一個(gè)寂靜的夜晚，接到一個(gè)電話。
一個(gè)很急促的電話：
駱律師，我們公司要收購(gòu)一個(gè)酒店，已經(jīng)談了一下午，條款都談好了，明天和我們一起去簽下合同好么？
這樣的對(duì)話我似乎覺(jué)得很耳熟。
當(dāng)年年少羞澀時(shí)，我的八大姑九大姨也曾經(jīng)對(duì)我說(shuō)：
我給你物色了一個(gè)隔壁村的小芳，我和她爸媽已經(jīng)談好了，覺(jué)得你們天造地設(shè)一對(duì)很般配，連辦喜事的日子都替你們合計(jì)好了，就差你們明天去見(jiàn)一面了。
似乎萬(wàn)事談妥，只差象征性見(jiàn)面了。
可是，這是談戀愛(ài)么？?jī)H僅是談就能戀愛(ài)么？
談當(dāng)然也很重要。
更重要的是“看”?！翱础辈艣Q定要不要去“談”。
看什么？
看你想看的，看你在意的。
有人看臉，有人看胸；有人看高矮，有人看家財(cái)；有人看內(nèi)涵，有人透過(guò)外在看內(nèi)涵（我的一個(gè)同事，一個(gè)如花似玉的前臺(tái)MM，就曾經(jīng)被她只見(jiàn)過(guò)一面卻永遠(yuǎn)不會(huì)再見(jiàn)面的準(zhǔn)婆婆pass掉了，令人憤憤不平的原因竟是其透過(guò)屁股太小的“外在”看到了她不好生養(yǎng)的”內(nèi)涵“）。
01
收購(gòu)酒店也是如此。
也許你很急切的要收購(gòu)這家酒店，生怕其“另嫁他人”，但絕不能忽略一個(gè)重要的問(wèn)題。
收購(gòu)酒店和娶妻嫁女一樣，不單單是談的問(wèn)題，更是看的問(wèn)題。
看就是盡職調(diào)查。
收購(gòu)一家酒店與收購(gòu)一家普通的公司有何不同，有什么特別要“看”的地方么？
以這家A公司為例，作為一家不愁客源的公司，欲在深圳收購(gòu)一家酒店，至少要做兩件事：
一看二定。
看，即是重點(diǎn)盡調(diào)之處。
定，即是根據(jù)盡調(diào)內(nèi)容量體裁衣，選擇確定合適的收購(gòu)方式，即選擇股權(quán)收購(gòu)，還是選擇資產(chǎn)收購(gòu)？
02
先說(shuō)看，具體看什么？
一看證照是否齊全：
酒店一般至少有三個(gè)特營(yíng)證，兩個(gè)消防證。
三個(gè)特營(yíng)證，一是經(jīng)營(yíng)客房必備的特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證，由公安部門(mén)頒發(fā)；二是經(jīng)營(yíng)餐飲必備的食品經(jīng)營(yíng)許可證，由食藥監(jiān)部門(mén)頒發(fā)，三是經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)必備的娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)許可證，由文化管理部門(mén)頒發(fā)。
兩個(gè)消防證，即主體消防合格證和二次消防合格證，由公安消防管理部門(mén)頒發(fā)。
除此之外，可能會(huì)涉及酒店星級(jí)證。
如果是資產(chǎn)收購(gòu)，上述這些證件大部分均需重新辦理（主體消防一般不需重新辦理），星級(jí)也要重評(píng)，需耗費(fèi)一定審批時(shí)間，以及可能需進(jìn)行重新整改并承擔(dān)能否審批通過(guò)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。
此時(shí)，我們建議，對(duì)于辦證義務(wù)，除約定將其作為轉(zhuǎn)讓方的主辦或協(xié)辦義務(wù)外，最好與合同解除條款及付款條件掛鉤。
因?yàn)椋闶召?gòu)的是一家酒店，不是一家因證照不齊無(wú)法開(kāi)業(yè)的酒店。
當(dāng)然，如果是股權(quán)收購(gòu)，一般無(wú)需更名。因?yàn)檫@家酒店只是更換了爹媽?zhuān)瑑鹤有形锤男?、坐未改名?/b>
03
二看租約能否轉(zhuǎn)名：
收購(gòu)酒店，最重要的除資質(zhì)證照之外，便是酒店物業(yè)。
酒店物業(yè)分兩種，一種是酒店名下物業(yè)，一種是酒店租賃物業(yè)，后一種更為普遍，也是關(guān)注重點(diǎn)。
對(duì)于租賃物業(yè)，不僅要看房產(chǎn)證查看產(chǎn)權(quán)是否清晰，更要看租賃合同。
對(duì)于酒店租賃合同這類(lèi)期限長(zhǎng)、裝修投入大的合同，幾乎每個(gè)條款都很重要。但最重要的是兩條，一是是否有轉(zhuǎn)租權(quán)，二是提前解約的法律后果。
如沒(méi)有轉(zhuǎn)租權(quán)，或者出租方提前解約的違約后果很輕，則收購(gòu)方收購(gòu)酒店花費(fèi)的巨大代價(jià)可能付諸東流。
對(duì)于轉(zhuǎn)租權(quán)，不僅要看合同是否有約定，更要直接聯(lián)系業(yè)主方，通過(guò)出租方的協(xié)調(diào)，力爭(zhēng)直接與業(yè)主方簽署租賃合同，變?nèi)疥P(guān)系為兩方關(guān)系，撇開(kāi)“第三者”，關(guān)系越簡(jiǎn)單，中間環(huán)節(jié)越少，糾紛發(fā)生可能性越小。
更重要的是，通過(guò)與業(yè)主方的直接接觸，一可辨別“第三者”陳述之真?zhèn)?，預(yù)判評(píng)估合同履行之風(fēng)險(xiǎn)；二可直接獲得業(yè)主的合同承諾，保障租賃合同有效履行。
另外，對(duì)于收購(gòu)酒店存在品牌加盟的情形，還要看是否繼續(xù)保留加盟的品牌，如果保留，也需確定落實(shí)授權(quán)方是否同意授權(quán)或變更受托方。
04
三看員工是否安置：
酒店的房間多。
酒店的員工同樣也很多。
員工是散，還是留？若解散，補(bǔ)償金誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)？若留下，合同是否重簽？均需提前布局，提前約定。
05
四看債務(wù)是否復(fù)雜：
酒店歷史債權(quán)債務(wù)是否明清晰，是否存在潛在重大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也是需重點(diǎn)考慮的。
這對(duì)決定是選擇股權(quán)收購(gòu)，還是資產(chǎn)收購(gòu)產(chǎn)生重大影響。
若歷史債務(wù)繁多，潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大，收購(gòu)方自然不會(huì)選擇股權(quán)收購(gòu)方式來(lái)承繼酒店原有債權(quán)債務(wù)。
06
五看稅費(fèi)能否承受：
夏天來(lái)得越早越好，衣服布料越少越好。
這是摩登女郎的心愿，后者也常是摩登女郎“觀摩者”的心愿。
價(jià)格越低越好，稅費(fèi)越少越好。
這是酒店收購(gòu)方的心愿，后者也常是酒店轉(zhuǎn)讓方的心愿。
理論上，一般而言，股權(quán)收購(gòu)的交易稅費(fèi)成本較低，資產(chǎn)收購(gòu)的交易稅費(fèi)成本較高。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格如果沒(méi)有增值部分，則幾乎不產(chǎn)生交易稅費(fèi)（忽略占比極低的印花稅）。
如果存在增值部分，則區(qū)分轉(zhuǎn)讓方為個(gè)人還是公司，甚至是內(nèi)資公司還是外資公司，存在較大差異。
如轉(zhuǎn)讓方為內(nèi)資公司，股轉(zhuǎn)款也僅作為收入綜合考慮轉(zhuǎn)讓公司的年度總體盈虧情況統(tǒng)一匯算清繳企業(yè)所得稅，如果說(shuō)股轉(zhuǎn)款是一碗肉，是否繳稅，要看這碗肉放到企業(yè)年度收入這口鍋中一年期滿后還剩下多少肉。
即轉(zhuǎn)讓方作為內(nèi)資公司如果年度未產(chǎn)生盈利，也無(wú)需支付企業(yè)所得稅，亦即幾乎不繳，因?yàn)檫B肉渣子都沒(méi)有了，還拿什么給稅務(wù)割肉。
而資產(chǎn)收購(gòu)時(shí)，即若是租賃物業(yè)，僅收購(gòu)酒店裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備，也必定要繳納增值稅，雖然取了個(gè)名不符實(shí)的“增值稅”之名，然人過(guò)要留聲，雁過(guò)即要拔毛，有買(mǎi)賣(mài)就有增值稅，與是否增值無(wú)毛線關(guān)系。
當(dāng)然，實(shí)際而言，兩種收購(gòu)方式的稅費(fèi)到底孰高孰低，也需結(jié)合具體交易情形進(jìn)行測(cè)算。
07
再說(shuō)定，定什么？
定收購(gòu)方式。如前所述，收購(gòu)方式一般分兩種：一是股權(quán)收購(gòu)，一是資產(chǎn)收購(gòu)。
需要收購(gòu)雙方根據(jù)成本和風(fēng)險(xiǎn)來(lái)衡量，而成本又分資金成本、時(shí)間成本。
通過(guò)看證照、看租約、看員工、看債務(wù)、看稅費(fèi)等“五看”的結(jié)果，來(lái)測(cè)算成本、衡量風(fēng)險(xiǎn)，確定收購(gòu)方式。
如同相親，雙方情投意合，你情我愿，才開(kāi)始定日子、定流程。
最終邁入婚姻殿堂的，未必金童配玉女，王子配公主，也許有歪瓜對(duì)劣棗，鮮花插牛糞。
最對(duì)的，未必是成本最小的，也未必是風(fēng)險(xiǎn)最小的。
成本是否可接受，風(fēng)險(xiǎn)是否可承擔(dān)，兩者均可，就是最合適的收購(gòu)方式。
08
寫(xiě)到這里，你可能會(huì)問(wèn)，如果風(fēng)險(xiǎn)可承擔(dān)但成本不可接受，或者成本可接受但風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法承受，那怎么辦？
有一個(gè)辦法，那就是你趕快回家涼快去吧。
不過(guò)，在回家涼快前，我要告訴你的是——
可能會(huì)有第三種方案。
比如，這家A公司最終既沒(méi)有選擇股權(quán)收購(gòu)，也沒(méi)有選擇收購(gòu)。
A公司選擇了租賃方式承租酒店。
原因是A公司擬股權(quán)收購(gòu)目標(biāo)酒店過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)多份租賃合同主體不清晰，酒店各項(xiàng)資質(zhì)尚待完善，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，有待酒店轉(zhuǎn)讓方完善相關(guān)手續(xù)。
如同遇到苦苦尋覓的美食，吃吧，有點(diǎn)燙嘴；不吃吧，又直流口水。
那就先買(mǎi)一點(diǎn)點(diǎn)，嘗嘗味道，再作決斷。
故，A公司先行以?xún)?yōu)惠價(jià)格整體包租酒店大部分房間半年，如后續(xù)雙方?jīng)Q定股權(quán)并購(gòu)該酒店，則租賃款項(xiàng)折抵收購(gòu)款。
最終，本次酒店收購(gòu)以?xún)煞N收購(gòu)方式之外的方式暫行了結(jié)。
09
也許你猜對(duì)了開(kāi)頭，卻沒(méi)有猜對(duì)結(jié)局。
Nlp有一個(gè)理論：凡事都有三種以上的解決方案。一別無(wú)選擇，二左右為難，三代表了更多的可能性。
收購(gòu)酒店遇到困境時(shí)，律師也應(yīng)提供更多的解決方案、提供更多選擇。
有了更多選擇，就有了更多的可能性。
成功收購(gòu)酒店就成為可能。
