幾年前，和我那個(gè)“地主”同事，討論中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)。

對(duì)于一線城市的價(jià)格上漲，我們的觀點(diǎn)沒(méi)有明顯分歧，僅有的細(xì)微差別，他認(rèn)為北京會(huì)引領(lǐng)一線城市的房?jī)r(jià)上漲，理由是北京的政治地位；而我認(rèn)為，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的年代看，上海最具上漲潛力，理由是不需要政治護(hù)航的自發(fā)增長(zhǎng)潛力，以及更具現(xiàn)代特色的城市規(guī)劃。今年，再次聚會(huì)時(shí)，他承認(rèn)北京的競(jìng)爭(zhēng)力需要強(qiáng)力政治維護(hù)，一旦減弱，競(jìng)爭(zhēng)力比不過(guò)上海。我覺(jué)得他的分析也沒(méi)錯(cuò)，他看的是5到10年，而我看的是10到30年。相比之下，上海更像紐約，而不是北京。

我們的顯著分歧，出現(xiàn)在二線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)上。他認(rèn)為除了一線城市外的房子，都是垃圾，符合他一貫的非鳳凰即野雞的極端觀點(diǎn)，正是得益于這種極端觀點(diǎn)，讓他滿杠桿持有多套北京房產(chǎn)，并說(shuō)服不少老家的人移居北京，改變很多人的命運(yùn)。我非常欣賞他獨(dú)立的思維方式和果斷的行為方式，和他做同事的幾年中，我收益頗豐。

即使這樣，我無(wú)法說(shuō)服自己盲信任何人的觀點(diǎn)，不能因?yàn)樗慨a(chǎn)的成功投資，就完全相信他對(duì)二線城市房?jī)r(jià)的判斷，特別是他無(wú)法清晰告訴我背后的邏輯時(shí)。而我清楚記得，我明確說(shuō)出看好二線城市房?jī)r(jià)上漲的邏輯：即一線城市房?jī)r(jià)的溢出效應(yīng)。

當(dāng)時(shí)，我們一邊在清華大學(xué)里散步，一邊聊著房?jī)r(jià)，我借用清華大學(xué)為例。人人都知道清華大學(xué)好，為什么不是人人都上清華大學(xué)，而退而求其次，上其他重點(diǎn)大學(xué)，甚至普通大學(xué)？每個(gè)人的家庭背景和智力水平不同，有的人溜溜達(dá)達(dá)就能考上清華大學(xué)，有的人要踮腳甚至跳幾跳才能碰到清華門檻，有的人想都不敢想。清華大學(xué)學(xué)位的稀缺性，注定只有少數(shù)與眾不同的人能脫穎而出。

京滬的房子也是如此，全中國(guó)10幾億人口，比比自己的智力、學(xué)歷、財(cái)力、眼光，必須具備至少一樣，才能讓你擠到隊(duì)伍前面，獲得擁有京滬房產(chǎn)的資格，等大部分人意識(shí)到游戲的規(guī)則時(shí)，京滬的排隊(duì)游戲已經(jīng)幾近結(jié)束，大門逐步關(guān)閉。歷史造就大門里的這批人，也是這批人成就了自己。

正如無(wú)望于清華大學(xué)的考生轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他名校一樣，京滬大門外的人不會(huì)再錯(cuò)失第二輪競(jìng)爭(zhēng)，努力在京滬周邊的二線城市占據(jù)有利位置，既能享受城市本身的發(fā)展，還能享受不少一線城市溢出效應(yīng)帶來(lái)的驚喜。

另外一個(gè)有力的現(xiàn)實(shí)證據(jù)是珠三角和長(zhǎng)三角的二線城市房?jī)r(jià)，嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)律，依據(jù)距離上海、深圳、廣州的距離遠(yuǎn)近定義價(jià)格。相比之下，環(huán)北京周邊就是一個(gè)怪胎，看不到一點(diǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影子，北京成為石家莊、天津甚至更遠(yuǎn)的沈陽(yáng)、太原、西安、濟(jì)南的房?jī)r(jià)黑洞，在北京這棵參天大樹(shù)的陰影下，環(huán)周邊城市得不到應(yīng)有的陽(yáng)光補(bǔ)給，房?jī)r(jià)自然起不來(lái)。

越畸形的經(jīng)濟(jì)越難維持，京津冀的發(fā)展模式，早晚會(huì)被強(qiáng)大的市場(chǎng)規(guī)律扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。貧窮的河北在脫貧的道路上，狠狠拽住北京的后退，釋放的有毒空氣，把大家綁在同一條船上，要不共發(fā)展，要不共毀滅。北京倒逼之下，吐出早年獨(dú)吞的資源，反哺周邊城市，慢慢走向共同發(fā)展的良性道路。如果不出差錯(cuò)，環(huán)北京周邊，將成為繼長(zhǎng)三角、珠三角之后第三個(gè)城市群。

三年后的今天，應(yīng)驗(yàn)我的推測(cè)，環(huán)北京周邊的主要城市，如石家莊、天津城區(qū)和武清，房?jī)r(jià)漲幅至少翻翻，超過(guò)北京，走向價(jià)值回歸之路。房?jī)r(jià)的上漲，令人歡欣鼓舞，但潛伏不少風(fēng)險(xiǎn)。這些城市用什么來(lái)支撐高企的房?jī)r(jià)？就業(yè)？房租？一切都要看北京的臉色，他們只能享受北京利益溢出帶來(lái)的好處，北京好，他們才能好。

即使有溢出效應(yīng)，二線城市的房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)高于一線城市，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。買得起一線城市房子的人，不要貪圖便宜的二線城市，畢竟投資最重要的是確定性！

這篇文章有感于過(guò)年看到天津武清區(qū)的變化。