裴新民
十年一輪回，在N限政策壓力下，國慶節(jié)開始，打砸售樓部、暗退差價、土地流拍等消息充斥著網(wǎng)絡(luò)，2008年的樓市現(xiàn)象重現(xiàn)，購房人普遍出現(xiàn)觀望心態(tài)，各個售樓部門可羅雀，房地產(chǎn)銷售的冬天出現(xiàn)了。
在這樣的情形下，如果房企采取價格戰(zhàn)，只會進(jìn)一步打擊客戶購房意愿，肯定是下下策。政府政策解凍又是不可控因素，什么時候解除政策？什么時候出臺刺激政策？誰也判斷不了。我認(rèn)為房企目前唯一正確、積極的努力方向，應(yīng)該是消除購房者的觀望心態(tài)，促使真正的購房者及時成交。
2008年的危機時段，有地方房企祭出過承諾兩年內(nèi)原價回購的營銷手法，給人留下過深刻印象。2015年恒大開始實施的“無理由退房”更是引起廣泛關(guān)注，轟動一時。在現(xiàn)在市場低迷、購買者觀望的情況下，我認(rèn)為房企推出類似“無理由退房”的銷售方案，是消除購房者顧慮，避免陷入低效價格戰(zhàn)的最好方向。
（1）
“無理由退房”是恒大集團2015年4月16日召開新聞發(fā)布會，正式宣布適用于國內(nèi)所有項目的一項售房政策，至今已經(jīng)實施了三年半，這是近幾年房企推出的最有特色營銷政策之一。該方式推出伊始就引起房地產(chǎn)同業(yè)、社會大眾廣泛關(guān)注。不論這一政策對恒大實際業(yè)績的影響幾何，只是這份關(guān)注已經(jīng)是巨大的品牌價值和市場價值。
承諾“無理由退房”，在市場旺盛的時候可以突顯開發(fā)商實力，有效引起客戶關(guān)注；在市場環(huán)境疲軟的時候，更加可以有效打消擬成交客戶對未來價格、樓盤品質(zhì)的所有顧慮，提高客戶成交意愿。
分析恒大“無理由退房”操作方案細(xì)節(jié)，可以看出實行這一銷售政策對企業(yè)是有利無害的。恒大“無理由退房”政策的操作要點包括：
1、“無理由退房”不是直接可以獲得的權(quán)利。在《商品房買賣合同》之外，購房者選擇選擇與恒大簽訂一份《無理由退房協(xié)議書》，
恒大方才出具一份《無理由退房承諾書》，購房人方可享受“無理由退房”。
否則，購房人不能享受無理由退房。而《無理由退房協(xié)議書》就確定了退房的約束條件。
2、《無理由退房承諾書》明確，購房者需要履行各項義務(wù)，且無任何違約行為是享受無理由退房的前提條件。這是非常嚴(yán)格的約束，潛在有恒大違約購房者也不能違約的含義，否則購房者就喪失無理由退房權(quán)利。
3、《無理由退房協(xié)議書》明確，購房者提出無理由退房，恒大只退回購房者本金。這就是說，恒大退款給購房人時，不會支付任何利息，也不會賠償購房人已經(jīng)發(fā)生的按揭貸款利息。這樣一來，即使客戶最終退房，恒大仍然獲得了一定時間的免費資金。恒大只是承擔(dān)了一定時間段房價下降的損失風(fēng)險。
4、購房者向恒大提出無理由退房的時機，必須是辦理入住手續(xù)之前。這一方面明確限定了截止時間，有利于及時完結(jié)法律義務(wù)，另一方面是確立了退房的稅務(wù)性質(zhì)。這是一個非常重要的關(guān)鍵點，下邊具體說明原因。
（2）
2008年深圳某房企承諾的“兩年內(nèi)原價回購”，當(dāng)時就讓人思考其面臨的稅務(wù)損失風(fēng)險。每到市場疲軟的時期，“保價回購”銷售政策就會被一些房企使用。殊不知，這種銷售方式卻隱藏著極大稅務(wù)隱患。
所謂回購，在稅務(wù)角度看，就是兩次交易行為：開發(fā)商出售房屋給購房人，是一次；開發(fā)商向購房人購回房屋，是第二次。
在兩次交易價格一樣的情況下，“回購”業(yè)務(wù)雖然不會影響企業(yè)所得稅、土地增值稅的納稅金額，但是仍然會導(dǎo)致多繳納兩次契稅3%、兩次印花稅0.05%、營業(yè)稅及附加5.5%，簡單匡算合計稅負(fù)17.1%，若房款是1000萬元，涉及的稅金就是171萬元。
進(jìn)一步說，開發(fā)出售交易完成，開發(fā)環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅、土地增值稅就需要申報繳納，對比開發(fā)房屋未售出的情況來說，存在稅款提前繳納的問題。
顯然，如果出現(xiàn)這樣的稅負(fù)成本，即使考慮年息8%資金利息收益，稅金損失也大過兩年利息收益，單純從經(jīng)濟效益的角度上說，這樣的業(yè)務(wù)對企業(yè)來說是不劃算的。
恒大的“無理由退房”則不會出現(xiàn)上述問題，“回購”與“退房”字眼的差別就確定了交易性質(zhì)的差別：退房是售房交易終止，是客戶沒有驗收通過就退貨。交易既然作廢，與交易相關(guān)的納稅義務(wù)自然同步消失，已經(jīng)預(yù)交的稅款就可以申請退回或抵扣。
稅務(wù)部門認(rèn)定交易成立的一個重要關(guān)節(jié)點是貨物完成驗收移交。商品房作為一種特殊貨物，仍然適用這一原則。一旦房屋交付給了購房人，開發(fā)商出售房屋給購房人的這一交易就算完成了。只有在房屋交付之前終止合同，才能符合交易終止、合同作廢的要求。恒大的相關(guān)文件安排顯然是符合這一要求。
針對恒大的做法，網(wǎng)上一些人議論，為什么不能房屋交付多少天內(nèi)，購房人充分了解房屋質(zhì)量后仍然可以退房。這是不了解稅務(wù)規(guī)則才會提出的問題。
恒大是大公司，在推出“無理由退房”政策時，已經(jīng)通過稅務(wù)專家充分思考和論證了相關(guān)的稅務(wù)問題，排除了可能的稅務(wù)風(fēng)險。我在此進(jìn)行局外人的論證，是希望解除其他房企同行不必要的疑惑，倡導(dǎo)大家采用這一正向銷售策略。
（3）
當(dāng)然，在具體實施這一銷售方式時，房企還是要時刻思考相關(guān)細(xì)節(jié)，避免產(chǎn)生任何稅務(wù)風(fēng)險和操作風(fēng)險。
比如，網(wǎng)簽合同能否順利撤銷問題。這應(yīng)該與當(dāng)?shù)刈〗ú块T預(yù)做溝通，只有確認(rèn)在買賣雙方確認(rèn)合作作廢的情況下可以順利撤銷網(wǎng)簽合同，不會被要求按二手房方式進(jìn)行回購，“退房”方案才能操作。
再比如，在房屋交付前不應(yīng)辦理房產(chǎn)證。恒大的有關(guān)文件并沒有明確說明這一點，相信在實際安排上仍然會遵守這一點。
總之，只要房企時刻謹(jǐn)記防范稅務(wù)風(fēng)險，在各個環(huán)節(jié)預(yù)做安排和溝通，“無理由退房”就不會產(chǎn)生任何問題，會成為房企穩(wěn)定市場、促進(jìn)成交的有力策略。
