01 砂鍋在此！

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有了笑料燉法，每天燉一燉，每天補(bǔ)一補(bǔ)，身體強(qiáng)了，腦子壯了！

有了法律之盾，媽媽再也不用擔(dān)心我被隔壁法青欺負(fù)了！

02 笑料在此！

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話說這一天，大師茶飯不思，憂心忡忡，在佛堂中來回踱步。這時，進(jìn)來一個青年，他看到大師這般苦惱，便問：“大師為何如此這般的upset~？”

大師見青年文質(zhì)彬彬，一副慈眉善目，便敞開心扉：“這廟宇是我向扒皮地主租來一所舊宅，花費(fèi)多年心血改建而成。昨日，割韭地主跑來，兇神惡煞的說現(xiàn)在這宅子已經(jīng)歸他，命我與這里的佛祖菩薩觀音在三天內(nèi)搬出。我立馬說我們不搬，因為‘買賣不破租賃’，但他竟說我不懂法！這‘買賣不破租賃’明明是一個法青跟我說的呀……”

還沒等大師啰嗦完，青年就搶過話來，開槍似地說道：“如果這宅子出租之前存在查封、抵押情形，就不適用‘買賣不破租賃’原則，如果有這些情形存在，你就得搬…..”

? 大師眉頭一皺，一拍桌子：“怎么又是法學(xué)青年？！滾粗！”

03 干貨在此！

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你問：“買賣不破租賃”原則真有不適用的情形嗎？

我答：真的有！微信公號‘法律之盾’的律師說，“買賣不破租賃”原則有以下不適用的情形：（1）租賃物在出租前已被抵押；（2）租賃物在出租前已被查封。所以，在簽訂租賃合同前了解清楚租賃物的權(quán)屬狀況，包括是否存在被查封、被抵押等情形，相當(dāng)重要！重要！重要！

04 法條在此！

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《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十六條“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

　　抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。”

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

　?。ㄒ唬┓课菰诔鲎馇耙言O(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；

　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！?/p>

05 打破砂鍋問到底！

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你又問：如果出現(xiàn)上述的例外情形，大師是不是就得灰溜溜地收拾包袱走人了？

我又答：他可以和新物主好好聊聊，說不定能重新承租呢？

你繼續(xù)問：要是人家不同意出租呢？

我繼續(xù)答：根據(jù)不同的實際情形，找出責(zé)任人，向他要求賠償！賠償可能包括裝修、重建、擴(kuò)建宅子的損失，搬遷的損失，重新租房的損失等等！情況太復(fù)雜，還是找微信公號“法律之盾”的律師詳細(xì)聊聊吧。

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