雖然姐姐我很窮，但是我一直夢(mèng)想有一個(gè)Big House，大大的房間，落地窗，游泳池……
打住，別做白日夢(mèng)了，還是好好學(xué)習(xí)Excel吧。這些年身邊越來(lái)越多的人選擇做房奴，姐姐這期就帶大家用Excel來(lái)算算月供多少吧。
1、使用“模擬運(yùn)算表”進(jìn)行貸款方案設(shè)計(jì)
許多人在買房貸款時(shí)需要考慮總共貸多少、貸多長(zhǎng)時(shí)間、每個(gè)月還多少，這種情況下我們通常會(huì)使用Excel中的模擬運(yùn)算表工具。
現(xiàn)假設(shè)總貸款50萬(wàn)，貸款年限30年，按照等額還款方式，利用PMT函數(shù)計(jì)算月供金額。
PMT(Rate, Nper, Pv, Fv, Type)。
PMT（貸款利率，付款總期數(shù)，現(xiàn)值（本金），余值，付款時(shí)間是期初還是期末（0代表后付，可省略，1代表先付））
公式=PMT(C2/12,B2*12,-A2)
當(dāng)貸款總額為50萬(wàn)，期限30年，利率為4.90%時(shí)，月供金額為2653.63元。（大家能接受不？）但是，實(shí)際情況往往更復(fù)雜。
在真正買房的時(shí)候，為了綜合衡量自身的還款能力，選擇合適的貸款方案，我們需要考慮不同貸款年限和不同貸款金額的月供變動(dòng)情況。
假定首付后能夠接受的貸款總額在20萬(wàn)-80萬(wàn)之間，貸款期限在10年-30年的之間，那么在不同貸款總額、不同貸款期限條件下，月供多少呢？
首先，以月還款金額A5為基準(zhǔn)單元格，生成一組從20萬(wàn)-80萬(wàn)以5萬(wàn)為間隔的縱向等差序列，再生成一組10-30以2為間隔的橫向等差序列。
選定A5:L18單元格區(qū)域，數(shù)據(jù)-模擬分析-模擬運(yùn)算表，【輸入引用行的單元格】中輸入$B$2，【輸入引用列的單元格】中輸入$A$2，單擊確定。
注意：模擬運(yùn)算表的行是“貸款期限”這組變量，因此“引用行”單元格中引用了“貸款期限”這個(gè)變量所在的單元格B2；
模擬運(yùn)算表的列是“貸款總額”這組變量，因此“引用列”單元格中引用了“貸款總額”這個(gè)變量所在的單元格A2。
在生成的模擬運(yùn)算表區(qū)域利用條件格式-色階進(jìn)行單元格處理，綠色、黃色、紅色分別代表較低、中等、較高的月供金額，這樣我們?cè)谫I房的時(shí)候就能根據(jù)自身的承受能力進(jìn)行決策了。
以目前的工資水平來(lái)看，罌粟姐姐能夠接受的就是20萬(wàn)30年，可是這樣首付的壓力很大啊，瞬間悲傷逆流成河~
2、還款方式是等額本息還是等額本金？
在1中我們計(jì)算的前提是使用了等額本息的還款方式，其實(shí)在真正買房貸款時(shí)，有兩種還款方式，一種是等額本息，就是每期本息之和為一個(gè)固定金額；第二種是等額本金，即每期償還的本金相等，利息隨著要償還的本金越來(lái)越少而遞減。
假設(shè)罌粟姐姐要買房啦，價(jià)值100萬(wàn)，首付30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)，貸款30年，年利率4.90%，現(xiàn)有等額本息和等額本金兩種還款方式，我應(yīng)該選擇哪一種呢？
等額本息還款方式：
償還本金=PPMT($C$2/12,A7,$B$2*12,-$A$2)
償還利息=IPMT($C$2/12,A7,$B$2*12,-$A$2)
本息合計(jì)=PMT($C$2/12,$B$2*12,-$A$2)或者=償還本金+償還利息
等額本金償還方式：
償還本金=$A$2/360
償還利息=上期余額*利率
本息合計(jì)=償還本金+償還利息
采用等額本息還款方式30年下來(lái)總共償還金額為1,337,431元，采用等額本金還款方式30年下來(lái)總共還款金額為1,215,929元。
由于本金都是70萬(wàn)，所以可以得出等額本息比等額本金多付利息：121,502元。
好嚇人啊，30年整整多了12萬(wàn)！
我們?cè)俳栌脠D表對(duì)月供金額進(jìn)行分析。
等額本金方式因?yàn)槔⒉粩鄿p少，所以月還款額不斷地降低，但是前期月還款壓力比較大，等額本息前期的壓力相對(duì)較小。
從人民幣貶值的角度來(lái)看，等額本息每個(gè)月還款固定，從現(xiàn)值的角度來(lái)講是逐步下降的，而等額本金初期還款多，現(xiàn)值高，可能不利于投資。
所以如果是買房自住，盡量選擇等額本金，畢竟前期壓力大點(diǎn)兒沒(méi)啥，后期越來(lái)越少，總利息也少很多；如果是投資的話，盡量選擇等額本息，既能緩解創(chuàng)業(yè)前期的資金壓力，又能體現(xiàn)錢的時(shí)間價(jià)值。
各位要買房的親們，你們準(zhǔn)備好（錢）了嗎？
總結(jié)：
（1）認(rèn)識(shí)“模擬運(yùn)算表”這個(gè)不常用，但是很強(qiáng)大的假設(shè)工具。
（2）學(xué)會(huì)一些最基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)函數(shù)。
當(dāng)然，貼心的罌粟姐姐還是為大家準(zhǔn)備了源文件哦，計(jì)算結(jié)果都在里面，可以直接套用。
