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2018年5月15日，成都史上最嚴(yán)限購政策頒布。這一天，成都市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》 ，俗稱“515新政”。新政實(shí)施已滿一年，這一年來成都樓市走勢如何？近日有傳言成都即將推出新一期購房新政是否確有其事？成都樓市調(diào)控下階段會(huì)加碼還是放松？今天大雷為大家一一解讀。

?“515新政”實(shí)施一年來成都樓市變化

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)，2018年5月15日-2019年5月14日，大成都共供應(yīng)了220149套住宅，成交214432套，供銷比1.03（供求比在0.8-1.2范圍內(nèi)時(shí)供需較為平衡）。

成都從2017年底開始新房實(shí)行限價(jià)政策，于是出現(xiàn)了新房和二手房房價(jià)倒掛現(xiàn)象。直至“515新政”這一成都史上最嚴(yán)購房政策出臺(tái)，加上從ZY到各地各種調(diào)控措施的層層加碼，購房熱情終于逐漸冷卻。自此，二手房價(jià)格開始逐步回調(diào)。

理性分析成都下階段樓市調(diào)控方向

近日，有傳言成都市將再次推出樓市調(diào)控政策，說成都調(diào)控力度將再次加碼，例如購房資格由2年社保變?yōu)?年社保。這一傳言是否可信？在大雷看來，成都接下來的一段時(shí)間，將總體保持現(xiàn)行的調(diào)控政策，加碼的可能性不大，放松的可能性更小。

1.當(dāng)前的樓市調(diào)控目標(biāo)是否已經(jīng)預(yù)期效果？

此輪調(diào)控讓全國群眾都記住了一句話：房住不炒。大雷見證了樓市的多輪調(diào)控和多輪刺激，不得不說，這一輪的調(diào)控手段是十分高明的。

穩(wěn)樓市，最重要的是穩(wěn)預(yù)期，最難的也是穩(wěn)預(yù)期。從上世紀(jì)末住房商品化以來（也有說該項(xiàng)改革始于1980年鄧小平提出住房制度改革思路，或1988年出臺(tái)《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，但大雷認(rèn)為住房商品化全面推行當(dāng)始于1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》），中國樓市基本上是一個(gè)單邊上行的市場，在這種情況下，要穩(wěn)住購房者的預(yù)期，無異于改變不少人的信仰，其難度不言而喻。

我們先來看ZF是怎么做的。2017年10月，“房子是用來住的，不是用來炒的”寫入十九大報(bào)告，這意味著什么？十九大報(bào)告是中國最高決策層全面謀劃今后干什么、怎么干的重要文件，是執(zhí)政思路的集中體現(xiàn)。這是樓市調(diào)控第一次被納入該類報(bào)告，其效力層級(jí)無需贅言。僅憑這一點(diǎn)，就可以說本屆ZF對樓市調(diào)控的決心之大，前所未有。

我們再來看市場是如何反應(yīng)的。自十九大報(bào)告對樓市“定調(diào)”以來，從ZY到地方，限購、限售、限貸、限價(jià)四個(gè)層面的調(diào)控政策輪番出臺(tái)，一輪比一輪嚴(yán)格。北京、深圳、廈門等上一輪領(lǐng)漲的區(qū)域房價(jià)應(yīng)聲而落，其他二線三線城市的房價(jià)也逐步企穩(wěn)。成都在此輪凌厲的調(diào)控下，房價(jià)穩(wěn)了，二手房價(jià)格逐步回落；預(yù)期穩(wěn)了，調(diào)控之前，圈內(nèi)一些好友準(zhǔn)備從北京上海組團(tuán)到成都、重慶考察房產(chǎn)，調(diào)控之后，房子買不著了，也覺著沒必要買了。為何？最關(guān)鍵的一點(diǎn)是炒房客對未來房價(jià)高增長的預(yù)期沒了。

2.為什么此次樓市調(diào)控決心空前、力度空前？

前面講過，自1998年我國住房商品化改革以來，20年間，房價(jià)總體單邊上行。這里面的背景和原因太過復(fù)雜，在此就不展開論述。這期間也有多次調(diào)控，但此次樓市調(diào)控為何不同以往？

房地產(chǎn)市場的黃金20年帶來的弊端是顯而易見的。一個(gè)單邊上行的房地產(chǎn)市場成為很多人躺賺的市場，很多人，有錢就買房，沒錢加杠桿買房，住房逐漸成為一個(gè)有金融屬性的交易品種。任由房產(chǎn)的金融屬性超過居住屬性，最終將導(dǎo)致難以承受的災(zāi)難性結(jié)果。

一方面，在前兩年的房價(jià)暴漲中，我國的家庭部門杠桿率快速攀升。中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長陳彥斌在2018年6月召開的中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇上表示：“由于中國居民收入占GDP比重偏低，所以家庭債務(wù)/GDP的測算杠桿率方式會(huì)低估中國家庭部門債務(wù)問題的嚴(yán)重性。以家庭債務(wù)/家庭可支配收入測算，中國家庭部門杠桿率高達(dá)110.9%，已經(jīng)超越美國?！贝罅康募彝ジ軛U增加到房地產(chǎn)市場，將在很大程度上影響市場流動(dòng)性，并對消費(fèi)形成抑制效應(yīng)，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能承受之重。

另一方面，房產(chǎn)作為一種商品，其價(jià)格是明顯高于其他商品的。當(dāng)體量超過400萬億的房地產(chǎn)市場帶有強(qiáng)金融屬性，各種炒作、高頻換手、高額交易。泡沫終有破滅的一天，屆時(shí)，其影響不只是炒房客，不只是中國的億萬家庭。由于很多家庭部門杠桿是通過銀行貸款增加的，很多房子還在銀行辦理了5-7成的抵押貸款。房地產(chǎn)泡沫的破滅，將極可能導(dǎo)致我國金融業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

ZY對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)早已有著清醒的判斷。十九大以來，“防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)”始終是三大攻堅(jiān)戰(zhàn)的一號(hào)工程，其中最關(guān)鍵的就是防控金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場的杠桿傳導(dǎo)和風(fēng)險(xiǎn)溢出無疑對金融系統(tǒng)有著重大而深刻的影響。因此，雖然之前很長一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)市場對中國經(jīng)濟(jì)增長曾發(fā)揮了十分重要的牽引作用，考慮到潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前堅(jiān)定樓市調(diào)控決心勢在必行。

3.成都樓市調(diào)控預(yù)判。

“房住不炒”已經(jīng)給全國房地產(chǎn)市場定調(diào)，成都樓市調(diào)控的思路必須放在這一背景下來分析。

成都樓市調(diào)控進(jìn)一步收緊可能性不大。此次樓市調(diào)控的目標(biāo)從來都不是要降房價(jià)，而是要穩(wěn)房價(jià)?！?15新政”實(shí)施一年來，成都的房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，供需兩端逐步均衡，樓市調(diào)控的目標(biāo)已基本達(dá)到。在這種背景下，繼續(xù)收緊，上面既沒有這個(gè)要求，下面也沒這個(gè)動(dòng)力。

那么下階段成都樓市調(diào)控放松可能否？大雷認(rèn)為這種可能性更小。4月19日，政治局會(huì)議（注意會(huì)議層級(jí)）再次強(qiáng)調(diào)房住不炒，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。央視報(bào)道稱，3月份70個(gè)大中城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里，對漲幅超過了20%的三個(gè)城市（呼和浩特、貴陽、丹東）直接點(diǎn)名。

隨后，住建部對3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市又進(jìn)行了預(yù)警提示。5月17日，銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，房地產(chǎn)融資亂象被單獨(dú)點(diǎn)名，多張罰單劍指房地產(chǎn)違規(guī)融資。持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場的朋友應(yīng)該知道，2018年初，在銀保監(jiān)會(huì)正式掛牌前夕，當(dāng)時(shí)的銀監(jiān)會(huì)針對上輪領(lǐng)漲的廈門開出一系列類似罰單，隨后以廈門為代表的領(lǐng)漲城市房價(jià)逐步回調(diào)。

可以說，當(dāng)前全國各地樓市的一舉一動(dòng)都備受關(guān)注。此時(shí)放松調(diào)控?zé)o異于“頂風(fēng)作案”。

未來成都房價(jià)是漲是跌？

從長期來看，大雷是堅(jiān)定看多成都樓市的。

一是看好成都的未來發(fā)展。作為新一線城市的老大，成都在《世界城市名冊2018》中排名全球城市71位，評級(jí)為Beta+。要知道，早在2016年的排名中，成都就因?yàn)檫B升4級(jí)，成為該項(xiàng)排名中全球上升最快的城市。

該項(xiàng)排名被認(rèn)為是全球最權(quán)威的世界城市排名，由全球著名的城市評級(jí)機(jī)構(gòu)GaWC發(fā)布，通過檢驗(yàn)城市間金融、專業(yè)、創(chuàng)新等情況，評定各城市在全球化經(jīng)濟(jì)中的位置及融入度。近幾年，成都在該項(xiàng)排名上的暴力拉升，是成都城市競爭力的客觀體現(xiàn)，也是對成都未來發(fā)展前景的持續(xù)看好。

二是看好未來成都的人口增長趨勢。2017年和2018年成都新增的戶籍人口數(shù)總計(jì)高達(dá)77.12萬。

在之前的文章中大雷曾說過，自打大雷記事以來，成都一直都是一座人口凈流入城市。畢竟，成都的美女、美景、美食對眾多年輕人而言是無法抗拒的存在。而持續(xù)流入的人口，意味著成都樓市的購買力在持續(xù)增加。

三是看好成都未來的城市曝光度。成都已經(jīng)連續(xù)獲得世警會(huì)、大運(yùn)會(huì)、世運(yùn)會(huì)的主辦資格，此類世界級(jí)會(huì)議對增加成都的曝光度，提升成都的影響力有著重要作用。我在之前《“東進(jìn)”戰(zhàn)略下藏著成都的巨大野心》一文中分析過，成都的目標(biāo)絕非僅是國內(nèi)一線。從區(qū)域性中心城市，到國家中心城市，再到世界級(jí)一線城市，重要的世界級(jí)會(huì)議無疑將在這一過程中起到“推波助瀾”的作用。

四是橫向?qū)Ρ龋啥紭鞘幸廊惶幱趦r(jià)格洼地。2018年年底，社科院發(fā)布的《142城市大數(shù)據(jù)房價(jià)中位數(shù)》顯示，成都的房價(jià)中位數(shù)是13070元/㎡，在全國城市范圍內(nèi)排名第35位。同為新一線城市，像杭州（29176元/㎡）、重慶（13224元/㎡）、武漢（17539元/㎡）、蘇州（21548元/㎡）、天津（23000元/㎡）、鄭州（14045元/㎡）、寧波（21754元/㎡）、東莞（17817元/㎡）、無錫（14220元/㎡），都高于成都。

再看房價(jià)收入比。受監(jiān)測的中國50個(gè)城市平均比值為13.9，其中超過20的有深圳、三亞、上海、北京、廈門、福州等6個(gè)城市。而成都是10.3，排名第35。在該項(xiàng)指標(biāo)上，武漢（12.2）、杭州（18.1）、重慶（10.8）、蘇州（13.4）、鄭州（13.5）、寧波（12.1），都排在了二線城市領(lǐng)頭羊成都的前面。

成都的發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)而且將會(huì)進(jìn)一步兌現(xiàn)，而成都的房價(jià)，也將必然逐步匹配其地位。

來自：@房資深原創(chuàng)，成都樓市深度分析第一品牌。

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