑單位的墊資等。
項(xiàng)目要實(shí)行分期開(kāi)發(fā)。如果項(xiàng)目整片全線開(kāi)工建設(shè)，特別是大項(xiàng)目，它帶來(lái)的資金投入壓力就會(huì)非常巨大。
實(shí)際上沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意這樣干，一般都以分期開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的資金滾動(dòng)，也叫滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。
如一個(gè)項(xiàng)目在一個(gè)小縣城，它將市區(qū)的老廠房拆遷，要造一部分回遷房，另外造的可對(duì)外銷售。
它應(yīng)市長(zhǎng)及回遷戶要求，其實(shí)，完全不能答應(yīng)這種要求，把地塊內(nèi)最好的區(qū)域蓋了多層住房給回遷戶。
其他區(qū)域因市長(zhǎng)答應(yīng)補(bǔ)償，增加容積率，其實(shí)是容積率陷阱，造了超高層對(duì)外銷售。
結(jié)果，多層在分給回遷戶后所剩無(wú)幾的房源被一搶而空，而高層住宅卻無(wú)人問(wèn)津。
占項(xiàng)目建筑面積總量三分之二的幾十棟高層房屋，開(kāi)發(fā)商又一次性開(kāi)工，沒(méi)有分期分批開(kāi)發(fā)。
加之對(duì)前期策劃、營(yíng)銷策略和廣告推廣又不重視，造成了項(xiàng)目頻臨破產(chǎn)，資金鏈幾近斷裂。
后來(lái)通過(guò)再融資，割肉或高息借貸，將高層工程進(jìn)度重新分割，組團(tuán)分期分批建設(shè)和銷售，才使此項(xiàng)目起死回生。
如何做分期開(kāi)發(fā)，這就需要確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略，作為項(xiàng)目成功的保障。
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作，要安排好分期分批建設(shè)和開(kāi)盤上市的節(jié)點(diǎn)節(jié)奏。
還有一些其他開(kāi)發(fā)策略，也是市場(chǎng)成熟后客戶需求的變化逼迫開(kāi)發(fā)商采用的策略。
這些策略主要有：
l做“精裝修”產(chǎn)品。這種做法是很好的辦法，但很多開(kāi)發(fā)商不敢用，因?yàn)檠b修房的“交房細(xì)節(jié)太多”、“瑕疵也較多”，開(kāi)發(fā)商怕增加麻煩。何況對(duì)于某些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，本來(lái)毛坯交房就是很頭痛的問(wèn)題。那些自己親自操辦過(guò)自家室內(nèi)裝修活的人，應(yīng)該知道，這個(gè)活確很累人，也很多無(wú)奈；如果品質(zhì)尚好，質(zhì)量保障，那么，我想，多數(shù)人還是喜歡要這種“省卻很多煩惱”的精裝修房。
l先打造景觀環(huán)境。配合售樓中心（或?qū)?huì)是未來(lái)小區(qū)業(yè)主會(huì)所）的營(yíng)造，先將小區(qū)的主入口及入口處的主景觀區(qū)域或部分水系做好，呈現(xiàn)一點(diǎn)“未來(lái)生活窗口”，以調(diào)動(dòng)潛在客戶的想象力；在體驗(yàn)營(yíng)銷時(shí)代，這種直接呈現(xiàn)的體驗(yàn)對(duì)象，對(duì)客戶的感官刺激，往往比你說(shuō)一百句勸說(shuō)的話要管用；體驗(yàn)先行，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)制勝之本，是開(kāi)發(fā)策略的重點(diǎn)之一。
l先做配套。包括商業(yè)配套、學(xué)校、小型高爾夫練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、體育館等；在商業(yè)配套方面，有的開(kāi)發(fā)商先引進(jìn)1-2家品牌大型超市或百貨等，等商業(yè)部分開(kāi)業(yè)后再考慮住宅物業(yè)的開(kāi)盤，這樣就會(huì)給銷售帶來(lái)人氣以及價(jià)格的支撐。
在市場(chǎng)成熟期，或在政府宏觀調(diào)控背景下，或在市場(chǎng)供應(yīng)量飽和或超大情況下，就需要運(yùn)用這些開(kāi)發(fā)策略。
真正掌握開(kāi)發(fā)策略的人是開(kāi)發(fā)商的決策者，如果他們沒(méi)有創(chuàng)新思路和前瞻意識(shí)，不能運(yùn)用新的開(kāi)發(fā)策略，則很麻煩。
項(xiàng)目決策者學(xué)習(xí)掌握和運(yùn)用一定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略，對(duì)于項(xiàng)目的成功運(yùn)作也是十分重要的。
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