? ? 今天重點(diǎn)聊聊房子的金融屬性。家里有礦的可以不看，內(nèi)容對你作用不大。

??? 昨天說我們的房子在滿足居住的同時，還具有金融屬性，不單是指房子會漲價保值增值。商品房的金融屬性是全方位的。

??? 首先，政府允許你買房加杠桿，首次購房三成首付，就相當(dāng)于給你加了七成的杠桿。而且允許你最長30年還清貸款，這是多么大的優(yōu)惠措施。在資本市場上你除過住房按揭貸款可能再也找不到能跟房貸一樣的低息長期的融資產(chǎn)品了。尤其在目前各地限購措施日趨嚴(yán)格的形勢之下，首次置業(yè)享受三成首付、基準(zhǔn)利率的貸款政策，尤其是公積金貸款政策，是要好好珍惜的。在自己經(jīng)濟(jì)能力可承受范圍之內(nèi)，用足用好貸款政策彌足珍貴。所謂用足用好主要指：公積金貸款一定要貸足，比如夫妻雙方可以貸款150萬，那么就不要只貸80萬；能用公積金貸款就不要用商業(yè)貸款，最差也要用公積金和商業(yè)組合貸款；按揭期限能30年不要20年，也不要提前還貸；在還款方式上，最好選擇等額本金，不要等額本息，因為從還款的本金和利息總額來看，等額本息方式還的利息更多。這些原則，其實也就能倒推出你首次置業(yè)大概的價位。買得太便宜，公積金貸款額度用不完，買得太貴，自己月供負(fù)擔(dān)太重嚴(yán)重影響生活質(zhì)量。一般以30年期限的貸款月供不超過家庭月總收入的三分之一為宜，這個總收入包括你和老婆稅后到手的工資、公積金、住房補(bǔ)貼、獎金等，如果月總收入3萬，那么月供不要超過1萬。

??? 為什么要珍惜置業(yè)首套首貸的機(jī)會。因為在限購政策之下，很多城市只有首次置業(yè)才能享受三成首付的待遇，才能公積金貸款，才能享受優(yōu)惠利率。再次置業(yè)首付提高了，可能不能再公積金貸款了，商業(yè)貸款的利率也要上浮了。同樣的房子，首套首貸與非首套首貸的買房成本差別好大。

??? 為什么要盡量拉長按揭期限不要提前還貸。因為住房按揭貸款是非常優(yōu)惠的貸款政策，除此之外你再找不到其它類似的優(yōu)惠融資政策。在通貨膨脹的今天，你現(xiàn)在每月還貸1萬可能覺得有點(diǎn)壓力，但是隨著收入逐年增長，三五年以后你就會覺得壓力減少了很多，十幾年后可能就一點(diǎn)壓力都沒有了。如果再考慮房子增值帶來的收益，商品房確實是不折不扣的金融產(chǎn)品。

??? 當(dāng)然不是所有的房子都有金融屬性，都具投資價值。如果是集體土地上的房子，也就是常說得小產(chǎn)權(quán)房，就不具備金融屬性，因為其不能上市交易、不能抵押貸款，所以其更多的是居住屬性。經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、共有產(chǎn)權(quán)房等有限產(chǎn)權(quán)房也具有金融屬性，但是金融屬性弱一些，因為其上市交易有時間限制，增值收益要與政府分成。

??? 所以如果經(jīng)濟(jì)能力可以，不建議買經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、共有產(chǎn)權(quán)房等有限產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房，有很多手尾。商品房產(chǎn)權(quán)清晰、上市交易方便、融資擔(dān)保也簡單。

??? 今天這些建議只適合剛參加工作不久的小白們，也就是剛需置業(yè)。改善型置業(yè)我們下次再聊。

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