2019 年開始的這一波深圳大漲，風(fēng)頭最勁的片區(qū)不是深圳灣，不是前海，不是香蜜湖，也不是沙井和光明，而是寶中。

作為后起之秀，寶中利好不斷，名校+摩天輪+前海概念加持，令寶中一躍成為深圳新的“宇宙中心”。

目前，寶中二手房均價12.3 萬/㎡，已一舉超越均價11.4萬/㎡的前海，9.3萬/㎡的南山中心區(qū)，甚至超過了11.4萬/㎡的后海和12萬/㎡的蛇口。

去年 10 月份，寶中的均價不過 8.9 萬/㎡，短短一年時間，寶中就從根正苗紅的“關(guān)外”身份，到后來居上力壓群雄，成功擠進(jìn)深圳樓市的第一梯隊。

然而，寶中的光芒萬丈下，更需要冷靜的審視。

如今的寶中樓市，是否已經(jīng)虛火過旺，離房價天花板還有多遠(yuǎn)？

大先生實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下的寶中樓市堪稱魔幻：

新房價格已經(jīng)沖上 10 萬+，供應(yīng)又極度稀缺，面對強烈的購房需求，屈指可數(shù)的幾個新盤，卻紛紛玩起了捂盤惜售的把戲。

二手房價格更是一騎絕塵，不少房源掛牌價相較小區(qū)均價漲幅驚人，但卻陷入“業(yè)主心態(tài)高漲，買家并不買賬”的僵持局面。

但在前海利好的加持下，長期來看，相較于“觸頂回落”，用“高位橫盤”這個詞，或許能更加準(zhǔn)確地描述寶中樓市的現(xiàn)狀。

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我們先從新房市場說起。

價格方面，當(dāng)前海的熱盤價格還停留在 8-9 萬/㎡時，寶中這個承接“前海外溢”需求的片區(qū)，新房均價已經(jīng)率先沖上 10 萬/㎡。

今年 7 月拿證的前海嘉里中心，備案均價 9.76 萬/㎡，去年 11 月開盤的前海豪宅招商領(lǐng)璽，均價也才 10.8 萬/㎡。

而寶中去年 10 月開盤的都市茗薈花園 1 期，毛坯單價約 10.9 萬/㎡；去年 11 月開盤的云璽錦庭，均價也是 10.9 萬/㎡。

你沒看錯，寶中的改善盤，比前海的豪宅還貴。

供應(yīng)方面，寶中的新房供應(yīng)量，可以說是極度稀缺。

目前在售的住宅新房，一個盤也沒有。

而在建待售的新盤，也只有泰華梧桐聚落花園與都市茗薈 2 期，在未來入市后也只能提供 1086 套住宅。

因此，寶中一旦有新房面世，都會引發(fā)一番哄搶。

今年 6 月，均價近 10 萬/㎡的新錦安海納公館，開盤當(dāng)日就售罄，后面又拿出 5 套房搖號，吸引了千余人認(rèn)籌，中簽率不足 0.5%。

但神奇之處在于，即便供應(yīng)這么稀缺，寶中的新盤卻紛紛玩起了捂盤惜售的把戲。

比如都市茗薈花園 1 期，2014 年就取得建設(shè)許可證，但直到 2019 年 8 月，由于被市民投訴遲遲不開盤，迫于官方壓力才不得不申請拿證。

直到今年 6 月，也就是拿證后的第 10 個月，才開始拿出 69 套大戶型高總價的單元進(jìn)行放賣。

按開發(fā)商此前公布的銷售方案，都市茗薈 1 期剩下的 233 套小戶型房源，最快也要等到 12 月 12 日完成整改后才能拿出來賣。

還有與壹方城僅有一路之隔的泰華梧桐聚落，同樣是位置極佳，從拿地到現(xiàn)在已經(jīng)長達(dá) 22 年之久。

該項目拿地十幾年后才開始開發(fā)，建設(shè)過程中又經(jīng)歷了多次停工復(fù)工，雖然已于近期封頂，但據(jù)中介透露，這個盤距離開賣，還要 1-2 年時間。

那么，這些新盤為啥要極盡拖延，捂著就是不賣？

我們看二手房市場就知道了。

02

先看兩張圖。

一張，是我整理的寶中所有有住宅放賣的 34 個小區(qū)，目前的均價，以及掛牌房源的單價范圍。

另一張，是寶中和深圳其他幾個典型片區(qū)，近一年來房價以及漲幅的對比。

從圖中我們可以看出兩個特點。

一是，寶中的二手房價已經(jīng)超過了前海、后海。寶中的業(yè)主們，完全不把后海、前海放在眼里。

除個別小區(qū)外，寶中所有小區(qū)的房源，都被業(yè)主掛到了 10 萬+。一些非常一般的房子，價格也超過了 10 萬/㎡。

若是個別小區(qū)、個別業(yè)主報高價，完全可以不當(dāng)回事，本來二手房市場報價就自由，尤其是在寶安，業(yè)主抱團(tuán)哄抬房價的小區(qū)也有不少。

但現(xiàn)實情況是，整個寶中幾乎所有小區(qū)都賣到 10 萬+了，這就很難定義為業(yè)主單純的一廂情愿，無理由統(tǒng)一報高價行為了。

二是，這些小區(qū)業(yè)主目前的掛牌單價范圍，都要大幅高于先前的成交均價，最高漲幅超過 40%。

比如西岸觀邸，目前均價才不到 16 萬/㎡，但部分戶型的掛牌價，已經(jīng)去到驚人的 19.6 萬/㎡。

要知道，西岸觀邸去年同樣面積的成交價還在 11.5 萬/㎡，不到一年時間，幾乎翻了一倍。

再比如金泓凱旋城，一套 142 平的房子，去年 8 月的成交價才 1240 萬，但現(xiàn)在同樣戶型的業(yè)主卻掛到了 1880 萬，掛牌價足足高出 640? 萬，均價從 8.7 萬/㎡飛躍到了 13.2 萬/㎡。

而從整體來看，寶中一年來的漲幅，也已經(jīng)超過了百花、深圳灣、香蜜湖這些豪宅片區(qū)。

即便是 715 新政，也沒能動搖寶中業(yè)主的堅定意志。

現(xiàn)在你該知道，為什么寶安的新盤都舍不得賣？

在房價飆漲的形勢下，開發(fā)商自然想把房子留著，等價格漲起來再賣出去，賺得更多。

03

但是，寶中作為一個老深圳人骨子里看不起的關(guān)外區(qū)域，現(xiàn)在房價居然已經(jīng)超過福田、南山很多區(qū)域，個別樓盤的價格甚至足以藐視香蜜湖、華僑城等傳統(tǒng)豪宅區(qū)，正常人都會充滿深深的困惑：

寶中憑什么？

這么想的，肯定不止你一個人，二手市場的買家們，也這么認(rèn)為。

從實際成交來看，寶中目前的表現(xiàn)實在讓市場困惑：在報價上讓人咋舌，在成交上卻讓人大跌眼鏡。

一方面，在今年 9 月的深圳二手房成交排行榜上，寶中以 175 套的成交量在寶安排名第二，僅次于西鄉(xiāng)。

另一方面，寶中這些二手房價漲幅最大的樓盤，卻基本沒什么成交。

我統(tǒng)計的寶中有住宅掛牌的全部 34 個小區(qū)，大部分小區(qū)近 3 個月的成交量都不超過 2 套，甚至是 0 。

壹方中心的最近一次成交還是去年 12 月，恒潤御園的成交記錄甚至還停在 2018 年 1 月。

看來，雖然整個寶中成交活躍，但這些漲幅夸張的盤，其實更多屬于有價無市，乏人接盤。

那么問題來了，既然這些業(yè)主報價如此有底氣，為何買家又根本不買賬？

04

首先要承認(rèn)的是，寶中房價之所以上漲的這么猛，確實是有各種利好政策的刺激和規(guī)劃的落地。

先是去年 8 月份的先行示范區(qū)和隨后的前海擴(kuò)容傳聞，吸引了全國的購買力關(guān)注寶中，給原本處于淡季的寶中樓市點了一把火。

隨后，去年“雙十一”深圳取消豪宅線，更是瞬間引爆大戶型為主的寶中樓市。特別是對于寶中那些“被豪宅”的剛需物業(yè)，少了增值稅，降低了交易成本，是非常重磅的直接利好。

但是，再高的報價，都需要經(jīng)過市場的檢驗。

短時間漲那么多，買家勢必會望價生畏，擔(dān)心高位接盤。

原本在大家概念里，關(guān)外就是承接關(guān)內(nèi)剛需的外溢，多數(shù)人對寶中片區(qū)面貌和房價的認(rèn)知，還停留在個別小區(qū) 10 萬+以上，多數(shù)小區(qū)單價在 10 萬以下。

但現(xiàn)在，號稱未來要承接前海 80 萬人口的寶中，幾乎所有小區(qū)單價都賣到 10 萬+了，已經(jīng)超過了前海，大家在心理上是很難接受的。

這就好比說惠州要承接深圳外溢，但如果惠州房價已經(jīng)超過了深圳，那購房者一定會直接買在深圳而非惠州了。

而從景觀、配套、教育各方面來看，寶中離深圳其他能達(dá)到這個價格的片區(qū)，都有很大差距。

比如泰華君逸世家的 47 平小戶型，一年前成交價 310 萬，現(xiàn)在最高掛牌價 600 萬，直接翻倍。

這個價位已經(jīng)達(dá)到寶安中學(xué)的小戶型門檻，深高的學(xué)區(qū)房也可以買到，前 30 名的第二階梯學(xué)位房更是有大把選擇。

但這個小區(qū)對應(yīng)的學(xué)區(qū)是海韻學(xué)校，今年中考成績只排到全市 24 名，性價比實在一般。

再拿豪宅必備的自然景觀來說，深圳其他豪宅區(qū)要么有山景，要么有湖景或是海景，但寶中卻基本沒有任何景觀資源加持。

除了最南端的熙龍灣可以看前海灣海景，其他小區(qū)包括壹方中心都談不上景觀，頂多叫開闊的城市視野，遠(yuǎn)處都是大把的老房子和農(nóng)民房。

沒有豪宅的基因，卻普遍賣出了豪宅的價。

有粉絲就跟我說，不論是改善還是豪宅，關(guān)內(nèi)的后海、西麗、深圳灣，都有那么多可以選，配套更好、名校一大把，升值潛力也是被證明了的，為啥非要跑寶中來買？

再加上，今年 715 新政后，豪宅稅卷土重來，大戶型為主的寶中反而成了最吃虧的區(qū)域。

所以，雖然業(yè)主心態(tài)絲毫不受疫情和新政影響，但多數(shù)購房者采取觀望態(tài)度，導(dǎo)致寶中目前處于高位橫盤狀態(tài)，也不難理解。

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那么，這種高位橫盤下的境況，是否在暗示寶中房價透支太嚴(yán)重，或者漲到頂了呢？

中短期來看，前海的利好尚未全部落地，寶中的房價卻已經(jīng)被提前透支了不少。但目光放長遠(yuǎn)，前海利好尚未出盡，寶中的房價仍有想象空間。

要承認(rèn)的一點是，前海是深圳目前規(guī)劃最高的一個區(qū)域，也是想象空間最大的區(qū)域之一，未來十年會持續(xù)有利好兌現(xiàn)。緊挨前海的寶中，長持價值還是不錯的，在深圳這樣的區(qū)域也屈指可數(shù)。

但是，在當(dāng)下這個階段，寶中的房價正處于高位，業(yè)主心態(tài)也非常高，很需要被市場暫時晾曬一番降降溫。

目前，價格更低、也有山海景觀資源的前海，性價比要比寶中高出很多，應(yīng)該優(yōu)先選擇前海。

即使前海有利好，也是前海先漲，再外溢到寶中。

對于有多個片區(qū)備選的購房者，也可以直接選擇福田、南山，或者退而求其次買寶中臨近的碧海。