我國房地產(chǎn)經(jīng)歷了跌宕起伏的二十年，其從高增長轉(zhuǎn)向低增速，從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，國家多次強調(diào)“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)，房地產(chǎn)回歸居住屬性，購房者越來越理性。疫情三年催生大量的爛尾樓，法拍房、債務(wù)等，上至政府城投公司，中到地產(chǎn)企業(yè)，下至家庭個人，都被沉重的債務(wù)所壓制所困擾，一套房壓垮一個家庭的現(xiàn)象比比皆是……后疫情時代，房地產(chǎn)市場何去何從，值得每一位地產(chǎn)人深入思考。

一、 經(jīng)濟環(huán)境

世界銀行發(fā)布的最新《全球經(jīng)濟展望》報告預計，全球經(jīng)濟增長將連續(xù)第三年放緩，從2023年的2.6%降至2024年的2.4%，比2010年代的平均水平低近四分之三個百分點。報告指出這將使2020-2024年成為全球經(jīng)濟30年來增速最慢的五年。報告預計，到2024年底，大約25%的發(fā)展中國家和約40%的低收入國家的人口仍將比2019年新冠疫情暴發(fā)之前更加貧困。

與此同時，在大多數(shù)主要經(jīng)濟體增長放緩、全球貿(mào)易低迷以及數(shù)十年來最為緊縮的金融條件下，許多發(fā)展中經(jīng)濟體的中期前景變得黯淡，其借貸成本很可能繼續(xù)高企，因為經(jīng)通脹調(diào)整后的全球利率仍處于40年的高位。國內(nèi)投資增速受到房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)疲軟的拖累，銷量價格雙雙走低增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力，出口部門面臨外部需求不振的挑戰(zhàn)，盡管年底消費有所改善，但消費者信心仍遠遠低于疫情前的水平。

二、 人口環(huán)境

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年中國人口達14.1億，出生人口較2019年減少260萬，下降18%，65歲及以上人口占比達13.5%。目前我國呈現(xiàn)五大新特征新趨勢，老齡化、少子化、不婚化、城市群化、階層固化。人口因素變化緩慢但勢大力沉，影響深遠。 生育政策調(diào)整是最根本、最重要的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之一，2020年中國總?cè)丝谳^2000-2010年的0.57%下降0.04個百分點，呈現(xiàn)近10年來人口低速增長。

老齡化加劇，中國正從人口紅利期轉(zhuǎn)入人口負擔期，人口數(shù)量紅利是過去中國經(jīng)濟保持高速增長的一個重要因素。我國政府2016年放開生育政策，但實際出生率并不理想，高額的生活成本和教育成本導致生育率全面下降，人們預計未來收入增速趕不上房價增速，經(jīng)濟下行期帶來的家庭不可預知風險加大，人口現(xiàn)狀影響不可忽視，沒有持續(xù)增長的人口紅利，對于房地產(chǎn)發(fā)展來說，無疑是致命打擊。

三、 城市化進程

我國在2019年底城市化率接近60%，與發(fā)達國家還有20%的差距，這20%的提升主流必然是高質(zhì)量的城市化，不是直接從鄉(xiāng)村來到最發(fā)達的大城市，而是需要一步步完成階級的轉(zhuǎn)變和遷徙，未來人口的流動大概率是逐步且分層，小鎮(zhèn)青年和鄉(xiāng)村青年會逐步離開家鄉(xiāng)走向城市，而中小型城市的年輕人走向省會，省會涌向教育資源醫(yī)療資源收入資源更好的一線城市。但城市化進程增速的降低，一定程度也抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

縱觀目前的經(jīng)濟環(huán)境、城市化進程及人口現(xiàn)狀，國家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級正當時，房地產(chǎn)行業(yè)需進一步優(yōu)化調(diào)整。目前行業(yè)下行，除部分龍頭企業(yè)外，幾乎處于水深火熱之中，結(jié)合今年經(jīng)濟工作會議精神及當下的調(diào)控基調(diào)，個人認為未來房地產(chǎn)行業(yè)會出現(xiàn)比較明顯的分化。

一、 政策層面

國家制訂的戰(zhàn)略發(fā)展新方向是用產(chǎn)業(yè)升級，智能制造，5G生活，智慧城市等新的產(chǎn)業(yè)方向帶動人口進入城市，雖然不靠賣地為生，但是人口的流入必將帶來新的生機，新的產(chǎn)業(yè)帶來新的需求和人口后，也能有效支撐當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格。國家不希望人們和地方政府再通過房地產(chǎn)獲得暴利，但為了維持民眾人們手中的財富不出現(xiàn)大幅縮水，并且保持信心，在逐步調(diào)整財政收入比例的同時，也不希望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過度下跌。

二、 企業(yè)層面

對于地產(chǎn)商來說，處于行業(yè)前列的龍頭公司還是有發(fā)展空間和未來潛力的，他們在鞏固自身地位的同時也會謀求相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型及調(diào)整，落后的中小地產(chǎn)商會順應(yīng)時代退出歷史的舞臺，而整體房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，包括北上廣深一線、各省份強一線和二線省會城市，都市圈內(nèi)有產(chǎn)業(yè)人口聚集效應(yīng)的三線城市，只要戶籍政策和對應(yīng)的權(quán)益逐步優(yōu)化，維持當下房價的穩(wěn)定還是可以看到的。至于人口凈流出或產(chǎn)業(yè)落后的城市則另當別論。

三、 個人層面

根據(jù)七普年鑒顯示，2020年全國人均住房建筑面積由2010年的31.06平方米上升至41.76平方米，目前中國城鎮(zhèn)人均住房已經(jīng)超過一間，基本達成了人均“不缺房”的需求。后疫情時代，當前經(jīng)濟低迷，利率持續(xù)下行，根據(jù)國家提出“房住不炒”的調(diào)控定位，建議有購房需求的家庭，合理規(guī)劃，理性購房，因為房地產(chǎn)行業(yè)已告別過去高增速，高房價，高增長的時代，之前靠炒房一夜變富的年代一去不復返，未來很長一段時間內(nèi)將趨于平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，房子作為重要的家庭資產(chǎn)配置之一，如何規(guī)避家庭風險發(fā)揮其最大效用，何時入手或出手最合適，如何在后疫情時代合理規(guī)劃家庭財富，提升家庭及個人的生活幸福指數(shù)，我想房子僅僅是作為一個載體，我們需要更多的是看清形勢，謀定后動，從長計議。