2016年四季度以來，特別是今年初期，整個房地產(chǎn)市場的火爆都是超出預(yù)期的，在這樣的背景下，北京等很多城市都相繼出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策。
那么接下去的房地產(chǎn)走勢會是如何呢？
到底還要不要投資房地產(chǎn)？
剛需的話，能否買房？
房價漲跌的邏輯到底是什么？
1、房價的背后推手
中國房地產(chǎn)過去兩年的現(xiàn)象是：一線房價翻一倍，三四線城市漲不動，房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重。拋除貨幣超發(fā)、土地供給等因素外，其實房地產(chǎn)的核心邏輯只有一個：人口。 其內(nèi)在的根本邏輯也只有一個：供需關(guān)系。
房子是用來住的，人口多了，房子的需求就增長了，價格也就隨之上升。大家看各類新聞也好，財經(jīng)媒體人分析也罷，他們對房價的預(yù)測神乎其神，他們分析的因素?zé)o非都是直接或間接影響人口流向的因素罷了，其實大家只要明白房地產(chǎn)市場的邏輯，自己也能預(yù)測，非常簡單。（當(dāng)然也有土地供給或貨幣政策等可以影響房價，這些影響因素只對短期房價造成影響）
2、什么決定人口流向？
從發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，影響城市人口集聚的因素有很多，比如地理、交通、功能定位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，但從長期看，決定一個城市人口集聚規(guī)模的關(guān)鍵是城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模及該城市與本國其他地區(qū)的人均收入差距。
在完全的市場競爭和個體同質(zhì)條件下，一個城市較高的人均收入將不斷吸引區(qū)外人口凈遷入，直至該地區(qū)人均收入降至與其他地區(qū)相當(dāng)?shù)乃健：唵沃v，就是人口會流入人均收入高的地方。比如北漂的原因，很簡單，要賺錢，要賺更多的錢。
3、人都到哪去了？
從發(fā)達(dá)國家的歷史經(jīng)驗看，人口遷移呈兩大階段：
1）第一階段
人口從農(nóng)村向一二三四線等各類城市遷移，這主要是由于，這一階段產(chǎn)業(yè)以加工貿(mào)易、中低端制造業(yè)和資源性產(chǎn)業(yè)為主。
2）第二階段
人口從三四線城市向一二線大都市圈遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，集聚效應(yīng)更加明顯，這跟產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級，以及大都市圈學(xué)校醫(yī)院等公共資源富集有關(guān)。
值得注意的是，在第一階段到第二階段過程中，會出現(xiàn)短期的區(qū)域中心城市向大都市圈回流現(xiàn)象，比如，京津冀大都市圈內(nèi)部會有人口流動，中心城市北京的人會分散到天津和河北。但這并不會不改變大的趨勢——除了會引起階段性的房價波動。
從城市層面看，10年以來我國的常住人口持續(xù)呈現(xiàn)向一二線城市涌入的特征。截至 16 年，北上廣深聚集了全國 5%以上的常住人口，而二線城市常住人口占比也超過 16%，其他剩下的城市占比80%。從新生兒數(shù)據(jù)來看，最近 6 年為 4180 萬，其中約 15%的新生兒在一線城市出生，40%在二線城市出生，因而人口整體依然是向一二線大中型城市聚集。這也解釋了過去一二線城市房價的瘋漲問題。
4、用腳投票：哪里會漲？
說清楚這些，問題就變得很簡單了，只要用腳投票就可以了嘛！
現(xiàn)在，一張圖給出結(jié)論：平均工資高于全國水平的一二線城市
平均工資高于全國水平的一二線城市
順手再放一下人口凈流出很高的城市，給大家避個雷：
本地人口流出最高的城市
另外值得強(qiáng)調(diào)的是，從我們分析的數(shù)據(jù)來看，由于經(jīng)濟(jì)周期，經(jīng)濟(jì)增速下降而引起了人口流動放緩，但一二線城市無論是常住人口增長，還是外來人口占比，都仍遠(yuǎn)高于絕大多數(shù)三四線。
所以，一二線房價還會漲嗎？
看完今天的分析，您覺得呢？
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