你買了一套一手房，等到收房時，如果發(fā)現(xiàn)小區(qū)沒有通過竣工驗收備案，你能否向開發(fā)商追討逾期交房違約金？

當然可以。因為購房合同約定了，交房前應取得竣工驗收備案（回執(zhí)）。

可是，如果你發(fā)現(xiàn)小區(qū)已通過竣工驗收備案，但沒有通過規(guī)劃驗收，你能否追討逾期交房違約金？

深圳的曹某就遇到這種情形，并且起訴到了法院。

一、案情簡介

2016年2月23日，曹某購買雄偉公司開發(fā)的深圳某住宅，總價款為3,189,676元。約定買受人按揭付款，簽訂合同之日起60日內辦理銀行貸款并向出賣人支付剩余價款223萬元；雄偉公司應于2016年9月30日前交房，交付前應取得《深圳市建設工程竣工驗收備案（回執(zhí)）》。

2016年10月24日，雄偉公司取得竣工驗收備案收文回執(zhí)。曹某于2016年10月25日收到《入伙通知書》，于2016年11月6日到場辦理入伙驗房手續(xù)，以質量問題為由拒絕收樓。

該項目于2017年7月10日取得《建設工程規(guī)劃驗收合格證》。2017年8月3日雄偉公司再次發(fā)出入伙通知，2017年9月3日原告辦理了入伙手續(xù)。

為此，原告曹某要求被告雄偉公司支付逾期交房違約金，自2016年10月1日起計至實際交付之日，以購房總價款3,189,676元為基數(shù)，在2016年12月30日之前按每日萬分之三計，自2016年12月31日（含當日）起按每日萬分之四計。

被告反訴請求曹某支付逾期支付購房款違約金人民幣7,359元。

二、爭議焦點

1、涉案房屋尚未取得規(guī)劃驗收合格是否符合交付條件？

2、雄偉公司在取得竣工驗收備案回執(zhí)時發(fā)出的入伙通知書是否有效，曹某是否有權拒絕收樓及交付房屋時間的確定？

3、曹某是否遲延支付購房款及曹某是否需承擔遲延付款的違約責任？

4、雄偉公司是否應承擔遲延交房的違約責任？

三、法律分析

焦點一：涉案房屋尚未取得規(guī)劃驗收合格是否符合交付條件？

開發(fā)商：房屋交付前取得竣工驗收備案即可，不需要以通過規(guī)劃驗收為前提。

開發(fā)商認為：

1?竣工驗收備案時并不要求提供規(guī)劃驗收合格證明，取得竣工驗收備案收文回執(zhí)時即已符合交房條件。

雄偉公司取得了消防、電梯、燃氣竣工驗收合格證明，竣工驗收備案符合深圳市住建局的辦文條件，于2016年10月24日取得了《深圳市房屋建筑工程項目竣工驗收備案收文回執(zhí)》，并通知買方收房，完全符合雙方約定，且“交付前應取得《深圳市建設工程竣工驗收備案（回執(zhí)）》“的條款系深圳市規(guī)土委、市場監(jiān)管局聯(lián)合制定的示范文本。

2?雙方合同約定的交房條件不違反強制性法規(guī)。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條是對政府行政行為的管理性規(guī)范，而非強制規(guī)定房屋的交付條件。

小業(yè)主：未進行規(guī)劃驗收的，不具備工程竣工驗收備案的實質條件。

小業(yè)主認為：雄偉公司在沒有通過規(guī)劃驗收情況下通知曹某收樓，違反了法律規(guī)定的強制性的交房條件。因此，其交房是無效交付。

法院：商品房在交付使用前，除竣工驗收外，還應經(jīng)規(guī)劃驗收合格。

法院認為：雄偉公司向曹某發(fā)出入伙通知時尚未取得規(guī)劃驗收合格的相關文件。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條第一款規(guī)定，“縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務院規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收”。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。”

《深圳市城市規(guī)劃條例》第六十一條規(guī)定“建設工程竣工后，建設單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規(guī)劃驗收。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不予發(fā)放《規(guī)劃驗收合格證》，不予房地產(chǎn)權登記，不得投入使用?！?/p>

因此，除竣工驗收外，商品房在交付使用前還應經(jīng)規(guī)劃驗收合格。雄偉公司提出交付時尚未取得《規(guī)劃驗收合格證》，不符合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不具備交房條件，買受人可依法拒絕收房。

焦點二：雄偉公司在取得竣工驗收備案回執(zhí)時發(fā)出的入伙通知書是否有效，曹某是否有權拒絕收樓及交付房屋時間的確定？

如果認為規(guī)劃驗收合格不合格，不符合交房條件，那么交房時間如何確定？有兩種觀點：

1?規(guī)劃驗收合格之日即為交房之日。

開發(fā)商認為，即若取得《規(guī)劃驗收合格證》前不具備交房條件，但竣工驗收后已通知入伙，故規(guī)劃驗收通過之日視為交房日期。

2?規(guī)劃驗收合格后再次通知入伙的實際交房之日。

小業(yè)主認為，開發(fā)商在規(guī)劃驗收通過之前發(fā)出的第一次入伙通知書是無效通知，其在規(guī)劃驗收通過之后仍負有再次通知業(yè)主入伙的義務。

法院：規(guī)劃驗收合格后，開發(fā)商還要再次通知入伙

終審法院認為：由于雄偉公司2016年10月24日向向曹某發(fā)出入伙通知書時涉案樓宇尚未經(jīng)過規(guī)劃驗收，不符合交付投入使用的條件，因此，該交付行為無效。涉案工程在2017年7月10日取得建設工程規(guī)劃驗收合格證后，雄偉公司還應履行通知交付的合同義務。2017年8月3日雄偉公司再次發(fā)出入伙通知，故應視為涉案房屋于2017年9月交付曹某。

焦點三：曹某是否遲延支付購房款及曹某是否需承擔遲延付款的違約責任？

開發(fā)商：60日內我要收到購房款。

開發(fā)商認為，合同約定曹某“應于合同簽訂之日起60日內辦理銀行貸款并向雄偉公司支付剩余購房款”，但開發(fā)商第71天才收到買方貸款銀行發(fā)放的購房款，曹某構成逾期，應付每日萬分之三的逾期付款違約金。

小業(yè)主：60日內我申請貸款即可。

小業(yè)主認為，預售合同約定的60日指辦理銀行貸款手續(xù)的期限，并非貸款發(fā)放時間。

法院：60日內買方要付清全款。

法院認為，曹某雖然在合同約定的期限內辦理了銀行貸款，但并未在合同約定的期限內支付剩余購房款。開發(fā)商實際收到按揭放款超過11天，屬遲延付款11天，買受人應按日向出賣人支付逾期應付款萬分之三的違約金。

焦點四：雄偉公司是否應承擔遲延交房的違約責任？

開發(fā)商：沒付逾期付款違約金，有權不交房。

1?根據(jù)合同約定，逾期付款（包括違約金）的前提下，雄偉公司可以順延交房。

涉案合同附件五第四條約定，“買方在入伙前未足額支付購房總價款（包括但不限于含超面積房款、違約金）的，賣方有權順延交房且不承擔逾期交房的違約責任”。即雄偉公司有先履行抗辯權，遲延交付房屋并無需承擔逾期交房的違約責任。

2?違反法律規(guī)定，沒有違反合同約定，不應承擔違約責任。

即使認定規(guī)劃驗收合格前交房違反法定條件，雄偉公司應承擔也僅是法定責任而非違約責任，而法定責任應當是賠償曹某該期間的損失，雄偉公司的損失可以參考購房款利息、指導租金標準、或者市場租金標準等確定。

小業(yè)主：不付違約金就不交房，屬格式條款無效。

小業(yè)主認為，預售合同附件5第四條第二項屬于格式條款，雄偉公司沒有進行提示，因此認定該條款無效。

法院：沒付違約金也要交房。

法院認為，認定該條款屬格式條款無效。退一步講，即使該條款有效，買方曹某于入伙前支付購房款223萬元，履行了主要合同義務，賣方以曹某未足額支付遲延付款違約金為由主張其有權順延交房且不承擔違約責任，理由不成立。

四、法院判決

1?雄偉公司向曹某支付2016年10月1日至2017年8月3日期間的遲延交房違約金人民幣331,088.37元；

2?曹某應支付雄偉公司遲延付款違約金人民幣7,359元。

五、延伸案例

深圳中院：未審查規(guī)劃驗收證明，住建局竣工驗收備案違法。

深圳市中級人民法院作出的(2014)深中法行終字第384號行政判決書，認為深圳市鹽田區(qū)住房和建設局在辦理備案過程中未審查規(guī)劃、環(huán)保、人防等行政主管部門出具的認可文件，即向第三人辦理了竣工驗收備案，屬于行政違法。

六、小貼士

深圳住建局竣工驗收備案審查哪些文件？

根據(jù)《深圳市建設工程質量管理條例》第五十九條和《深圳市房屋建筑工程竣工驗收備案表》，深圳住建局原只審查六樣資料：

工程竣工驗收報告、消防、電梯、燃氣、節(jié)能、防雷等工程驗收合格證明。

但根據(jù)〔2016〕1號《深圳市住房和建設局關于增加竣工驗收備案申請條件的通知》，自2017年1月1日起，建設工程竣工驗收備案增加兩樣資料：

規(guī)劃和環(huán)保驗收合格文件。

七、啟示

1?開發(fā)商通知入伙時，除通過竣工驗收備案外，最好還應取得《規(guī)劃驗收合格證》，以免承擔逾期交房違約責任。

2?同樣，開發(fā)商交房時，買受人除查看是否通過小區(qū)竣工驗收備案外，也可查看是否取得《規(guī)劃驗收合格證》。

當然，2017年1月1日后竣工驗收備案的深圳建設工程，當然取得《規(guī)劃驗收合格證》。

附法律規(guī)定：

《深圳市建設工程質量管理條例》

第五十九條?建設單位應當自房屋建筑工程竣工驗收和消防、電梯、燃氣等工程驗收合格之日起十五日內，將竣工驗收報告和有關合格證明文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。

《深圳市住房和建設局關于增加竣工驗收備案申請條件的通知》（深建通〔2016〕1號）

經(jīng)市編辦同意，我局將增加規(guī)劃、環(huán)保認可文件或準許使用文件作為房屋建筑工程竣工驗收備案的申請條件，并于2017年1月1日起執(zhí)行。