主要案情：有一朋友出借500萬(wàn)元給某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，借款當(dāng)日與房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定將合同項(xiàng)下14套房屋出賣給該朋友，并按商品房買賣合同備案要求進(jìn)行了備案登記。未來房地產(chǎn)開發(fā)公司賣出一套房屋，配合銷售注銷一套房屋的備案，房屋出賣得款償還借款本息。后某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)，管理人將朋友的500萬(wàn)元借款，列為了普通債權(quán)。

作者觀點(diǎn)：本人認(rèn)為管理人將債權(quán)列為普通債權(quán)存在錯(cuò)誤，應(yīng)認(rèn)定為非典型擔(dān)保的讓與擔(dān)保，具有優(yōu)先受償權(quán)。

主要理由：

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第六十八條第一款規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人約定將財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款償還債務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定有效。當(dāng)事人已經(jīng)完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人請(qǐng)求參照民法典關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的有關(guān)規(guī)定就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十三條規(guī)定：“當(dāng)事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。當(dāng)事人根據(jù)法庭審理情況變更訴訟請(qǐng)求的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許”。

本案中，朋友與房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》明顯是為借款擔(dān)保的。簽訂《商品房買賣合同》，應(yīng)認(rèn)為為《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第六十八條第一款規(guī)定債務(wù)人與債權(quán)人約定將財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款償還債務(wù)的方式。而雙方辦理《商品房買賣合同》的備案登記，即完成了上述司法解釋規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示。

另外，根據(jù)最高人民法院的（2019）最高法民再304號(hào)民事判決，最高人民法院2024年收錄的參考案例入庫(kù)編號(hào)“2024-08-02-091-001”號(hào)山東倪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴文登市惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同案。本案原告以簽訂《商品房買賣合同》為借貸合同作擔(dān)保的，應(yīng)認(rèn)為屬于讓與擔(dān)保。

原最高人民法院的（2019）最高法民再304號(hào)民事判決中，曾福元與新國(guó)公司以簽訂《商品房買賣合同》為他們之間的民間借貸合同擔(dān)保，認(rèn)定為讓與擔(dān)保。該案當(dāng)事人之間簽訂的《商品房買賣合同》辦了預(yù)告登記，造成了有些法院參考時(shí)會(huì)要求辦理?yè)?dān)保物權(quán)的登記，這其實(shí)理解錯(cuò)誤。據(jù)了解目前登記機(jī)關(guān)的實(shí)務(wù)中，目前很多地方尚未開展有非典型擔(dān)保類登記。

而最高人民法院2024年收錄的參考案例入庫(kù)編號(hào)“2024-8-2-091-001”號(hào)山東倪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴文登市惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同案，則再次明確“讓與擔(dān)保，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)，與債權(quán)人簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，約定將不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的物作為擔(dān)保標(biāo)的物，但權(quán)利轉(zhuǎn)讓并不實(shí)際履行，于債務(wù)人不能清償債務(wù)時(shí)，須將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，債權(quán)人據(jù)此享有的以擔(dān)保標(biāo)的物權(quán)優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)?！笨梢姡搮⒖及咐⑽磸?qiáng)調(diào)讓與擔(dān)保合同進(jìn)行擔(dān)保物權(quán)的登記。結(jié)合《中華人民共和國(guó)民法典》物權(quán)編的規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)的登記也僅為對(duì)抗第三人要件，而不因此影響讓與擔(dān)保合同的成立。讓與擔(dān)保只要按《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第六十八條第一款規(guī)定完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利公示即可。

結(jié)論：因此，本案中的案涉?zhèn)鶛?quán)，應(yīng)認(rèn)定為讓與擔(dān)保的債權(quán)，優(yōu)先受償。至于優(yōu)先受償?shù)捻樞?，本人認(rèn)為，可以優(yōu)先于普通債權(quán)，但優(yōu)后于工程款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)。