一、基本案情

原告：銅仁市茂盛伍環(huán)物業(yè)服務有限公司（以下簡稱伍環(huán)物業(yè)公司）。

被告：中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信有限公司銅仁市分公司（以下簡稱聯(lián)通網(wǎng)絡公司）。

原告伍環(huán)物業(yè)公司訴訟請求：判決被告支付原告物業(yè)服務費26611.69元。事實和理由：原告于2014年11月1日起，在河西辦事處主導及社區(qū)推薦下，與原東太集團物業(yè)服務公司進行交接并進駐東太建材市場，為東太建材市場小區(qū)住戶提供物業(yè)管理服務。原告進駐后，積極履行管理服務職責，對相關(guān)的問題進行處理。原告參考銅地價字（2002）23號文件的標準，按物業(yè)面積每平方米1.5元收取物業(yè)費。被告所有物業(yè)面積2558.817平方米，按每平方米1.5元應每月繳納3838.23元物業(yè)服務費。被告經(jīng)原告多次催收仍拒絕繳納2014年11月1日至2015年12月的物業(yè)服務費，原告遂訴至銅仁市碧江區(qū)人民法院，經(jīng)該院作出（2016）黔0602民初1246號《民事判決書》，判決被告按照0.8元每平方米的標準繳納物業(yè)服務費。被告對該判決不服上訴至銅仁市中級人民法院，經(jīng)該院作出（2016）黔06民終953號《民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。2016年6月至今，被告再次拒絕繳納物業(yè)服務費，原告與被告協(xié)商多次，并向其發(fā)送了《物業(yè)服務費欠繳催告函》，其仍拒絕繳納。為維護原告的合法權(quán)益，特訴至人民法院。

被告聯(lián)通網(wǎng)絡公司辯稱：1、原、被告不存在任何合同關(guān)系。在本案中，被告從未有與原告簽訂物業(yè)服務合同的意思表示，因此被告與原告之間不成立物業(yè)服務合同關(guān)系。2、被告對原告單方提供的物業(yè)服務從未作出接受的默示意思表示，對原告的物業(yè)服務情況并不知曉。3、原告將自己的意志強加于被告嚴重背離合同的基本原則。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當事人訂立合同應當遵守自愿、平等、公平、等價有償?shù)幕驹瓌t，但是本案原告違背了該原則，則其行為無效。4、原告單方對被告提供物業(yè)服務的行為違反物權(quán)法和涉及物業(yè)服務的相關(guān)法律規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第四條、第七十六條的規(guī)定，因被告系房屋的所有權(quán)人，原告將其自身意志強加于被告的行為已經(jīng)構(gòu)成對被告所有權(quán)的侵害，原告的行為系無效行為。

二、一審裁判情況

案件事實：（一）東太公司系東太建材市場小區(qū)的建設單位，東太物業(yè)服務有限公司系東太公司選定的東太建材市場小區(qū)的前期物業(yè)管理工作，被告聯(lián)通網(wǎng)絡公司系東太建材市場小區(qū)的業(yè)主。因該小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會，致使該小區(qū)的管理較為混亂。2014年10月23日，貴州東太物業(yè)服務有限責任公司（甲方）與原告伍環(huán)物業(yè)公司（乙方）、銅仁市碧江區(qū)河西街道辦事處廣場社區(qū)居民委員會（丙方）簽訂了一份《東太建材市場物業(yè)服務移交協(xié)議》，約定從2014年11月1日起，貴州東太物業(yè)服務有限責任公司全面退出東太建材市場物業(yè)服務管理，在銅仁市碧江區(qū)河西街道辦事處廣場社區(qū)居民委員會主導下，由原告伍環(huán)物業(yè)公司進入東太建材市場全權(quán)進行全面物業(yè)服務管理；原告伍環(huán)物業(yè)公司全面承繼貴州東太物業(yè)服務有限責任公司與東太建材市場各業(yè)主物業(yè)管理合同關(guān)系及與其他任何第三人有關(guān)東太建材市場物業(yè)服務管理事務。該協(xié)議簽訂后，原告伍環(huán)物業(yè)公司按約進駐東太建材市場提供公共物業(yè)管理服務；被告聯(lián)通網(wǎng)絡公司在東太建材市場的實際房屋面積為2558.817平方米。（二）被告聯(lián)通網(wǎng)絡公司因未向原告伍環(huán)物業(yè)公司繳納2014年11月1日至2016年5月31日期間的物業(yè)服務費，原告伍環(huán)物業(yè)公司于2016年6月3日起訴至法院，本院于2016年8月1日作出（2016）黔0602民初1246號《民事判決書》，判決被告聯(lián)通網(wǎng)絡公司向原告伍環(huán)物業(yè)公司支付物業(yè)服務費38,894.02元。被告聯(lián)通網(wǎng)絡公司對該判決不服上訴至銅仁市中級人民法院，該院于2016年12月9日作出（2016）黔06民終953號《民事判決書》，駁回被告聯(lián)通網(wǎng)絡公司的上訴，維持了本院一審判決。2016年6月至2017年6月期間，被告聯(lián)通網(wǎng)絡公司再次拒絕向原告伍環(huán)物業(yè)公司繳納物業(yè)服務費，因而引發(fā)本次訴訟。

一審法院認為：前期物業(yè)管理，是由建設單位選聘物業(yè)企業(yè)進行。前期物業(yè)服務合同，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效后終止。東太建材市場小區(qū)的前期物業(yè)管理工作，是由建設單位東太公司選定的東太伍環(huán)物業(yè)公司負責，因該小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會，為規(guī)范管理該小區(qū)，2014年10月23日，銅仁市碧江區(qū)河西街道辦事處廣場社區(qū)居民委員會、貴州東太物業(yè)服務有限責任公司與原告伍環(huán)物業(yè)公司簽訂協(xié)議后，原告伍環(huán)物業(yè)公司承繼東太建材市場小區(qū)物業(yè)服務管理工作至今，原、被告雙方對此亦無異議。被告聯(lián)通網(wǎng)絡公司作為該小區(qū)的業(yè)主，其與貴州東太物業(yè)服務有限責任公司之間成立物業(yè)服務合同關(guān)系，原告承繼了貴州東太物業(yè)服務有限責任公司的物業(yè)服務管理工作，故原、被告之間成立物業(yè)服務合同關(guān)系。被告聯(lián)通網(wǎng)絡公司關(guān)于其未與原告伍環(huán)物業(yè)公司簽訂任何合同，也未同意原告為其提供物業(yè)服務，雙方不成立物業(yè)服務合同關(guān)系的意見，與審理查明的事實不符，本院不予采納。被告聯(lián)通網(wǎng)絡公司關(guān)于東太建材市場是一個開放市場，其不需要提供物業(yè)服務，原告單方入駐東太建材市場小區(qū)，違背了雙方意思自治，其自備保安員和保潔員，未接受過物業(yè)服務，也不需要原告伍環(huán)物業(yè)公司的服務的意見。根據(jù)審理查明的事實，為了更好的建設和管理東太建材市場小區(qū)，經(jīng)該小區(qū)前期物業(yè)服務公司及該小區(qū)所在的廣場社區(qū)與原告伍環(huán)物業(yè)公司的共同協(xié)商，原告伍環(huán)物業(yè)公司才入駐該小區(qū)的，并非其單方入駐。根據(jù)證人謝傳平的證言，被告聯(lián)通網(wǎng)絡公司所在的東太寫字樓及該小區(qū)的公共區(qū)域均有原告伍環(huán)物業(yè)公司的工作人員在衛(wèi)生保潔、治安管理、公共基礎(chǔ)設施完善等方面提供服務，該服務雖然并非只為被告聯(lián)通網(wǎng)絡公司提供，但是被告聯(lián)通網(wǎng)絡公司作為該小區(qū)的業(yè)主實際也獲得了原告伍環(huán)物業(yè)公司提供的公共物業(yè)服務。故被告聯(lián)通網(wǎng)絡公司的上述意見并不具有事實依據(jù)，法院不予支持。綜上所述，原告伍環(huán)物業(yè)公司的訴訟請求具有事實和法律依據(jù)，法院予以支持。被告聯(lián)通網(wǎng)絡公司應向原告伍環(huán)物業(yè)公司支付2016年6月至2017年6月的物業(yè)服務費26,611.69元。一審法院據(jù)此判決：被告中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信有限公司銅仁市分公司于本判決生效之日起三日內(nèi)支付原告銅仁市茂盛伍環(huán)物業(yè)服務有限公司物業(yè)服務費26,611.69元。

三、二審裁判情況

聯(lián)通網(wǎng)絡公司上訴請求：撤銷原判，依法改判駁回伍環(huán)物業(yè)公司的一審訴訟請求。事實與理由：1.一審適用簡易程序?qū)徖肀景赋绦蜻`法。本案是否存在物業(yè)服務合同關(guān)系、伍環(huán)物業(yè)公司是否提供物業(yè)服務，雙方爭議較大，一審適用簡易程序?qū)徖肀景覆划敗?．一審認定雙方存在物業(yè)服務合同關(guān)系無事實與法律依據(jù)。本案不能以前期物業(yè)管理的過渡期代替整個物業(yè)服務期；本案無證據(jù)證明存在所謂的前期物業(yè)服務企業(yè)，一審認定東太伍環(huán)物業(yè)公司將物業(yè)服務合同權(quán)利與義務轉(zhuǎn)讓給伍環(huán)物業(yè)公司的前提不存在；一審認定聯(lián)通網(wǎng)絡公司與伍環(huán)物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務合同關(guān)系的證據(jù)是（2016）黔0602民初1246號《民事判決書》，我國不是判例法，不能直接以該判決作為認定本案事實的依據(jù)。3．一審對聯(lián)通網(wǎng)絡公司提交的能證實雙方之間不存在物業(yè)服務合同關(guān)系的證據(jù)不予采信不當。

二審法院認為：（一）關(guān)于伍環(huán)物業(yè)公司與聯(lián)通網(wǎng)絡公司之間是否形成物業(yè)服務合同關(guān)系的問題。在本案中，伍環(huán)物業(yè)公司與聯(lián)通網(wǎng)絡公司雖未簽訂物業(yè)服務合同，但是伍環(huán)物業(yè)公司基于其與前期物業(yè)服務商之間的合同轉(zhuǎn)讓關(guān)系提供物業(yè)服務，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條關(guān)于“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！钡囊?guī)定，伍環(huán)物業(yè)公司與聯(lián)通網(wǎng)絡公司之間具有事實上的物業(yè)服務合同關(guān)系。關(guān)于聯(lián)通網(wǎng)絡公司提出本案所涉物業(yè)服務已超過前期物業(yè)服務期間的問題，由于本案并無證據(jù)證明該小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會已通過適當程序及方式解除或調(diào)整相應物業(yè)服務合同關(guān)系。因而，聯(lián)通網(wǎng)絡公司不認可與伍環(huán)物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務合同關(guān)系，與事實不符、無法律依據(jù)。至于，如果聯(lián)通網(wǎng)絡公司認為需要更換物業(yè)服務商或需要根據(jù)其房屋實際情況調(diào)整物業(yè)服務價格，其可通過業(yè)主委員會或業(yè)主大會按適當程序及方式解決。（二）關(guān)于聯(lián)通網(wǎng)絡公司是否應當承擔相應物業(yè)服務費的問題。聯(lián)通網(wǎng)絡公司的房屋位于所在樓房的五至七層，該房屋位于伍環(huán)物業(yè)公司提供物業(yè)服務的小區(qū)范圍內(nèi)，伍環(huán)物業(yè)公司為該小區(qū)提供了相應物業(yè)服務，聯(lián)通網(wǎng)絡公司作為該小區(qū)業(yè)主之一，應當承擔物業(yè)服務費。聯(lián)通網(wǎng)絡公司提出“小區(qū)系開放小區(qū)，不需要物業(yè)服務”以及“聯(lián)通網(wǎng)絡公司的房屋位于五至七層，已實現(xiàn)封閉管理，不需要其他物業(yè)服務”的抗辯理由，與客觀事實不符，無法律依據(jù)，不能成立。同時，根據(jù)聯(lián)通網(wǎng)絡公司提供的出庭證人，即聯(lián)通網(wǎng)絡公司的保潔員關(guān)于其“處理垃圾是將垃圾放于一樓”的證言，也可印證聯(lián)通網(wǎng)絡公司房屋的使用及管理依賴于小區(qū)的整體物業(yè)服務，且已實際接受相應物業(yè)服務，聯(lián)通網(wǎng)絡公司關(guān)于“伍環(huán)物業(yè)公司未提供物業(yè)服務”的主張，與事實不符。（三）關(guān)于聯(lián)通網(wǎng)絡公司上訴提出的其他問題。在本案中，對人民法院在其他案件中作出的已生效判決認定的事實，由于當事人未能提供相反證據(jù)予以否定，一審將其與本案相關(guān)部分作為本案事實予以認定，并作出“伍環(huán)物業(yè)公司承接前期物業(yè)服務商的合同權(quán)利義務”之認定，并無不當。由于本案事實清楚，法律關(guān)系并不復雜，一審適用簡易程序?qū)徖肀景?，并無不當。聯(lián)通網(wǎng)絡公司在一審中提交的證據(jù)，除前述證人證言外，其他證據(jù)主要證明聯(lián)通網(wǎng)絡公司使用特定電梯的相關(guān)問題，并不能證明本案當事人之間是否存在物業(yè)服務合同關(guān)系，一審對該部分證據(jù)不予采信并無不當。因而，聯(lián)通網(wǎng)絡公司關(guān)于“一審法院適用簡易程序不當”、“采用其他判決認定本案事實不當”、“對聯(lián)通網(wǎng)絡公司提交證據(jù)不予采信不當”的上訴理由，均不能成立。二審據(jù)此判決：駁回上訴，維持原判。

四、裁判要點

1、關(guān)于本案前期物業(yè)管理問題。對前期物業(yè)管理問題，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條已作出規(guī)定：“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！币蚨?lián)通網(wǎng)絡公司不認可其與伍環(huán)物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務合同關(guān)系，與事實不符、無法律依據(jù)。至于，如果聯(lián)通網(wǎng)絡公司認為需要更換物業(yè)服務商或需要根據(jù)其房屋實際情況調(diào)整物業(yè)服務價格，其可通過業(yè)主委員會或業(yè)主大會按適當程序及方式解決。

2、關(guān)于聯(lián)通網(wǎng)絡公司是否應當承擔相應物業(yè)服務費的問題。聯(lián)通網(wǎng)絡公司的房屋位于所在樓房的五至七層，該房屋位于伍環(huán)物業(yè)公司提供物業(yè)服務的小區(qū)范圍內(nèi)，伍環(huán)物業(yè)公司為該小區(qū)提供了相應物業(yè)服務，聯(lián)通網(wǎng)絡公司作為該小區(qū)業(yè)主之一，應當承擔物業(yè)服務費。雖然，“聯(lián)通網(wǎng)絡公司的房屋位于五至七層，已實現(xiàn)封閉管理”的事實存在，但是此并未改變聯(lián)通網(wǎng)絡公司的房屋需依賴于小區(qū)相應物業(yè)服務的客觀事實。因而聯(lián)通網(wǎng)絡公司提出的“小區(qū)系開放小區(qū)，不需要物業(yè)服務”以及“聯(lián)通網(wǎng)絡公司的房屋位于五至七層、實現(xiàn)封閉管理，不需要其他物業(yè)服務”的抗辯理由，與客觀事實不符，無法律依據(jù)，不能成立。

五、裁判索引

一審：貴州省銅仁市碧江區(qū)人民法院(2017)黔0602民初1681號民事判決；

二審：貴州省銅仁市中級人民法院(2017)黔06民終1641號民事判決。