?農(nóng)村房屋買賣有效必須符合四個(gè)法律要件：

1、買房人主體資格合法

農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購(gòu)房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購(gòu)買農(nóng)村房屋的主體資格。

2、賣房人的主體資格合格

賣房人必須對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來說，其中的共有人單方面處分房屋的，如果取得房屋的人支付了合理的對(duì)價(jià)，那么買賣是成立的，其它共有人可以向賣房人主張權(quán)利，但不得以未取得其同意而主張合同無效。

3、買房人符合申請(qǐng)宅基地的條件

農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護(hù)。

4、買賣經(jīng)過村民委員會(huì)同意

從物權(quán)角度看，只有村民委員會(huì)才有資格代表所有人對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分。?

既然農(nóng)村房屋買賣，你們一定會(huì)涉及到宅基地的問題，那么，村民宅基地可以自由買賣嗎？出現(xiàn)糾紛如何解決？可以直接向法院起訴嗎？

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》和《最高人民法院在司法實(shí)踐的指導(dǎo)》規(guī)定，我國(guó)農(nóng)村宅基地的買賣是被允許的，但又有諸多的限制條件。

具體的買賣效力如下：

1、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況之一，應(yīng)認(rèn)定無效：

　　(1)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買;

　　(2)法人或其他組織購(gòu)買;

　　(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);

　　(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;

　　(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：

　　(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);

　　(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;

　　(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;

　　(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;

　　(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。?

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