買房這件事對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，都是件大事，它承載在一個(gè)家庭的希望與未來(lái)。然而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，這只是一種投資的形式，所以，今天簡(jiǎn)單的聊聊，如何買到升值的好房子？
但是，千萬(wàn)不能聽(tīng)一些人瞎說(shuō)！買房需要有自己的主見(jiàn)。
1：那么買房什么時(shí)間合適？
其實(shí)看買房時(shí)間點(diǎn)是買房過(guò)程中最重要的環(huán)節(jié)，買對(duì)時(shí)間點(diǎn)，同比是在房?jī)r(jià)即將上漲的前幾個(gè)月買到房，這不僅僅是賺點(diǎn)錢的快樂(lè)，實(shí)際真實(shí)可以讓人感覺(jué)身心愉悅。
判斷樓市波動(dòng)周期其實(shí)很簡(jiǎn)單，只看信貸政策變化和房?jī)r(jià)跌幅。
對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不存在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，所以只要6.5%這個(gè)經(jīng)濟(jì)上漲目標(biāo)存在，房地產(chǎn)的發(fā)展就一直在小周期內(nèi)波動(dòng)。房?jī)r(jià)就不可能跌的多！
所以只要信貸寬松，房?jī)r(jià)肯定漲。
另外只要房?jī)r(jià)下調(diào)超過(guò)15%接近20%，這基本就是小周期的極限了，這時(shí)間點(diǎn)買房風(fēng)險(xiǎn)最小。
按照這個(gè)邏輯看2017年能不能買房?現(xiàn)在看，其實(shí)是信貸并未收什么，所以春節(jié)前其實(shí)是出現(xiàn)了一次短暫的窗口期，那么后面市場(chǎng)會(huì)如何？還是看信貸是不是會(huì)收緊，如果每個(gè)月公布的居民戶中長(zhǎng)期貸款依然高位，你千萬(wàn)別期待房?jī)r(jià)會(huì)降。
當(dāng)然，如果認(rèn)房又認(rèn)貸，貸款放款時(shí)間拉長(zhǎng)，首套房基準(zhǔn)，這些出現(xiàn)，房?jī)r(jià)不跌也不可能。
2：買什么房子最好？
買房其實(shí)就新房和二手房，現(xiàn)在看，一線和部分二線城市買房，新房的價(jià)格被嚴(yán)格限價(jià)，會(huì)逐漸出現(xiàn)二手房的價(jià)格高于新房的畸形現(xiàn)象。這種情況下，如果能買到限價(jià)的新房，是有價(jià)值的。
中國(guó)人只有在關(guān)于孩子的事情上完全沒(méi)有理性，所以才有那么多不適宜居住的老破小房子單價(jià)15萬(wàn)+，你買這種房，肯定沒(méi)錯(cuò)！
我們堅(jiān)定的認(rèn)為，買北京這樣城市的學(xué)區(qū)房和地鐵房，起碼在未來(lái)5年任何時(shí)候都是合適的。
但畢竟新房未來(lái)肯定會(huì)越來(lái)越少，這種情況下如何選擇二手房？
有高首付能力的當(dāng)然首選稅費(fèi)高的，特別是有個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅的，因?yàn)槭赘赌芰Ω?，可以做低成交價(jià)，這樣稅費(fèi)疊加房?jī)r(jià)實(shí)際是比低稅價(jià)格房源更有性價(jià)比。
首付能力差的，當(dāng)然就首選滿五唯一，另外商品房受到總價(jià)不能超過(guò)非普的影響，所以一般首套貸款額度也就在300萬(wàn)左右，但公房不存在這個(gè)約束，所以小部分首付能力差想買學(xué)區(qū)房或者相對(duì)大房子的，可以考慮公房。
3：買房選擇什么位置的？
買核心區(qū)是很多人的共識(shí)，當(dāng)然的確有人說(shuō)一線城市限購(gòu)，這種情況下，如何買一線？其實(shí)從限購(gòu)角度看，突破的難度不大，夫妻更名即可。
買不了一線住宅的可以考慮一線城市交通便利的公寓，如果必須選擇類似京津冀這樣的物業(yè)，其實(shí)也要選擇二手房相對(duì)活躍的區(qū)域。
4：如何做好換房這件事？
換房的千萬(wàn)別只想著自己的房子好，天天想著多賣10萬(wàn)，其實(shí)你拖一天要買的可能就貴了20萬(wàn)、30萬(wàn)。
要舍得，有舍才有得！
換房換的不僅僅是房?jī)r(jià)，其實(shí)還有居住環(huán)境，選擇換房最合適的時(shí)間當(dāng)然是市場(chǎng)成交量淡季，這樣因?yàn)槟愕拈L(zhǎng)周期才更容易被你要買的房產(chǎn)業(yè)主接受。
另外最好實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接，這樣你的精神壓力會(huì)比較小。
5：買二手房如何選擇中介？
現(xiàn)在買房不得不看二手房，買二手房自然就到了選擇中介這個(gè)環(huán)節(jié)，整體看，如果在現(xiàn)在很多的一線城市綠中介份額很大，那么是不是必須要找綠中介？
這個(gè)其實(shí)作為業(yè)內(nèi)給你一點(diǎn)建議，綠中介的規(guī)模最大，收費(fèi)最高，但因?yàn)橐?guī)模大，所以更偏向房主，所以你的議價(jià)空間非常小，買房要挑三揀四，選中介其實(shí)也是，建議你可以多找?guī)准?，這樣不論是中介費(fèi)還是房?jī)r(jià)都可以有議價(jià)的空間和可能。
6：買房一步到位還是持續(xù)升級(jí)？
雖然從周期看，房?jī)r(jià)未來(lái)還是漲的可能性更大，有人總結(jié)每18個(gè)月單位人民幣可以買到的面積減少一半。但是我們建議還是量入為出。買房其實(shí)就是努一把。
買得起2居的其實(shí)可以買個(gè)小三居，但再拼命就可能風(fēng)險(xiǎn)比較大了。
另外在信貸收緊的時(shí)候最好是買房換房，盡量少貸款。在信貸寬松的時(shí)候當(dāng)然就盡量多貸款。
7：看房的簡(jiǎn)單方法：
不看白天看晚上，入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無(wú)定時(shí)巡邏、安全防范措施是否周全、有無(wú)攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等，這些情況在白天我們是無(wú)法看到的。
不看晴天看雨天，下過(guò)大雨后，無(wú)論先前屋子進(jìn)行過(guò)怎樣的“裝飾”，都逃不過(guò)雨水“侵襲”，這時(shí)候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕、是否漏水、滲水就能一覽無(wú)遺。
不看建材看格局，購(gòu)買房屋*看空房，理想的格局是打開大門從陽(yáng)臺(tái)進(jìn)入客廳，然后是餐廳、廚房、臥室。好格局的房子應(yīng)該有效地把各種功能區(qū)分開來(lái)，如宴客功能、休息功能等。
不看墻面看墻角，查看墻面是否平坦或潮濕、龜裂，可以幫助購(gòu)房者了解是否有滲水的情況。而墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，而墻角嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問(wèn)題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)。
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