01

土地出讓金的誕生及相關(guān)稅制改革史

改革開(kāi)放后，全國(guó)范圍內(nèi)推行包產(chǎn)到戶制度，中國(guó)的糧食產(chǎn)量大幅增加，大大提高了農(nóng)民的勞動(dòng)積極性，受農(nóng)村包產(chǎn)到戶制度的啟發(fā)，1980年，財(cái)政的包干制度便提了出來(lái)。

所謂財(cái)政包干制，即將各省市地方的稅收任務(wù)先制定出來(lái)，中央包產(chǎn)到省，然后省再把任務(wù)分給下面。各省在交完承諾稅收后，剩下的錢由各省自由支配使用。

財(cái)政包干制的執(zhí)行，大大激發(fā)了地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的積極性。但是，問(wèn)題隨之爆發(fā)出來(lái)。

隨后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，呈現(xiàn)爆炸式的增長(zhǎng)，而隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，群眾工資的提升，各類開(kāi)銷也隨之大增，而財(cái)政包干制的存在，是將財(cái)政收入的利益分配鎖死，導(dǎo)致中央收入和全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速無(wú)法獲得同步增長(zhǎng)。

地方在支配自己收入的時(shí)候，只是著眼于地方的建設(shè)發(fā)展。而很多全國(guó)性的支出，都是要由中央負(fù)責(zé)。

跨省的大規(guī)模公路、鐵路建設(shè)，糧食虧損的補(bǔ)貼收購(gòu)，國(guó)防開(kāi)支等都是中央在出錢，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這些支出也在急劇增加。

1992年，中央收入1000億，地方收入2500億，但中央的當(dāng)年支出卻高達(dá)2000億，赤字達(dá)到了1000億。導(dǎo)致后來(lái)中央的財(cái)政窟窿越來(lái)越大，甚至出現(xiàn)過(guò)中央窮到向地方借錢的地步。

財(cái)權(quán)不足的中央，對(duì)地方的控制力也大幅下降。?

改革財(cái)政包干制，勢(shì)在必行。

1993年，分稅制改革提上日程。

所謂分稅制改革，就是把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果，中央和地方共享，按比例來(lái)分。

其中，最好征收的增值稅，中央拿75%，地方拿25%，而比較復(fù)雜，需要熟知地方情況才可以征收的營(yíng)業(yè)稅，留給地方。

這么做，可以大幅提高中央的財(cái)政收入，解決中央財(cái)產(chǎn)困窘的局面。

但是，實(shí)行分稅制改革之后，中央變富，地方變窮，雖然中央權(quán)力大了，但帶來(lái)了明顯的行政資源浪費(fèi)。

要想個(gè)辦法，增加地方收入，促進(jìn)地方建設(shè)地方的積極性。

于是，在1998年，中央推出住房商品化改革，開(kāi)始全國(guó)范圍內(nèi)推行商品房，取消福利分房制度。

為了鼓勵(lì)地方積極性，推廣落實(shí)商品房改革制度，土地財(cái)政的收入被默認(rèn)歸地方所有，中央不插手。

2000年開(kāi)始，地方政府正式走上了土地財(cái)政的道路，并在2001年，由“土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度”文件的形式，得到了中央認(rèn)可。

而在1994年分稅制改革中，各種關(guān)于土地的稅種，都被劃歸為地方所有，這讓賣地對(duì)于地方來(lái)說(shuō)百利無(wú)一害。

改革后的效果很顯著，住房改革立刻就推動(dòng)下去了，全國(guó)的賣地收入節(jié)節(jié)增長(zhǎng)。

2001年，2002年，2003年，中國(guó)的土地財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)了連續(xù)三年，每年翻一倍的奇跡，三年時(shí)間從500億增長(zhǎng)到了5000億。?

當(dāng)初把土地出讓收入劃歸給地方的時(shí)候，這只是一個(gè)每年500億的稅種，沒(méi)想到幾年時(shí)間就增長(zhǎng)到了5000億，幾乎和當(dāng)時(shí)的地方政府財(cái)政收入相等。

更沒(méi)想到的是，十幾年后的今天，土地財(cái)政收入增長(zhǎng)到了8.4萬(wàn)億每年。

02

土地財(cái)政對(duì)于城市發(fā)展的促進(jìn)

有了土地財(cái)政收入后，地方不缺錢了，地方建設(shè)也進(jìn)行的如火如荼。

既然地方的最大財(cái)源是土地拍賣收入，那進(jìn)行地方投資建設(shè)的時(shí)候，最大的核心也肯定是圍繞著增大土地拍賣收入來(lái)進(jìn)行。

這也就是這十幾年來(lái)，中國(guó)各大城市進(jìn)行修地鐵，蓋醫(yī)院學(xué)校，進(jìn)行各種基礎(chǔ)建設(shè)非常迅速的核心原因。

因?yàn)橘u地收入，是100%歸地方的，建設(shè)城市，投資基礎(chǔ)建設(shè)，然后賣地，“投入產(chǎn)出比最大”。

此制度極大的推動(dòng)了中國(guó)的城市化建設(shè)，讓中國(guó)城市出現(xiàn)了日新月異的變化，十年走完了其他國(guó)家一百年的建設(shè)路程。

所以土地財(cái)政就相當(dāng)于是地方發(fā)展基金，某種意義上講，我們城市能發(fā)展到今天這個(gè)成色，房地產(chǎn)絕對(duì)是首功一件，沒(méi)有任何城市能夠逃得過(guò)土地財(cái)政這個(gè)真香定律，而且在這個(gè)世界上也只有我們這種公有制壟斷性土地政策，才能以這種模式發(fā)展起來(lái)。

需要資金發(fā)展的時(shí)候就把地掛出去拍賣，開(kāi)發(fā)商拿到地之后造完房子賣給千家萬(wàn)戶。

我們每買一套房，土地加上房地產(chǎn)整個(gè)流程的幾十種稅，都為城市建設(shè)提供了相當(dāng)大的貢獻(xiàn)。

可以說(shuō)，我們每買一套100萬(wàn)的房子，有50萬(wàn)以上的銀子，是歸政府收入的，剩下的40來(lái)萬(wàn)呢，才是建筑成本、開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)成本、宣傳推廣成本以及其他各種成本和10%左右的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。

這里插一句題外話，很多人不相信開(kāi)發(fā)商真實(shí)利潤(rùn)只有10%，事實(shí)上，少數(shù)做的好的能有20%左右的利潤(rùn)，做的差連5%的利潤(rùn)都不到，在目前各種限競(jìng)限購(gòu)政策影響下，甚至是0利潤(rùn)的賠錢賺吆喝，總的一平均，也就10%左右。

03

城市對(duì)于土地財(cái)政的依賴是房?jī)r(jià)難降的核心本質(zhì)

重點(diǎn)來(lái)了，地方的土地財(cái)政需要靠大家買房去推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)候如果房?jī)r(jià)不漲，大家就不會(huì)有那種賺了錢想多買幾套的那種意識(shí)，所以地方需要時(shí)不時(shí)搞點(diǎn)政策去刺激一下房?jī)r(jià)。

比如前兩年的貨幣化棚改，就是同時(shí)給幾萬(wàn)人錢，然后把這幾萬(wàn)人的房子拆了，在這以前還都是回遷房，但是有段時(shí)間，不給回遷房，直接給錢，然后讓這幾萬(wàn)人跑到樓市上買房，這一下房?jī)r(jià)肯定就被搞上去了；

再比如，出臺(tái)各種利好的落戶政策來(lái)這個(gè)城市落戶口，同時(shí)還要限制年齡，比如說(shuō)不能超過(guò)35歲，這些人只要結(jié)婚生子，必須得買房。當(dāng)然，隨著人口增多，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也確實(shí)有幫助?；谶@些底層原因，這就是為什么一些沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的三四五線城市，它的房?jī)r(jià)也能翻好幾倍。

由此也能發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，很多城市房?jī)r(jià)上漲根本不是通貨膨脹導(dǎo)致的，房屋的建筑成本，就算是在2021年也就兩三千一平，所以用建筑成本的理由，是無(wú)法解釋很多城市房?jī)r(jià)從十幾年前的小幾千漲到現(xiàn)在的一兩萬(wàn)三四萬(wàn)一平這個(gè)現(xiàn)象的。

說(shuō)到這里，有些人會(huì)說(shuō)，那對(duì)于這些城市，如果沒(méi)有人買房，土拍價(jià)不就上不去了嗎？理論上是這樣，但是，多年上漲的事實(shí)和中國(guó)人傳統(tǒng)的土地情節(jié)卻很大程度上讓大家不得不信不得不買。

實(shí)際上，結(jié)合現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)的各種房地產(chǎn)的管理政策，限制購(gòu)房資格、整頓學(xué)區(qū)房、出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)等，如果真想降房?jī)r(jià)有非常多的辦法。

比如說(shuō)可以都搞成限競(jìng)房，也就是這片土地，拍賣之前就告訴所有開(kāi)發(fā)商，這個(gè)樓盤未來(lái)只準(zhǔn)賣5000一平，那么在這種情況下呢，膽再肥的開(kāi)發(fā)商，最多也只能出2000多去拍這塊地，否則那就得賠；

又或者也可以取消預(yù)售制，也就是說(shuō)讓開(kāi)發(fā)商，把房子蓋完再銷售，這樣的開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金壓力就不會(huì)像現(xiàn)在一樣積極的去參與這種土地拍賣，這樣還能杜絕爛尾樓，讓天下沒(méi)有下不了證的房子......總之，如果真要想降房?jī)r(jià)，有一萬(wàn)種辦法降房?jī)r(jià)。

但是事實(shí)上，沒(méi)有哪個(gè)城市真正的去敢把事做這么絕，底層原因就是我們上面寫(xiě)的那些內(nèi)容，而且我們還要意識(shí)到一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的點(diǎn)，并非只有小城市才需要這種土地財(cái)政。

拿中國(guó)超一線城市北京舉例，一個(gè)城市的總財(cái)政收入，主要由兩部分組成，一是公共預(yù)算收入，這里稅收占大部分，然后另一部分就是土地轉(zhuǎn)讓金，也就是賣地收入，學(xué)名的叫政府性基金收入，為了方便理解，我們直接叫它賣地收入。

回到北京，北京的高科技產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)等，在國(guó)內(nèi)都是屬于龍頭地位，所以在19年，一般公共預(yù)算收入高達(dá)5800多億，但是賣地收入當(dāng)年居然也高達(dá)1700多億，這個(gè)比例在全國(guó)已經(jīng)算是非常優(yōu)秀了，但這個(gè)比例已經(jīng)真的敢說(shuō)完全脫離土地財(cái)政嗎？

接著看下一檔二線城市，我們以目前在各方面發(fā)展強(qiáng)勁，幾乎要躋身一線的杭州舉例，杭州的產(chǎn)業(yè)等級(jí)在全國(guó)二檔城市里很拔尖，所以19年公共預(yù)算收入啊也高達(dá)1900多億，放眼全國(guó)，這是妥妥的前十，但是和它19年的2800億的土地出讓金相比，簡(jiǎn)直還是弱爆了，所以杭州為什么要把眾多產(chǎn)業(yè)包括阿里要往西遷移，讓未來(lái)科技城的房?jī)r(jià)瞬間秒殺蕭山，猛追濱江，因?yàn)槲鬟?，有大片廣闊的土地，只要房?jī)r(jià)飛起來(lái)，那對(duì)于杭州的財(cái)政收入而言又像是一筆相當(dāng)可觀的收入。

最后再看19年全國(guó)的公共預(yù)算收入是19萬(wàn)億，而全國(guó)賣地的收入，大概是五萬(wàn)多億，這個(gè)比例我們都懂得。而且即使是這19萬(wàn)億的公共預(yù)算收入里，有可能接近一半是因?yàn)榉康禺a(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈帶來(lái)的收入。

仔細(xì)想想房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)不光是需要買地，還得建房，這就養(yǎng)活了一大大批鋼筋，水泥，礦產(chǎn)等原材料企業(yè)，而且所有企業(yè)都得交稅，完事還得運(yùn)輸，運(yùn)輸就得買汽油、交過(guò)路費(fèi)，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)和銷售的這個(gè)環(huán)節(jié)，還得再交幾十種稅費(fèi)，然后開(kāi)發(fā)商還有茫茫多的下游企業(yè)，比如說(shuō)賣房得打廣告，這就養(yǎng)活了一批廣告公司，然后買房還得裝修，那么裝修公司、家電家具、不銹鋼、玻璃膠、門窗等一大堆產(chǎn)業(yè)都得靠有人持續(xù)買房才能養(yǎng)活下去，那么只有這些產(chǎn)業(yè)鏈的公司好好活著，才能持續(xù)貢獻(xiàn)稅收，同時(shí)呢，家具家電也能養(yǎng)活一大批金屬，木材，塑料工廠產(chǎn)業(yè)，各種原材料從進(jìn)口的關(guān)稅、到加工、運(yùn)輸，任何環(huán)節(jié)都將為稅收做貢獻(xiàn)。

所以房?jī)r(jià)一旦涼了，沒(méi)人敢買房了，也就意味著房地產(chǎn)，海陸空多維度產(chǎn)業(yè)鏈，可能會(huì)很危險(xiǎn)了，企業(yè)交稅大幅下降，還很可能會(huì)造成大量企業(yè)員工被裁員，進(jìn)而造成大量失業(yè)。

所以，在中國(guó)發(fā)展到歐美日韓這種高端產(chǎn)業(yè)鏈全面開(kāi)花的階段之前，這個(gè)后果沒(méi)有人能承擔(dān)，所以我們不難理解為什么有些城市樓市形勢(shì)比較差，就趕緊出臺(tái)了刺激政策，生怕房?jī)r(jià)下跌，整個(gè)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展也與樓市的形勢(shì)好壞密切相關(guān)，所以說(shuō)對(duì)大部分普通人而言，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)就是最保值的財(cái)產(chǎn)，尤其是二線以上的核心城市、核心地段的房產(chǎn)，如果有這些房產(chǎn)一定要拿穩(wěn)。

除此以外，還有很多原因，舉個(gè)例子，比如說(shuō)城市之間的競(jìng)爭(zhēng)，也會(huì)讓彼此的房?jī)r(jià)不得不漲。

比如A城和B城。兩個(gè)城市的實(shí)力相差沒(méi)有那么大，距離呢也沒(méi)有離得那么遠(yuǎn)，但是A城房?jī)r(jià)上漲的非常緩慢，B城房?jī)r(jià)卻呼呼的往上漲，那么A城的居民，為了讓自己的資產(chǎn)保值，肯定會(huì)動(dòng)了去旁邊B城買房的心思，因?yàn)槿思曳績(jī)r(jià)會(huì)漲嘛，所以說(shuō)問(wèn)題來(lái)了，這對(duì)于A城來(lái)講不是個(gè)好消息啊，因?yàn)檫@樣的話，A城的一部分購(gòu)買力和財(cái)富就會(huì)通過(guò)買房這件事轉(zhuǎn)移到B城，也就是說(shuō)，A城的居民也為B城的GDP和財(cái)政城市建設(shè)做出了卓越的貢獻(xiàn)，那A城肯定不樂(lè)意，所以也會(huì)想著辦法讓房?jī)r(jià)跟上，這樣才不會(huì)為人做嫁衣。

所以對(duì)于全國(guó)絕大多數(shù)城市而言，如果是自住，那么放心大膽的買就行，除非是類似鶴崗，玉門那種純資源枯竭型城市，除此以外，絕大多數(shù)城市長(zhǎng)期來(lái)看還是比較穩(wěn)健。

04

土地財(cái)政收入由稅務(wù)部門收取——土地財(cái)政的改革前哨吹響

土地財(cái)政的持續(xù)執(zhí)行，雖然為促進(jìn)城市的繁榮，加快城市建設(shè)起到了非常重要的作用，但是，其也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的元兇之一。

地方政府擁有追求大量收入的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)，所以非常傾向于以最高的價(jià)格賣出更多的土地。

這種強(qiáng)烈的沖動(dòng)，和中央壓制房?jī)r(jià)，管控全國(guó)性金融風(fēng)險(xiǎn)的要求是完全違背的。

這些年，為了盡快的建設(shè)城市，拉動(dòng)GDP，擴(kuò)大政績(jī)，很多地方政府把土地資源當(dāng)作財(cái)產(chǎn)，裝入城投公司作為抵押物，向銀行借錢搞開(kāi)發(fā)貸，欠下了天文數(shù)字的債務(wù)。

很多地方的債務(wù)都是按照賣地收入年年增長(zhǎng)的假設(shè)，來(lái)進(jìn)行極限借款，導(dǎo)致了所謂的地方債問(wèn)題。

賣地收入不歸中央，但系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)歸中央。

不斷上漲的房?jī)r(jià)和地方政府由此產(chǎn)生的地方債，逐漸形成了一系列越來(lái)越嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

所以，中國(guó)的土地財(cái)政領(lǐng)域，需要一次重要改革。

2021年6月4日，財(cái)政部、自然資源部、稅務(wù)總局、人民銀行等四部委聯(lián)名發(fā)布了一份重磅文件《關(guān)于將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2021〕19號(hào)）。

這份文件非常明確的指出：

國(guó)有土地出讓收入，自2022年起，全面劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收。

其中，自2021年7月1日起，在河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省開(kāi)展試點(diǎn)，將包括土地出讓收入在內(nèi)的四項(xiàng)收入征收權(quán)，由自然資源部門轉(zhuǎn)移至稅務(wù)部門。

四部委聯(lián)名發(fā)的通知里，對(duì)于土地財(cái)政收入的安排其實(shí)就一點(diǎn)：以后所有的土地財(cái)政收入，先由稅務(wù)部門來(lái)收，收完了，再給地方政府。

這是一個(gè)非常重大，但又沒(méi)有動(dòng)任何人利益的改革。中央只是換了一個(gè)部門來(lái)收錢，沒(méi)有變更這筆錢的任何用途。你要用錢，和我說(shuō)，我肯定給你，現(xiàn)在只是先幫你收著而已。

這么改，地方政府沒(méi)有任何理由反對(duì)，但其實(shí)里面的區(qū)別很大。

你想想，地方政府本來(lái)就可以隨便支配這筆錢，為啥非要把土地財(cái)政的錢先交到稅務(wù)局，然后再去領(lǐng)？

區(qū)別在哪兒？

舉個(gè)通俗的例子，過(guò)年時(shí)候，小孩子收到長(zhǎng)輩給的壓歲錢，原來(lái)是小孩子自己拿好，然后自己拿去花，突然有一天，媽媽笑臉盈盈的走過(guò)來(lái)，伸出手說(shuō)：“孩子，媽媽先幫你把這筆錢保管起來(lái)，等你需要的時(shí)候和媽媽說(shuō)，媽媽再給你。”

雖然錢還是那筆錢，金額還是一樣的金額，但是這里面的概念就大不一樣了。

先把這筆錢管住，后面再慢慢來(lái)。按中國(guó)的歷史改革規(guī)律，如果一個(gè)制度引發(fā)了亂象，那么一定會(huì)有政策補(bǔ)丁進(jìn)行改革。中國(guó)的制度，從來(lái)都是這樣慢慢改革，慢慢優(yōu)化的，摸著石頭過(guò)河。

如今，土地財(cái)政制度很明顯的帶來(lái)了各種社會(huì)問(wèn)題。按歷史規(guī)律，中央必定要對(duì)其動(dòng)手改革。

土地財(cái)政的改革，前哨已經(jīng)吹響。

全國(guó)必須一盤棋，地方政府不能只想著自己的小日子，也不能目光短淺，只看任期，不看未來(lái)。

100%歸地方的土地財(cái)政收入，把這筆錢打自己賬上，非常有利于下一步的談判工作。

任何可能對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成隱患的制度，最終都一定會(huì)被改革。任何妨礙人民群眾幸福生活的地方土地財(cái)政，其權(quán)力必然被一步步收緊。

這就是眼下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，不可阻擋。