與其他城市不同，倫敦處于持續(xù)演變之中，具有超強的變化適應(yīng)能力。面對脫歐陰霾，倫敦仍能取得不俗成績，這預(yù)示著，隨著歐洲政治不確定性的減退，倫敦將加速發(fā)展。2018年將是一個轉(zhuǎn)折年，同時也是一個豐收年。作為促進增長的關(guān)鍵因素，伊麗莎白軌道交通線即將開通，它將改變倫敦人的出行方式。除此以外，倫敦還匯聚了世界一流的人才，在供應(yīng)日益緊張的環(huán)境下涌現(xiàn)出了大量新的技術(shù)和生物科技行業(yè)租戶，我們也從中發(fā)現(xiàn)了創(chuàng)造佳績的秘訣。(原文來自三個皮匠咨詢文庫)

五大要點：

01、面對脫歐陰霾，倫敦經(jīng)濟表現(xiàn)出極強的彈性。今后兩年，創(chuàng)造的新工作機會將抵消英國脫歐造成的失業(yè)。

02、倫敦市中心的居住供應(yīng)量在2017年達到峰值，現(xiàn)在已開始下滑。這會增加預(yù)租需求。

03、生物技術(shù)行業(yè)已經(jīng)與技術(shù)、媒體和電信 (TMT)并駕齊驅(qū)，吸引到了前所未有的大量投資，還將推高2018年的寫字樓需求。

04、租戶的決策發(fā)生了變化。對租戶來說，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個戰(zhàn)略工具。

05、倫敦投資市場2017年的交易量增長了33%。新的市場進入者、有利的全球定價形勢和風(fēng)險轉(zhuǎn)換趨勢將對2018年的投資者偏好起到推波助瀾的作用。

倫敦經(jīng)濟：富有彈性，面向全球

倫敦的經(jīng)濟具有極強的適應(yīng)能力，日益崛起的數(shù)字行業(yè)使倫敦經(jīng)受住了脫歐事件帶來的不確定性的考驗。

管道供應(yīng)：周而復(fù)始

供應(yīng)量已達峰值，開發(fā)管道收窄，租戶需求走強。現(xiàn)在，我們已進入房地產(chǎn)行業(yè)的下一個周期。

隨著開發(fā)管道收窄且就業(yè)率保持高位，倫敦的辦公樓供應(yīng)量將開始下滑。

倫敦市中心的辦公樓市場具有周期性。三十多年以來，這一論斷一直是倫敦辦公樓市場評論和預(yù)測報告的基石，并且是絕對正確的。房地產(chǎn)周期是指市場活動的波動情況，以績效峰值和低谷為衡量指標。在倫敦市中心，房地產(chǎn)周期歷來是由重大全球性經(jīng)濟事件觸發(fā)的。

20世紀90年代的經(jīng)濟蕭條、互聯(lián)網(wǎng)泡沫崩盤和全球金融危機全都導(dǎo)致了租戶需求下滑，空置率上升，并使租金承受下行壓力。然而，最近的一次供應(yīng)量增加并非由任何特定經(jīng)濟事件觸發(fā)；這一趨勢在2016年年中歐盟公投前就已開始。房地產(chǎn)周期的一個關(guān)鍵特點是辦公樓供應(yīng)量波峰波谷與投機性建設(shè)活動之間的關(guān)系。投機性建設(shè)具有反周期性：隨著需求回升，供應(yīng)開始下滑，開發(fā)商信心增強，開始實施計劃，以填補潛在的供需缺口。

2014年，新建和翻新的辦公空間供應(yīng)量開始快速下滑，引起了開發(fā)商的回應(yīng)。然而，促使供應(yīng)增加的另一個因素是部分租戶搬進了前幾年預(yù)租的房源，向市場釋放了部分二手辦公空間。

倫敦市中心開發(fā)資金的來源

倫敦的商業(yè)項目歷來由英國開發(fā)商控制，建設(shè)資金來自國內(nèi)渠道。雖然海外投資者一直是存量投資房源的主體，但他們參與開發(fā)的興趣不大。然而，全球金融危機以來，投機性開發(fā)項目已經(jīng)很難獲得銀行貸款，這對保持管道可控起到了一定的作用。結(jié)果導(dǎo)致開發(fā)項目所用資金的來源發(fā)生了重大變化。

我們的分析顯示，今后五年使用英國資金的開發(fā)項目所占比例已經(jīng)從60%以上降

至32%左右，其中，北美開發(fā)商控制的辦公空間量增長明顯。其中包括尚未開工的項目。海外資金增長導(dǎo)致的一個副作用是倫敦開發(fā)項目的回報率降低了；隨著約10%的無杠桿回報率成為標準，倫敦與其他全球市場的差異進一步縮小。盡管存在這個因素以及脫歐的影響，倫敦仍然是一個相對安全且有吸引力的市場，尤其是因為外國投資者享有較大的貨幣優(yōu)勢。

然而，英國財政大臣在去年11月的預(yù)算中宣布，從2019年4月開始，多數(shù)外國投資者需要對位于英國的房地產(chǎn)支付資本利得稅。從2020年4月起，外國投資者還要遵守近日推出的債務(wù)利息減免限制和虧損減免限制，這意味著高負債結(jié)構(gòu)將需要支付更多的英國稅費。重要的是，對此體會最深切的是試圖通過新項目擴大規(guī)模而購買了次級股票的投資者。

這對倫敦的開發(fā)管道會產(chǎn)生什么影響？

對不同情況要區(qū)別對待。計劃建設(shè)和銷售項目的大型海外開發(fā)商應(yīng)該已經(jīng)開始繳付公司所得稅，基本上不會受到這些變化的影響。小型開發(fā)商或私人投資者可能會在2019年3月之前加快開發(fā)，盡可能提升其樓盤的價值，從而縮小“當前”價值與開發(fā)后利潤之間的差距。

無論哪一種情況，雖然變化可能較大，但因在倫敦擁有和開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)而獲得的優(yōu)勢最終很可能會抵消掉不利因素的影響。

租戶：淺談一場演變

倫敦—科技行業(yè)主導(dǎo)新的房地產(chǎn)模式

金融危機后，經(jīng)營環(huán)境的特點主要表現(xiàn)為經(jīng)濟增長率低、技術(shù)帶來革命性影響、數(shù)字革命永久性地改變了入市路徑、企業(yè)的人才需求發(fā)生轉(zhuǎn)變，因此，房地產(chǎn)的作用隨之被重新定義。

這一時期，引領(lǐng)房地產(chǎn)重新定義的是微軟、谷歌、蘋果、亞馬遜、臉書等新興科技巨頭。從蓋茨的話所體現(xiàn)的精神來看，這是一種增量性但重要的變革。巨頭們紛紛移向城市，尤其是倫敦；他們利用技術(shù)改變了工作風(fēng)格和工作實踐；為了適應(yīng)這些工作風(fēng)格，提高工作場所的滿意度，他們改變了工作場所的布局和裝修風(fēng)格；重要的是，在此過程中，他們對其他行業(yè)的租戶的房地產(chǎn)戰(zhàn)略產(chǎn)生了影響，給予了啟發(fā)。

當今租戶市場的四大主題切不可估這種影響。科技行業(yè)租戶帶來的觀念轉(zhuǎn)變，不僅是目前倫敦市場租用需求升高的主要原因，同時也得到了律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、傳媒公司和銀行的積極踐行，事實上，其中包括深受技術(shù)革命影響的所有企業(yè)。從這個意義上來說，目前有四大主題貫穿倫敦租戶市場。

01、房地產(chǎn)是戰(zhàn)略的基礎(chǔ)

02 、創(chuàng)新勢在必行

03、?租戶對移動便利性的重視有增無減

04、聯(lián)合辦公的范圍持續(xù)擴大和演

未來需求

盡管英國脫歐會帶來不確定性，但整個行業(yè)在今后五年將實現(xiàn)增長。

脫歐公投以來，倫敦市中心的辦公空間需求一直出乎意料的強勁。 2017年，租賃活動大幅超過上一年，收購的總面積達410萬平方英尺，比平均水平高31%。經(jīng)濟和勞動人口的增長將推動企業(yè)對外擴張，增加對辦公空間的需求。

資本市場趨勢

盡管存在多種潛在不利因素，但倫敦投資市場在2017年卻逆市上揚，交易量增長達33%。

來自全球各地投資者的強勁需求意味著，倫敦在2017年重新獲得了世界最活躍房地產(chǎn)投資市場的桂冠。顯然，在英國脫歐公投后，由于倫敦市場的流動性、透明性、優(yōu)質(zhì)的大型房源、業(yè)主友好租賃條件等，倫敦的吸引力并未減退。全球市場的最終選擇我們的全球交易數(shù)據(jù)顯示，就交易量和跨境交易占比而言，倫敦仍然是許多全球投資者的最終選擇。去年，倫敦全部交易中有83%來自海外投資者，總金額達140億英鎊。

倫敦吸引了來自超過15個不同國家或地區(qū)的資本，但是，主要買家群體仍然來自大中華地區(qū)。雖然正如預(yù)期的那樣，受收緊的資本限制制度的影響，來自中國大陸的投資有所減少，但在去年對倫敦辦公樓市場的所有投資中，來自香港的投資者占比高達39%。

為倫敦勞動力提供場所

通過綜合考慮必要性與可選擇性，倫敦的年輕工作者傾向于住在工作單位附近，這一趨勢為開發(fā)商和投資者提供了良好的機會。

基于萊坊租戶調(diào)查的結(jié)果，我們著重研究了這個具體問題。結(jié)果顯示，租戶愿意為健身房、套內(nèi)浴室、每周清潔等配套設(shè)施或服務(wù)支付額外的租金。

相比于買房者，私人租戶傾向于選擇更小的房源。他們希望距離工作單位近，無論是工作時還是社交時都希望提高時間效率，這意味著在職私人租戶更看重地段而非房屋大小。