今天，我試圖總結(jié)張五常如何回答如下問題：1、房?jī)r(jià)可以預(yù)測(cè)嗎；2、日本樓市崩盤是郁金香泡沫嗎？3、郁金香泡沫的危害有多大？4、中國房?jī)r(jià)會(huì)重蹈日本的覆轍嗎？
注：本文主要參考張五常的《經(jīng)濟(jì)解釋》2014修訂版，第三卷第一章：市價(jià)的性質(zhì)。
一、房?jī)r(jià)可以預(yù)測(cè)嗎？
他的回答是，不能。
1.1、房?jī)r(jià)的本質(zhì)
樓房?jī)r(jià)格就是所謂的市價(jià)，就其本質(zhì)來說是一個(gè)委托價(jià)，而市價(jià)就是在市場(chǎng)交易時(shí)的相對(duì)價(jià)格。
我們先看蘋果的例子，比如，一個(gè)蘋果賣2.5元，2.5元是價(jià),1個(gè)是"量",到底是什么量,蘋果有大小、含糖等質(zhì)，這時(shí)張五常稱這個(gè)量為委托量（大小和甜度委托“個(gè)”這個(gè)量度進(jìn)行計(jì)價(jià)）。
影響蘋果的市價(jià)的因素相對(duì)來說很少，就是運(yùn)費(fèi)、當(dāng)時(shí)的供應(yīng)量，其他替代物品的市價(jià)等。換句話說，蘋果的交易費(fèi)用相對(duì)來說很小。
房子更不用說，土地、年限、地段等全部委托一個(gè)平方來計(jì)價(jià)，況且房子作為一項(xiàng)資產(chǎn)，會(huì)包含很多交易費(fèi)用(比如產(chǎn)權(quán)界定費(fèi)用、度量費(fèi)用、訊息費(fèi)用、法律及合約費(fèi)用，等等)，這個(gè)價(jià)是高了還是低了，沒有人能預(yù)測(cè)。
1.2、造價(jià)和造勢(shì)對(duì)房?jī)r(jià)的影響
先說我理解的，最容易造價(jià)的物品，如：房地產(chǎn)、藝術(shù)品，再有就是股票和比特幣(已經(jīng)炒到超過6萬美元/一枚,這里的“炒”就是造價(jià))。
容易造價(jià)的物品有這樣的特點(diǎn)：耐用，可以再次出售。上面列舉的物品，都符合這兩個(gè)特點(diǎn)，所以容易造價(jià)。
我不列舉開發(fā)商的造價(jià)手段，這里我想說的是為什么他們能造價(jià)的原因。
我們都有這樣的兩個(gè)觀念：1、價(jià)高質(zhì)量好；2、價(jià)高需求高。注：價(jià)高質(zhì)量好，一般來說是對(duì)的，但不一定對(duì)。
這兩個(gè)因素都能被造價(jià)和造勢(shì)利用，但第2個(gè)因素價(jià)高需求高，占有更大的比率，這是張五常的觀點(diǎn)。
1.3、造價(jià)和造勢(shì)的目的是增加需求
對(duì)于“增加需求量”和“增加需求”，大家要區(qū)分，這是兩個(gè)不同概念。
“增加需求量”是指通過降低價(jià)格來增加需求量，而“增加需求”是指通過不調(diào)整價(jià)格的其他手段，讓需求量增加了。
換句話說，“增加需求量”就是平時(shí)商家的降價(jià)促銷，利用的是需求定律，而“增加需求”是品牌的營銷，讓更多的人了解這個(gè)品牌，需求量就增加了，而不是通過價(jià)格手段。
1.4、房?jī)r(jià)突破租售比的約束
分析房?jī)r(jià)的一個(gè)因素是要看租售比，如果單從目前房?jī)r(jià)的租售比來說，已經(jīng)不適合買房了(在8月份，我寫過一篇文章《當(dāng)下中國還適合買房！》中有提到)。
租售比的分析，其實(shí)就是通過資產(chǎn)折算現(xiàn)價(jià)，來計(jì)算房?jī)r(jià)過高還是過低了，而折現(xiàn)就是通過當(dāng)前的利息，把未來房子所租的金額折算成現(xiàn)在的市價(jià)(這屬于費(fèi)雪和弗里德曼的利息理論的范疇)。但有需求買房的人，是不管現(xiàn)有租值折現(xiàn)，而是看預(yù)期租值的折現(xiàn)，甚至他們都不管租值，只管房?jī)r(jià)預(yù)期會(huì)升值。換句話說，折現(xiàn)約束不了房?jī)r(jià)被造價(jià)所影響的需求。
二、日本樓市崩盤是郁金香泡沫嗎？
不是。
郁金香泡沫的主要原因是，昔日荷蘭的市民，不知道這些稀有的郁金香品種的培育，其實(shí)沒有這么困難。
而日本樓市崩盤的起因是，當(dāng)年日本禁止農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口，1975年，在東京，西紅柿零售價(jià)5美元/斤。禁止農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口，有大幅提升地價(jià)的效果。最終促使日本80年代初，由于資金的急需，造成借貸急速膨脹，到1986年開始，樓價(jià)急速下降80%以上。
換句話說，日本的樓市泡沫，主要是貨幣政策帶來的借貸膨脹造成的結(jié)果。
三、郁金香泡沫的危害有多大？
不大，是局部影響。
好些歷史書說，郁金香危機(jī)對(duì)當(dāng)時(shí)荷蘭經(jīng)濟(jì)有整理的危害。
而經(jīng)濟(jì)學(xué)家Warren Scoville在60年代深入調(diào)研，得出的結(jié)論是，郁金香當(dāng)年在荷蘭價(jià)格大漲大跌是事實(shí)，但沒有出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
換句話說，郁金香泡沫不是借貸膨脹導(dǎo)致的，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響只是局部的。
四、中國房?jī)r(jià)會(huì)重蹈日本的覆轍嗎？
張五常的回答是，不會(huì)，但要擔(dān)心牛群直覺的泡沫。
中國10年前沒有出現(xiàn)日本這樣的貨幣政策帶來的借貸膨脹問題，從2017年開始我國也陸續(xù)地，在金融上去杠桿化。他說擔(dān)心的是，牛群直覺的泡沫。
近期很多寫手說，有兩套房的要小心了，樓價(jià)會(huì)下跌。這很像在2008年之前，我國房?jī)r(jià)上升了約4倍多，在打壓之前下跌了1/4，又有人開始喊要救樓市了。
回到牛群直覺的泡沫，造成的主要原因是，訊息不足。是指像牛群直覺那樣的，盲目地、一窩蜂跟進(jìn)買進(jìn)或賣出，就會(huì)出現(xiàn)牛群直覺泡沫。這種情況在股市，特別是像比特幣這樣的資產(chǎn)市場(chǎng)，是常有的事情。房子不會(huì)像股市或比特幣那樣，容易出現(xiàn)牛群直覺泡沫。
這與我前面講的第一小節(jié)的造價(jià)和造勢(shì)有關(guān)系，也就是說，造價(jià)與造勢(shì)依然利用訊息不足，促使牛群直覺泡沫的出現(xiàn)，因而增加需求。
因此，對(duì)于防止樓市出現(xiàn)牛群直覺泡沫，張五常有三個(gè)建議：1、按地區(qū)、每三個(gè)月公布樓房空置率；2、按地區(qū)、每半年公布平均月租；3、按地區(qū)、每半年公布樓房新增數(shù)。
我們通過事后諸葛亮的視角，回看當(dāng)年張五常的分析，依然是基本上對(duì)，希望大家不要盲信這些寫手的預(yù)測(cè)，我說過，所有對(duì)未來的預(yù)測(cè)都會(huì)掉入到未來的泥坑里！因?yàn)?010年，有媒體問張五常，樓市是否有泡沫，他的回答是：我不知道。而媒體給出的標(biāo)題是：張五常說樓市沒有泡沫！
