（本文結(jié)束后有本案李律師精講視頻）

本案關(guān)鍵詞：通風(fēng)井、容積率、套內(nèi)面積、購(gòu)房款

本案事實(shí)

19年的時(shí)候，我們業(yè)主陸陸續(xù)續(xù)的在某市JJGJ購(gòu)買(mǎi)了一套5證齊全的商品房，當(dāng)時(shí)約定是20年的12月31號(hào)交房，但交房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)有三個(gè)通風(fēng)井，西戶和東戶都已經(jīng)入戶了，大多數(shù)的業(yè)主因此沒(méi)有去簽交房協(xié)議。通風(fēng)井占有面積大概是5~6平，因?yàn)槿霊羟椅飿I(yè)不允許自行變更，對(duì)我們的業(yè)主生活影響比較大。

網(wǎng)簽的合同標(biāo)注位于我們的7棟有一個(gè)通風(fēng)井，但是位于6棟就沒(méi)有標(biāo)明，現(xiàn)在一共有180多戶業(yè)主對(duì)這個(gè)區(qū)域產(chǎn)生了一個(gè)比較大的爭(zhēng)議，集體就向住建委去要一個(gè)說(shuō)法，建委這邊的口頭答復(fù)就是告訴四十位業(yè)主之前我不去管了，但是現(xiàn)在是絕對(duì)不行的，大家就對(duì)這樣的一個(gè)答復(fù)結(jié)果不是特別的明白，也不是理解，然后大家認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與銷(xiāo)售可能會(huì)存在一些欺詐消費(fèi)者的行為。再買(mǎi)房子的時(shí)候宣傳的冊(cè)頁(yè)里面就說(shuō)了，通風(fēng)景是可以進(jìn)行使用的，但是現(xiàn)在就不僅僅面積已經(jīng)縮水了，而且通風(fēng)井不能改善的話，還影響我們生活。

整個(gè)業(yè)主就想要了解一下在這種情況下能不能要求去補(bǔ)償通風(fēng)井5~6平的差額購(gòu)房款大概是7萬(wàn)多左右，或者是把通風(fēng)井讓我們自行改造，然后投入使用。

律師解讀

對(duì)于這樣的一個(gè)問(wèn)題，我們跟大家梳理了一些案件的背景，實(shí)際上我們看在這個(gè)案件里邊，最主要的事實(shí)就是通風(fēng)井現(xiàn)在已經(jīng)占了我們的入戶面積，并且已經(jīng)影響到我們的實(shí)際生活了。另外一個(gè)就是在買(mǎi)房子的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商的宣傳畫(huà)冊(cè)里面去說(shuō)明了通風(fēng)井的面積是可以進(jìn)行使用和改造的。我們看到現(xiàn)在的實(shí)際的情況下，網(wǎng)簽的合同里邊7棟是在這個(gè)合同里面明確標(biāo)注了通風(fēng)井的位置，但是對(duì)于6棟的業(yè)主來(lái)說(shuō)就沒(méi)有標(biāo)注通風(fēng)井的位置。通過(guò)住建委這種行政部門(mén)的答復(fù)，就是說(shuō)以前的通風(fēng)井是可以使用的，但是現(xiàn)在就不能進(jìn)行一個(gè)延伸使用了。

我們可以看到在這樣一個(gè)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)目的的背景，可能會(huì)更多地存在規(guī)避容積率高或者是得房率低的這種缺陷的情況下，去通過(guò)宣傳可以使用的方式來(lái)達(dá)到一個(gè)商業(yè)賣(mài)房的或者是盈利的目的。我們業(yè)主整體現(xiàn)在的訴求比較統(tǒng)一，就是想要回這5~6平的差價(jià)或者把通風(fēng)井投入進(jìn)行一個(gè)使用，對(duì)于這樣的一個(gè)背景，我們有請(qǐng)李主任跟大家進(jìn)行一下法律上面的分析。

李曉寧律師：首先我們來(lái)看一下，這類(lèi)型案子的一個(gè)背景，其實(shí)我們本案遇到的問(wèn)題在于什么？我們開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售的時(shí)候?qū)τ诩{入攤面積計(jì)算的通風(fēng)井。他告訴我們雖然在戶內(nèi)，但是你可以用的。那么現(xiàn)在可能實(shí)際我們收房的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)了通風(fēng)風(fēng)井，然后不能用，可能導(dǎo)致我們的房屋整個(gè)使用結(jié)構(gòu)都發(fā)生了影響，比如有的業(yè)主可能原來(lái)把這里打算作為餐廳，現(xiàn)在因?yàn)橥L(fēng)口不能用了。餐廳就沒(méi)有了，整個(gè)房屋的使用功能以及價(jià)值都發(fā)生了影響。所以發(fā)生此類(lèi)案子的時(shí)候，我們現(xiàn)在看看這方面的有關(guān)規(guī)定，首先根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》里頭，法律是這么規(guī)定的通風(fēng)井應(yīng)該是是納入到公攤面積的計(jì)算里頭，它不應(yīng)該計(jì)算到套內(nèi)面積去。通風(fēng)井屬于公共設(shè)施。即使是出現(xiàn)在。套內(nèi)的，那么也不能按套內(nèi)的面積去收取費(fèi)用，而且在套內(nèi)通風(fēng)井屬于公共設(shè)施也不能改造為業(yè)主個(gè)人使用的空間，這就是相關(guān)的法律規(guī)定。

現(xiàn)在我們看到的一個(gè)情況是什么？開(kāi)發(fā)商在本案里頭涉嫌到兩個(gè)違法行為，第一，他開(kāi)發(fā)商涉嫌了一個(gè)虛假宣傳，那么我們看到業(yè)主提供的信息是開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)的廣告里頭包含了通風(fēng)井是可以改造使用的內(nèi)容的。當(dāng)然這個(gè)廣告我們還沒(méi)有看到，因?yàn)閺V告是邀約還是邀約邀請(qǐng)是不是構(gòu)成合同內(nèi)容的一部分？那么開(kāi)發(fā)商是不是要為廣告的內(nèi)容去賣(mài)單，我們還是要看具體的證據(jù)才能認(rèn)定的。但是從業(yè)主提供的事實(shí)情況來(lái)講，這個(gè)廣告內(nèi)容應(yīng)該是對(duì)我們業(yè)主是有利的。我們也可以看得出來(lái)，開(kāi)發(fā)商明確地把“通風(fēng)井可以使用”的這種內(nèi)容承諾寫(xiě)到廣告里頭，對(duì)消費(fèi)者以后購(gòu)房的規(guī)劃和決定是否買(mǎi)你這套房，確實(shí)有一個(gè)重大的影響的，但是具體還是要看證據(jù)。第二個(gè)是什么？我們?cè)阡N(xiāo)售的環(huán)節(jié)里頭，銷(xiāo)售人員口頭也承諾了通風(fēng)井你的可以用的，你以后裝修的時(shí)候自己把這個(gè)結(jié)構(gòu)改一下作為套內(nèi)面積的一部分，業(yè)主是有介紹這個(gè)情況的，當(dāng)然最后我們還要看證據(jù)。

就從業(yè)主介紹的這兩個(gè)情況來(lái)看，我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售的時(shí)候已經(jīng)構(gòu)成了虛假宣傳，那么虛假宣傳除了他要在合同里頭承擔(dān)一個(gè)責(zé)任之外，我們也可以針對(duì)開(kāi)發(fā)商的違法虛假宣傳行為，相市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)申請(qǐng)對(duì)他這種行為進(jìn)行處罰的。所以這個(gè)情況第一個(gè)我從目前大家介紹的案情來(lái)看，開(kāi)發(fā)商涉嫌虛假宣傳，針對(duì)于虛假宣傳，我們除了在合同里頭，那么通過(guò)民事途徑讓他承擔(dān)責(zé)任，我們可以首先讓他承擔(dān)一個(gè)行政上被處罰的責(zé)任，這是第一個(gè)思路的分析。

那么現(xiàn)在我們看到開(kāi)發(fā)商這里頭涉及到兩個(gè)責(zé)任的，現(xiàn)開(kāi)發(fā)商除了行政的責(zé)任之外，他還有一個(gè)民事退款的賠償責(zé)任，那么民事賠償?shù)耐丝钬?zé)任的話，我們看到其實(shí)它包含了兩種情形。

第一種情形是什么？合同的面積不包含通風(fēng)井的面積，那么他沒(méi)有收取通風(fēng)井的面積款，但是因?yàn)橥L(fēng)井的面積可以使用而抬高了房?jī)r(jià)。這是什么概念？其實(shí)我們業(yè)主提到了一種情形，業(yè)主提到的這種情形就是什么？他要退回他通風(fēng)井的7萬(wàn)塊錢(qián)的購(gòu)房款，那么現(xiàn)在我們有可能認(rèn)為這個(gè)合同里頭面積包含了通風(fēng)井的面積，收取了通風(fēng)井的面積款。它的合同里頭明確的收取了一個(gè)屬于公攤部分的面積款的話，那么開(kāi)發(fā)商是構(gòu)成欺詐的。

那么還有一種情形就是什么？7號(hào)樓明確標(biāo)明了這里頭是通風(fēng)井的公共設(shè)施部分，還有可能她的套內(nèi)面積就刨除了通風(fēng)設(shè)施的通風(fēng)井的面積，他的購(gòu)房面積里頭是沒(méi)有包含通風(fēng)井的，它也沒(méi)有因此收取通風(fēng)井的面積。但是因?yàn)橛辛嗽S諾贈(zèng)送的部分，有了你多了六七平米，你可以加建可以改造的情況，有可能戶型他是多收了房屋的價(jià)款的，比沒(méi)有贈(zèng)送面積里頭在單價(jià)上它是每平米高出來(lái)的。

那么第二種情形就是什么？它確實(shí)是做到了像6號(hào)樓它的合同面積，因?yàn)闆](méi)有標(biāo)明那個(gè)地方是通風(fēng)口，它整個(gè)地方就按照了實(shí)際的套內(nèi)面積，把通風(fēng)井的部分按照了套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)算，完了之后收取了本來(lái)應(yīng)該是通風(fēng)井位置的這部分的面積，可能是6號(hào)樓的這種情形，那么它是構(gòu)成一個(gè)欺詐的。

所以我們現(xiàn)在總的來(lái)看一下，第一，通風(fēng)井是屬于公攤部分的面積計(jì)算，那么它不應(yīng)該納入到套內(nèi)面積，如果開(kāi)發(fā)商按套內(nèi)面積去計(jì)算去收房的話，它是構(gòu)成一個(gè)欺詐的。那么另外一個(gè)法律也規(guī)定了我們通風(fēng)井的部分屬于一個(gè)房屋合理使用結(jié)構(gòu)的一個(gè)公共設(shè)施，對(duì)于這部分公共設(shè)施法律是不允許它進(jìn)行改造的。

所以在這種前提之下，開(kāi)發(fā)商可能涉嫌一個(gè)虛假宣傳的行政違法責(zé)任，而且同時(shí)他也涉嫌一個(gè)民事退款的賠償責(zé)任。

李曉寧律師：所以在這里頭給大家分析完了之后，我讓大家來(lái)看看我們這個(gè)案子的承辦方案，這個(gè)案子它的維權(quán)途徑，我就建議大家來(lái)結(jié)合行政手段和民事訴訟手段，因?yàn)閺哪壳暗那闆r來(lái)看，我們雖然有一部分的廣告宣傳的證據(jù)，以及在受訪的時(shí)候取到的證據(jù)，但是我們認(rèn)為是不夠的，我們應(yīng)該通過(guò)行政訴訟的手段再去加強(qiáng)證據(jù)。

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第一個(gè)我們要做的工作就是申請(qǐng)政府信息公開(kāi)，那么信息公開(kāi)我要明確的知道公攤的面積里頭是否包含了通風(fēng)井，這是一個(gè)證據(jù)。如果我們看到公攤面積里頭是包含了通風(fēng)井的，也就是說(shuō)你開(kāi)發(fā)商再收取公攤費(fèi)用的時(shí)候，已經(jīng)把通風(fēng)井的錢(qián)收了一遍了，那么你又按照套內(nèi)我所購(gòu)買(mǎi)的面積再收一遍的話，開(kāi)發(fā)商在這方面也是涉嫌違法的，那么可能涉及到違法銷(xiāo)售的問(wèn)題，針對(duì)這個(gè)問(wèn)題我們即可以作為民事訴訟的一個(gè)證據(jù)，也可以作為開(kāi)發(fā)商違法銷(xiāo)售的一個(gè)證據(jù)，我們申請(qǐng)相關(guān)的行政查處是可以的。

第二個(gè)我們這個(gè)案子里頭要做一個(gè)申請(qǐng)履職，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商講我賣(mài)給你的這部分是可以去做改造的，但是實(shí)際上我們現(xiàn)在的建委口頭答復(fù)我們，你們不能去做改造，這個(gè)時(shí)候我們就要針對(duì)能不能改造正式向建委提出申請(qǐng)，那么建委提出申請(qǐng)他絕大多數(shù)的可能性是告知你不可以，我們要的就是書(shū)面上不可以的答復(fù)，以證明開(kāi)發(fā)商他合同里頭承諾合同里頭以及其他的廣告里頭承諾的內(nèi)容在現(xiàn)實(shí)中是不可以實(shí)現(xiàn)的，那么做為一個(gè)取證的補(bǔ)足手段。

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同時(shí)我們也要針對(duì)開(kāi)發(fā)商存在虛假宣傳的事實(shí)申請(qǐng)履職，讓開(kāi)發(fā)商為此承擔(dān)責(zé)任，那么他有可能在法律上承擔(dān)違法銷(xiāo)售的責(zé)任的時(shí)候，就有可能促使我們這些維權(quán)的業(yè)主在訴訟過(guò)程中達(dá)成一個(gè)和解的談判。這就是說(shuō)我們有時(shí)候有的確實(shí)有道理的民事訴訟案件，我們也會(huì)用到行政訴訟手段去給對(duì)方來(lái)施加壓力的這么一個(gè)原因。

所以總的來(lái)講，我們說(shuō)建議本案除了走民事訴訟之外，還要做一個(gè)行政訴訟手段的介入，介入的方式。

第一就是申請(qǐng)信息公開(kāi)，了解他公開(kāi)面積是否包含了通風(fēng)井。

第二個(gè)就是針對(duì)他虛假宣傳的違法行為申請(qǐng)履職，還有一個(gè)通過(guò)取證的方式，要求建委做出一個(gè)這個(gè)地方就是不能改造的改造的一個(gè)書(shū)面答復(fù)，以此作為我們開(kāi)發(fā)商違約或者欺詐的一個(gè)證據(jù)。

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那么本案其實(shí)民事可以提出來(lái)的違約欺詐、虛假宣傳等等方面，這幾個(gè)角度都可以的，但是案件還是比較復(fù)雜的，到底最終我們采取哪一種訴訟的方式，哪一種訴訟的途徑，還要看我們信息公開(kāi)的證據(jù)，申請(qǐng)履職的證據(jù)以及我們業(yè)主所能提供的證據(jù)，綜合判斷之后，我們才會(huì)確定民事上到底用哪一種維權(quán)途徑對(duì)我們業(yè)主是更有利的。

關(guān)注李曉寧律師，專(zhuān)注商品房集體訴訟案件。