公司概況

主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??所屬行業(yè)：?房地產(chǎn)開發(fā)

概念強弱排名：租售同權(quán)，超級品牌，裝配式建筑，股權(quán)轉(zhuǎn)讓，機器人概念，舉牌，融資

公司資料

公司名稱：萬科企業(yè)股份有限公司 ? ? ? ?英文名稱：China Vanke Co., Ltd?? ? ? 曾 用 名：深萬科A->萬科A->G萬科A???

董事長：郁亮? ? ?董　　秘：朱旭? ? ? 法人代表：郁亮? ? ??總 裁：祝九勝? ? 注冊資金：110.39億元 ? ? ? ? ?員工人數(shù)：77708

辦公地址：廣東省深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?公司網(wǎng)址：www.vanke.com

公司簡介：

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月30日。萬科企業(yè)股份有限公司是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一.公司主要從事興辦實業(yè) (具體項目另行申報);國內(nèi)商業(yè);物資供銷業(yè) (不含專營、?？亍Ｙu商品);進出口業(yè)務(wù) (按深經(jīng)發(fā)審證字第113號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理);房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù).截止2010年末,公司累計已進入了46個城市市場,并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域為中心的三大區(qū)域城市群帶發(fā)展以及其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略.2010年,萬科榮登"2010最受贊賞的中國公司全明星榜",在"房地產(chǎn)開發(fā)"行業(yè)榜中位列第1位;在中國證券報評選的"上市公司金牛百強獎"中,萬科位列百強榜第4位,房地產(chǎn)公司第一位,并且獲得"我心目中的金牛上市公司前十強"第一名;在證券時報社主辦的"中國主板上市公司價值百強"評選中,公司獲得"中國上市公司價值百強"、"中國主板上市公司十佳管理團隊"、"中國最具社會責(zé)任上市公司"。

經(jīng)營分析

一、經(jīng)營情況討論與分析.?

黨的十九大報告旗幟鮮明的指出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，一個全新的時代正在拉開帷幕。?

新時代將是住房進一步回歸居住屬性的時代。本集團堅信，住房只有回歸基本的居住功能，行業(yè)才能獲得長期健康的發(fā)展。本集團始終堅持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”，致力于解決更多普通人的居住問題。報告期內(nèi)，本集團所銷售的產(chǎn)品中，93%為中小戶型普通商品房。?

新時代將是租賃住房市場蓬勃發(fā)展的時代。大力發(fā)展住房租賃市場，才能更好的滿足不同人群的居住需求。本集團以成為全球領(lǐng)先的住宅租賃企業(yè)為目標(biāo)，目前已躋身全國最大的集中式長租公寓服務(wù)商行列，截至2017年底，已在全國29個城市開業(yè)96個項目，已開業(yè)房間數(shù)超過3萬間，獲取房間數(shù)超過10萬間。未來本集團將為更多家庭提供更全面的居住解決方案。?

新時代也是不斷滿足人民美好生活需要的時代。本集團將自身定位進一步迭代升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，所搭建的生態(tài)體系已初具規(guī)模，在鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)已延伸至商業(yè)開發(fā)和運營、物流倉儲服務(wù)、租賃住宅、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等領(lǐng)域，為更好的服務(wù)人民美好生活需要、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。?

回顧過去的一年，我們備感欣慰。在全體員工的努力下，本集團不僅實現(xiàn)了利潤的增長，保持了良好的銷售回款和穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)，在產(chǎn)品品質(zhì)、綠色建筑、住宅產(chǎn)業(yè)化推廣、組織賦能等方面也取得了可喜的進步，各項新業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進，在踐行社會責(zé)任、精準扶貧、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)等方面亦做出了力所能及的貢獻，實現(xiàn)了“有質(zhì)量的增長”。報告期內(nèi)，地鐵集團成為本集團第一大股東，始終支持萬科的混合所有制結(jié)構(gòu)，支持萬科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略和事業(yè)合伙人機制，支持萬科管理團隊按照既定戰(zhàn)略目標(biāo)，實施運營和管理，支持深化“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式。?

展望未來，我們滿懷信心。新時代將是奮斗者的時代，萬科近年來積極探索的事業(yè)合伙人機制正是秉承“以奮斗者為本”的基本理念，鼓勵奮斗者自發(fā)涌現(xiàn)，在奮斗中成長、在貢獻中收獲、在擔(dān)當(dāng)中成就，與時代的旋律相互呼應(yīng)。未來，本集團將始終堅持“大道當(dāng)然，合伙奮斗”，以“人民的美好生活需要”為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，深入踐行“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略，持續(xù)創(chuàng)造真實價值，力爭成為無愧于偉大新時代的好企業(yè)。?

（二）報告期內(nèi)主要工作.?

本集團的主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。在鞏固核心業(yè)務(wù)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，本集團亦積極拓展與生活服務(wù)相關(guān)的其它業(yè)務(wù)。?

2017年，本集團實現(xiàn)營業(yè)收入2,429.0億元，同比增長1.0%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤280.5億元，同比增長33.4%；每股基本盈利2.54元，同比增長33.4%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為21.1%，較2016年增加2.61個百分點。?

分區(qū)域看，本集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入中，南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域和中西部區(qū)域的占比分別為30.52%、28.62%、23.77%和17.09%。?

1、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)情況.?

（1）銷售和結(jié)算情況.?

銷售金額保持增長。報告期內(nèi)，本集團實現(xiàn)銷售面積3,595.2萬平方米，銷售金額5,298.8億元，同比分別上升30.0%和45.3%。?

市場份額提升。本集團在全國商品房市場的份額上升至3.96%（2016年：3.10%）。在22個城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝弧?

堅持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”。報告期內(nèi)，本集團所銷售的產(chǎn)品中，住宅占比82.7%，商辦占比13.6%，其它配套占比3.7%。其中住宅產(chǎn)品聚焦主流客戶自住需求，93%的產(chǎn)品為144平方米以下的中小戶型。實現(xiàn)結(jié)算收入2,330.1億元。本集團實現(xiàn)結(jié)算面積1,980.5萬平方米，同比下降3.5%；實現(xiàn)結(jié)算收入2,330.1億元，同比減少0.48%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價為11,765元/平方米。?

已售未結(jié)資源增至4,143.2億元。截至報告期末，本集團合并報表范圍內(nèi)有2,962.5萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計約4,143.2億元，較上年末分別增長30.0%和48.9%。?

（2）開發(fā)投資情況.?

新開工面積穩(wěn)定增長。2017年本集團累計開工約3,651.6萬平方米，同比增長16.4%，較年初計劃增長24.9%。原因主要在于年初計劃開工僅是基于當(dāng)時主要開發(fā)項目作出的安排，實際開工面積包括了年內(nèi)一批新獲取項目。?

竣工面積同比微增。2017年本集團實際竣工2,301.4萬平方米，較2016年增長2.9%。因部分項目竣工略有延遲，全年竣工面積略低于年初計劃竣工面積。?

聚焦核心城市經(jīng)濟圈，審慎投資。鑒于核心城市土地資源日益稀缺，主要城市土地競爭激烈，地價成本大幅上升。本集團秉持理性投資策略，充分發(fā)揮自身的品牌、資金、運營優(yōu)勢，積極拓展合作、股權(quán)收購、代建等渠道，發(fā)掘各類潛在的市場機會。2017年本集團獲取新項目216個，總規(guī)劃建筑面積4,615.4萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2,768.1萬平方米，權(quán)益地價總額約2,188.9億元，新增項目均價為7,908元/平方米。按建筑面積計算，其中72.3%的新增項目為合作項目。按建筑面積計算，其中74.7%位于一二線城市；按權(quán)益投資金額計算，90.0%位于一二線城市。在深耕現(xiàn)有城市的基礎(chǔ)上，本集團新進入哈爾濱、石家莊、蘭州、西昌、宜昌等城市。在海外本集團新進入吉隆坡。?

項目資源滿足持續(xù)發(fā)展需要。截至報告期末，本集團在建項目總建筑面積約6,852.8萬平方米，權(quán)益建筑面積約4,374.0萬平方米；規(guī)劃中項目總建筑面積約6,321.9萬平方米，按萬科權(quán)益計算的建筑面積約4,077.9萬平方米。此外，本集團還參與了一批舊城改造項目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，此類項目中萬科權(quán)益建筑面積在報告期末合計約289.1萬平方米。?

（3）產(chǎn)品和工程管理情況.?

產(chǎn)品質(zhì)量保持領(lǐng)先。面對不斷擴大的項目施工規(guī)模，本集團始終秉承質(zhì)量第一的理念，通過項目季度評估、交付評估及客戶驗房指引表，從過程監(jiān)控、結(jié)果檢驗和客戶視角三個維度全方位保障并持續(xù)提升產(chǎn)品質(zhì)量；通過“天網(wǎng)行動”確保采購產(chǎn)品的性能和質(zhì)量。報告期內(nèi)，本集團充分利用信息化技術(shù)，通過工程管理APP“匠心”，進一步提升精細化管控能力，通過移動驗房APP以及線上客戶服務(wù)產(chǎn)品“服務(wù)家”為客戶提供更加快速便捷的溝通渠道。本集團產(chǎn)品保持良好的客戶口碑，總體客戶滿意度保持在87分的高位。?

持續(xù)推進綠色建筑發(fā)展。黨的十九大報告提出，要像對待生命一樣對待生態(tài)環(huán)境，形成綠色發(fā)展方式和生活方式，建設(shè)美麗中國。本集團一直致力于引領(lǐng)行業(yè)綠色發(fā)展，最大限度地節(jié)約資源、保護環(huán)境和減少污染。2017年，本集團獲得綠色建筑標(biāo)識的項目面積達到4,372.4萬平方米。自2009年推廣綠色建筑以來，本集團綠色建筑面積已累計達到1.12億平方米。?

積極推廣住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)應(yīng)用。住宅產(chǎn)業(yè)化通過規(guī)?；⒓s化、工業(yè)化的建筑方式大幅降低能源與資源消耗，是建筑業(yè)踐行綠色低碳發(fā)展的最佳實踐之一。本集團憑借在住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢，確定了“兩提一減（提高質(zhì)量、提高效率、減少對人工的依賴）”的工業(yè)化推廣原則，將裝配式內(nèi)隔墻、免抹灰技術(shù)、穿插提效等技術(shù)和管理工具與預(yù)制技術(shù)有效結(jié)合，逐漸摸索出一條解決市場需求、符合行業(yè)發(fā)展、具備領(lǐng)先性的建筑產(chǎn)業(yè)化之路。2017年本集團工業(yè)化開工面積占總開工面積的84%。主流產(chǎn)品相比傳統(tǒng)工藝實現(xiàn)工期提效20%。?

科技賦能助力項目管理運營。期內(nèi)，本集團持續(xù)推廣BIM（BuildingInformationModeling）建筑信息化技術(shù)在項目上的應(yīng)用，提升圖紙質(zhì)量、減少現(xiàn)場施工的變更，同時，在設(shè)計BIM模型和設(shè)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，開發(fā)BIM5D工程管理平臺，嘗試應(yīng)用在東莞建筑研究中心基地植物園等項目中，以實現(xiàn)施工過程中產(chǎn)生的工人、工時、工序、工效以及成本等數(shù)據(jù)的實時采集固化。在商業(yè)項目上推廣能源管理系統(tǒng)的應(yīng)用，實時采集各種用能設(shè)備的實際運行情況和能耗水平，以數(shù)據(jù)為依據(jù)更加有效地開展節(jié)能工作，實現(xiàn)真正的綠色節(jié)能運營，并對以后的新項目起到反饋指導(dǎo)作用。?

2、物業(yè)服務(wù)情況.?

2017年本集團物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合并報表范圍內(nèi)主營業(yè)務(wù)收入71.3億元，同比增長67.28%。2017年底萬科物業(yè)已進入80個城市。?

萬科物業(yè)以“讓更多用戶體驗物業(yè)服務(wù)之美好”為使命，報告期內(nèi)著重提升商業(yè)和寫字樓物業(yè)管理的能力，并圍繞樓宇和業(yè)主工作及生活配套提供拎包入住、房屋托管、二次裝修等基于樓宇的服務(wù)，以及陽光物業(yè)、鄰里社交和友鄰市集等基于生活的服務(wù)，服務(wù)品質(zhì)持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)跑。期內(nèi)，萬科物業(yè)獲“中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)綜合實力TOP1”，連續(xù)八年蟬聯(lián)百強榜首，并榮獲“2017中國物業(yè)服務(wù)品質(zhì)領(lǐng)先品牌第一名”、“2017中國物業(yè)服務(wù)百強滿意度領(lǐng)先企業(yè)”和“2017中國特色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)——企業(yè)總部基地”等多項榮譽。萬科物業(yè)服務(wù)品牌價值持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先，連續(xù)八年蟬聯(lián)物業(yè)服務(wù)品牌價值榜首。?

3、拓展業(yè)務(wù)情況.?

（1）商業(yè)開發(fā)與運營.?

截至2017年底，本集團管理商業(yè)項目共計172個，總建面超過1千萬平方米。本集團以印力集團為商業(yè)開發(fā)與運營平臺，秉持為家而建的理念。期內(nèi)印力集團持續(xù)推進商業(yè)服務(wù)創(chuàng)新、存量資產(chǎn)管理提升和數(shù)字化建設(shè)，優(yōu)化城市空間場景體驗，助力城市更新升級，同時積極探索社區(qū)商業(yè)運營模式。2018年1月印力集團聯(lián)合收購凱德20家購物中心，進一步完善商業(yè)布局。截至目前，印力集團管理面積總規(guī)模已經(jīng)達到行業(yè)第二。?

2017年10月，印力以深國投廣場為標(biāo)的發(fā)起并設(shè)立信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化。該產(chǎn)品于2017年12月在深交所正式掛牌交易。?

（2）物流倉儲服務(wù).?

本集團物流地產(chǎn)主打高標(biāo)庫產(chǎn)品，客戶主要為國內(nèi)主流電商、快遞快運、高端制造業(yè)、現(xiàn)代零售業(yè)和生鮮食品企業(yè)。?

2017年本集團物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)新獲取項目36個；于報告期末至本報告披露日，新增8個物流地產(chǎn)項目。以上44個項目合計規(guī)劃建筑面積約為334萬平方米。截至本報告披露日，本集團物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計獲取62個項目，總建筑面積（指可租賃物業(yè)的建筑面積）482萬平方米，其中已建成運營項目共26個，穩(wěn)定運營項目平均出租率達到96%。?

本集團聯(lián)合中銀集團投資有限公司、厚樸、高瓴資本、SMG組成財團，共同參與全球領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商普洛斯（GlobalLogisticPropertiesLimited，新加坡交易所上市公司，股票代碼：MC0.SG）私有化。普洛斯已于2018年1月22日從新加坡交易所主板退市。?

（3）租賃住宅.?

本集團致力于成為全球領(lǐng)先的住宅租賃企業(yè)，目前已整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”。泊寓致力于滿足城市青年人群的中長期租住需求。截至報告期末，泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋29個一線及二線城市，累計獲取房間數(shù)超過10萬間，累計開業(yè)超過3萬間。?

期內(nèi)，本集團啟動“萬村計劃”，專門從事城中村綜合整治及租賃運營業(yè)務(wù)，升級城中村公共設(shè)施配套，提供規(guī)范化的租賃服務(wù)。本集團與深圳市人才安居集團有限公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在人才安居住房和社會租賃住房的開發(fā)建設(shè)、房屋租賃、裝飾裝修、物業(yè)管理等方面展開全方面合作。?

（4）其它業(yè)務(wù).?

此外，本集團遵循與客戶同步發(fā)展和與城市同步發(fā)展兩條主線，繼續(xù)積極探索冰雪度假、養(yǎng)老、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等業(yè)務(wù)。?

在冰雪度假方面，本集團持續(xù)提升品質(zhì)，打造最佳滑雪度假目的地。在2017年11月至2018年2月雪季期間，吉林萬科松花湖和北京石京龍兩個滑雪項目累計到訪的客流量超過50萬人次，創(chuàng)歷史新高。萬科松花湖度假區(qū)運營能力獲得業(yè)界認可，榮獲第五屆世界滑雪大獎頒發(fā)的“2017年度中國最佳滑雪度假區(qū)”稱號。?

在養(yǎng)老業(yè)務(wù)方面，本集團目前已經(jīng)布局了15個城市。截至報告期末，共獲取帶床位項目約50個，另有無床位的日照/居家服務(wù)中心約120個，杭州“隨園嘉樹”等項目獲得社會各界高度評價。?

在教育業(yè)務(wù)方面，本集團通過創(chuàng)新型公辦、PPP模式、民辦國際化學(xué)校等多種模式探索覆蓋K12的全日制教學(xué)體系，同時積極拓展包括城市營地、社區(qū)營地、戶外營地在內(nèi)的素質(zhì)教育基地。目前本集團在全國參與運營超過10所學(xué)校；營地教育方面，梅沙戶外營地自2015年成立以來，已為超過10萬青少年提供素質(zhì)教育服務(wù)。?

報告期內(nèi)，本集團與新加坡悅榕集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，發(fā)揮雙方優(yōu)勢，共同拓展酒店等相關(guān)業(yè)務(wù)。本集團還與華人文化控股集團簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，以借助華人文化及其合作方在文化領(lǐng)域的資源和優(yōu)勢，為城市和客戶帶來更加多元的產(chǎn)品與服務(wù)。?

4、融資情況.?

報告期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐漸收緊，本集團堅持“以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的持續(xù)真實價值創(chuàng)造”理念，強化資金管控。截至報告期末，本集團持有貨幣資金1,741.2億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期長期負債的總和622.7億元。貨幣資金中，人民幣占比85.4%，美元、港幣、英鎊和新加坡幣等外幣合計占比14.6%。相對充裕的資金狀況有利于本集團靈活把握市場機遇，推動各項業(yè)務(wù)順利發(fā)展。?

保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評級。受股權(quán)事件影響，標(biāo)普、穆迪于2016年8月先后下調(diào)本集團評級展望為“負面”。2017年，地鐵集團成為本集團第一大股東。2017年3月穆迪上調(diào)本集團評級展望至“穩(wěn)定”，并維持“Baa1”的信用評級；6月標(biāo)普上調(diào)本集團評級展望至“穩(wěn)定”，并維持“BBB+”的長期企業(yè)信用評級；惠譽維持本集團“BBB+”的信用評級，評級展望為“穩(wěn)定”。國內(nèi)評級機構(gòu)中誠信證券評估有限公司維持本集團主體信用等級AAA，評級展望穩(wěn)定。?

融資成本保持低位。本集團和各類金融機構(gòu)長期保持良好的合作關(guān)系，發(fā)揮自身的資金和信用優(yōu)勢，總體融資成本控制在較低水平。報告期內(nèi)，本集團實際利息支出合計人民幣82.1億元，其中資本化的利息合計人民幣41.5億元。報告期內(nèi)本集團先后完成2017年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券第一期和第二期的發(fā)行，兩期債券均為5年期（附第3年末公司調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)）品種，發(fā)行規(guī)模分別為人民幣30億元和10億元，最終發(fā)行的票面利率分別為4.50%和4.54%，位于同期發(fā)債利率低位；本集團之全資子公司萬科地產(chǎn)（香港）有限公司完成金額為10億美元的10年期定息票據(jù)發(fā)行，票面利率為3.975%。?

5、組織賦能.?

黨的十九大報告提出“保證全體人民在共建共享發(fā)展中有更多獲得感，不斷促進人的全面發(fā)展、全體人民共同富?！?。“共建共享”已經(jīng)成為不可阻擋的時代趨勢。本集團當(dāng)前正在推行的事業(yè)合伙人機制，以“共識、共創(chuàng)、共擔(dān)、共享”為基本理念，將資本、知識勞動及企業(yè)家精神進行有機結(jié)合，通過制度創(chuàng)新調(diào)動員工更廣泛的積極性，致力于為最廣大的利益相關(guān)方創(chuàng)造更長遠的真實價值，為現(xiàn)代企業(yè)制度的創(chuàng)新升級提供實踐樣本。報告期內(nèi)，本集團通過團隊共創(chuàng)的方式，探索形成了系統(tǒng)性闡釋萬科事業(yè)合伙人理論內(nèi)涵和機制要義的事業(yè)合伙人綱領(lǐng)，同時積極開展事業(yè)合伙人實踐探索。（1）啟動組織重建工作，各區(qū)域和業(yè)務(wù)單位在架構(gòu)調(diào)整、職級重構(gòu)、奮斗者培養(yǎng)等層面都進行了積極的探索；（2）打破職級、崗位、資歷等限制，百花齊放探索奮斗者培養(yǎng)體系，鼓勵并幫助奮斗者自發(fā)涌現(xiàn)；（3）為鼓勵真實價值創(chuàng)造，本集團進一步完善薪酬機制，報告期內(nèi)董事會審議通過2017-2019年度獎金方案，2018年1月董事會修訂了經(jīng)濟利潤獎金方案。?

隨著經(jīng)營規(guī)模擴大以及業(yè)務(wù)場景的增加，管理復(fù)雜性與日俱增，本集團通過“沃土計劃”（信息化和數(shù)字化建設(shè)項目）促進業(yè)務(wù)發(fā)展、推動精益化運營，提高組織協(xié)同效率。?

報告期內(nèi)，沃土計劃完成多個數(shù)字化產(chǎn)品的上線和大范圍推廣：面向客戶推出了移動在線的客服平臺“服務(wù)家”，有效節(jié)省客戶報修處理時間，改善客戶體驗；面向營銷團隊和潛在客戶推出“在線家”、“分享家”、“置業(yè)神器”等多種數(shù)字化營銷工具，助力營銷推廣；通過筑融（ICP）系統(tǒng)全面打通核心業(yè)務(wù)流程，促進以業(yè)務(wù)流程為導(dǎo)向的跨部門、跨地域協(xié)同和信息共享；通過智慧數(shù)據(jù)平臺慧眼（IDP）系統(tǒng)提升了數(shù)據(jù)的交互效率，助力業(yè)務(wù)單元精準分析和快速決策。?

6、社會責(zé)任.?

在實現(xiàn)業(yè)績增長的同時，本集團亦積極響應(yīng)黨中央、國務(wù)院打贏脫貧攻堅戰(zhàn)號召，憑借自身優(yōu)勢，開展產(chǎn)業(yè)、教育、就業(yè)扶貧，為實現(xiàn)人民同步小康貢獻力量；并持續(xù)在鄉(xiāng)村振興、綠色環(huán)保、教育發(fā)展、兒童疾病、古建筑保護等領(lǐng)域開展公益活動。?

在實現(xiàn)業(yè)績增長的同時，本集團亦積極響應(yīng)黨中央、國務(wù)院打贏脫貧攻堅戰(zhàn)號召，憑借自身優(yōu)勢，開展產(chǎn)業(yè)、教育、就業(yè)扶貧，為實現(xiàn)人民同步小康貢獻力量；并持續(xù)在鄉(xiāng)村振興、綠色環(huán)保、教育發(fā)展、兒童疾病、古建筑保護等領(lǐng)域開展公益活動。?

（三）未來發(fā)展展望.?

1、外部環(huán)境.?

展望2018年，宏觀環(huán)境、行業(yè)格局正在發(fā)生深刻變化。?

十九大報告指出，我國社會的主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。在發(fā)展方式上，我國已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力的攻關(guān)期，一味追求規(guī)模擴張和增長速度的發(fā)展模式已難以為繼。?

2018年，政府將繼續(xù)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立健全促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。新時代下，住房回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性，已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”將引導(dǎo)資源更多向租賃住房市場配置，多層次的住房供應(yīng)體系將為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定奠定更堅實的基礎(chǔ)；同時，與人民美好生活需求相關(guān)的存量資產(chǎn)運營，以及相關(guān)的消費升級產(chǎn)品和服務(wù)，還有相當(dāng)廣闊的發(fā)展空間。?

萬科必須根據(jù)十九大精神的指引，順應(yīng)新時代的要求，調(diào)整自身的發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營安排、管理制度，成為無愧于偉大新時代的好企業(yè)。?

2、經(jīng)營策略.?

面向未來，本集團將深入學(xué)習(xí)領(lǐng)會貫徹十九大精神，以人民的美好生活為中心，努力成為美好生活場景師、實體經(jīng)濟生力軍、創(chuàng)新探索試驗田、和諧生態(tài)建設(shè)者。?

2018年本集團將積極踐行“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略，堅持以客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，為滿足人民日益增長的美好生活需要而合伙奮斗，持續(xù)創(chuàng)造更多真實價值，實現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展。?

（1）在策略上，堅持有質(zhì)量的增長，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，謹慎投資，持續(xù)優(yōu)化資債結(jié)構(gòu)落實城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)業(yè)務(wù)布局，探索可持續(xù)發(fā)展的模式。在開發(fā)業(yè)務(wù)上保持謹慎投資，根據(jù)銷售回款、融資情況決定合理的投資節(jié)奏，關(guān)注并購機會。拓展資源獲取的渠道，獲取價格合理的土地資源，滿足可持續(xù)發(fā)展需要。樹立標(biāo)桿產(chǎn)品、標(biāo)桿項目、標(biāo)桿服務(wù)，提升客戶口碑和品牌影響力。?

探索投融資更多創(chuàng)新模式，保持安全健康的資債結(jié)構(gòu)以及行業(yè)領(lǐng)先的信用評級。?

（2）在業(yè)務(wù)上，以客戶為中心，堅持為普通人蓋好房子，大力發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)，加快培育業(yè)務(wù)增長新動能，滿足居民美好生活需求開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)深耕核心城市群，為普通人打造“好產(chǎn)品”，銷售金額保持行業(yè)領(lǐng)先。?

把握區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略帶來的機遇，深耕核心城市群，保持健康、穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展投資，在核心城市適量增加持有性物業(yè)。以客戶為中心，堅持“質(zhì)量第一”，優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)，保持綠色建筑發(fā)展的標(biāo)桿地位，推廣工業(yè)化開發(fā)模式，打造有人住、有人用的好房子，提升項目經(jīng)營效率。?

2018年，本集團現(xiàn)有項目預(yù)計新開工面積3,545.1萬平方米，較2017年實際開工面積下降2.9%；預(yù)計項目竣工面積2,630.5萬平方米，比2017年實際完成規(guī)模增長14.3%。有關(guān)本集團2018年開、竣工計劃的詳細信息，請見“境內(nèi)主要項目2017年開發(fā)情況和2018年開發(fā)計劃”。?

大力發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。2018年計劃新獲取10萬間以上租賃住宅，新開業(yè)5萬間以上。?

在租賃住房需求巨大的城市加大投資力度，加強與政府、金融機構(gòu)、社會組織合作，多渠道獲取租賃資產(chǎn)，多業(yè)態(tài)復(fù)合經(jīng)營，積極參與城中村綜合整治和經(jīng)營。持續(xù)完善線上平臺和線下運營機制，提升租賃住宅的經(jīng)營和服務(wù)能力。?

物業(yè)服務(wù)以“客戶口碑與經(jīng)營效益”繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)?？萍假x能與組織管理并重，開展智慧物業(yè)云建設(shè)，鞏固并提升物業(yè)服務(wù)水平；發(fā)展商寫物業(yè)；豐富住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營堅持“為家而建”。以印力集團為商業(yè)開發(fā)和運營管理平臺，以消費者和商戶為中心，專注于購物中心和社區(qū)商業(yè)，為美好生活提供消費場所，通過科技賦能、智慧營運提升客戶體驗和經(jīng)營效率，積極探索包括存量項目資產(chǎn)證券化在內(nèi)的投融資產(chǎn)品創(chuàng)新。?

物流倉儲持續(xù)提升高標(biāo)倉儲業(yè)務(wù)的規(guī)模和盈利能力，探索冷鏈業(yè)務(wù)。把握新零售、科技創(chuàng)新時代下的發(fā)展機遇，加大核心城市核心資源的投資布局，加強合作發(fā)展力度。堅持以客戶為中心的產(chǎn)品設(shè)計，科技賦能提升建設(shè)及運營的精細度。探索高標(biāo)庫內(nèi)運營，優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，豐富盈利來源。?

養(yǎng)老業(yè)務(wù)持續(xù)探索基于“城市、社區(qū)以及居家三位一體”的養(yǎng)老業(yè)務(wù)模式，提升已有項目的服務(wù)水平。通過“隨園嘉樹”、“榕悅”等重點項目打造品牌，探索可復(fù)制和推廣的業(yè)務(wù)模式。?

積極發(fā)展教育業(yè)務(wù)。加強基于全日制、社區(qū)、戶外的教育業(yè)務(wù)布局，加快各類素質(zhì)教育課程產(chǎn)品開發(fā)，完善教育服務(wù)體系，提升服務(wù)水平。?

冰雪度假打造最佳客戶體驗，提升客戶流量。建設(shè)特色體育小鎮(zhèn)，發(fā)展冰雪運動培訓(xùn)。?

（3）在組織管理上，加強黨建工作；大力培養(yǎng)奮斗者，加快事業(yè)合伙人機制落地；通過科技賦能助力業(yè)務(wù)發(fā)展，完善風(fēng)險管控.?

加強黨建工作。深入學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神，持續(xù)加強非公黨建工作，發(fā)揮黨組織的政治核心和政治引領(lǐng)作用。?

加快培養(yǎng)奮斗者。深化事業(yè)合伙人機制，加快落地，鼓勵奮斗者自發(fā)涌現(xiàn)，通過“共識、共創(chuàng)、共擔(dān)、共享”創(chuàng)造真實價值?？偛考案鳂I(yè)務(wù)單元結(jié)合自身實際重建組織架構(gòu)，激發(fā)組織活力和創(chuàng)造力。?

強化科技賦能。持續(xù)推進數(shù)字化、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等科技解決方案與業(yè)務(wù)的融合實踐，讓科技服務(wù)于美好生活場景升級。提升現(xiàn)有數(shù)字化平臺應(yīng)用的深度和廣度，提升企業(yè)運營管理效率，提升客戶體驗。?

完善風(fēng)險管理體系。以業(yè)務(wù)單元為主體完善風(fēng)險評估、整改機制，開展以風(fēng)險控制為導(dǎo)向的內(nèi)部審計和風(fēng)險排查。?

（4）履行社會責(zé)任，做企業(yè)好公民。?

引領(lǐng)行業(yè)綠色環(huán)保及工業(yè)化。繼續(xù)加強綠色建筑、建筑工業(yè)化研究和實踐，確保行業(yè)領(lǐng)先地位。?

加大精準扶貧力度。結(jié)合當(dāng)?shù)貎?yōu)勢資源，利用萬科資金、市場、管理的優(yōu)勢，因地制宜扶持當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)。開展貧困人員培訓(xùn)扶助和就業(yè)扶貧，積極參與“鄉(xiāng)村振興計劃”。?

　　大力推廣城市“樂跑”、社區(qū)“樂跑”，帶動更多市民加入健康運動行列。

新聞公告

公司大事

行業(yè)對比