房?jī)r(jià)從2000年為了拉動(dòng)國(guó)民內(nèi)需起漲以來(lái)，高居不下。不論是在北上廣深還是在四五線小城，洋灰水泥的格子鋪，成了很多人奮斗一生的目標(biāo)，甚至在某些地區(qū)被列入“一動(dòng)一不動(dòng)”的彩禮標(biāo)配，影響了很多人的婚姻。但事實(shí)是，如果能在村里有套房有宅基地會(huì)越來(lái)越變成一件奢侈的事情，特別是對(duì)于城鎮(zhèn)戶(hù)口的居民來(lái)說(shuō)。

案例點(diǎn)擊：

甲與老伴乙是北京市居民，于2008年2月向某區(qū)某鎮(zhèn)陳各莊村村民丙購(gòu)買(mǎi)一處老宅基地房屋（該村25號(hào)），該平房面積約300平米，房款約定為5000元。此后甲與乙正式入住該房屋，一直至今。

2011年1月15日，甲突然接到當(dāng)?shù)胤ㄔ核蛠?lái)的一張起訴狀和傳票，打破了甲平靜安寧的生活。原來(lái)丙起訴甲，要求確認(rèn)雙方當(dāng)初的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，并要求甲將該房屋院落還給丙。

甲對(duì)此不能接受，無(wú)法容忍丙反悔和忘義。但是她從電視節(jié)目中也聽(tīng)說(shuō)過(guò)類(lèi)似的案例，法院確實(shí)不認(rèn)可這種買(mǎi)賣(mài)行為。

判決結(jié)果：

一、原告與被告于2008年2月簽訂的買(mǎi)賣(mài)坐落于北京市某區(qū)某鎮(zhèn)某村房屋的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)無(wú)效合同；

二、涉案房屋及院落仍由被告甲與乙占有使用，至2016年5月1日前，如國(guó)家不張貼拆遷公告，原告于2016年6月30日前給付被告房屋折價(jià)款40萬(wàn)元，被告于2016年7月30日前將該院落中的房屋及附屬物返還給原告，如有損毀，被告承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

三、如果2016年5月1日前張貼拆遷公告，上述房屋及相關(guān)院落土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、房屋重置成新價(jià)之和的30%歸原告所有，其余房屋拆遷利益歸被告所有。

四、案件受理費(fèi)88元由原告負(fù)擔(dān)（已繳納）

案例分析：

1、判決買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)為無(wú)效合同的根據(jù)是2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。引導(dǎo)新辦鄉(xiāng)村工業(yè)向建制鎮(zhèn)和規(guī)劃確定的小城鎮(zhèn)集中。在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)?！?/p>

2、判決結(jié)果中“二、三”的根據(jù)是：在合同確認(rèn)無(wú)效后，出賣(mài)人與買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)各自返還原物。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，房屋等地上建筑物與土地使用權(quán)是不可分割的，即“房地一體主義”買(mǎi)受人如返還宅基地使用權(quán)勢(shì)必將房屋一并返還。對(duì)于出賣(mài)人的返還，根據(jù)《合同法》第五十五條出賣(mài)人與買(mǎi)受人承擔(dān)均等的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，過(guò)失相抵。但出賣(mài)人僅返還原購(gòu)房款在因征收行為享受的巨額補(bǔ)償金面前顯失公平，因此出賣(mài)人應(yīng)依據(jù)合同公平原則向買(mǎi)受人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償責(zé)任，將因政府拆遷應(yīng)得補(bǔ)償金之50%補(bǔ)償給買(mǎi)受人。該說(shuō)用“各打五十大板”的方法實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事雙方的利益平衡，具有一定的社會(huì)可接受性。

相關(guān)法條：

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第7部分第一款明確規(guī)定：“人民法院處理公民之間宅基地使用權(quán)的案件，應(yīng)根據(jù)土地歸國(guó)家或集體所有，一律不準(zhǔn)出租、轉(zhuǎn)讓和買(mǎi)賣(mài)的原則，參照解放以來(lái)宅基地的演變和現(xiàn)實(shí)使用情況，照顧群眾生活的實(shí)際需要，依法保護(hù)國(guó)家、集體和個(gè)人的權(quán)益。”

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第7部分第六十四條中有關(guān)“公民在城鎮(zhèn)依法買(mǎi)賣(mài)房屋”的表述更不是特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的房屋買(mǎi)賣(mài)情形。

《土地管理法》

第八條城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第六十二條農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

Grace有話(huà)說(shuō):

在我個(gè)人看來(lái)，實(shí)際的操作中，嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。“房地一體主義”是我國(guó)現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則，在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，禁止單獨(dú)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥亩狗课莸霓D(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國(guó)家或所有人控制對(duì)宅基地的使用權(quán)，但實(shí)際上卻損害了村民對(duì)自己房屋的所有權(quán)的完全行使?；蛟S應(yīng)該嘗試針對(duì)這種情況，讓合同“有條件”地生效。

法官在判案的時(shí)候大致會(huì)有以下兩種情況：

第一種可能會(huì)本著遵守法條的原則直接判買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，符合了合同無(wú)效滿(mǎn)足“標(biāo)的違法”這一要件并且主體不適格，這種情況對(duì)城鎮(zhèn)戶(hù)口的居民來(lái)說(shuō)無(wú)疑是十分不公平的。

還有另一種情況就是不直接判處合同無(wú)效，但根據(jù)房地一體主義，宅基地與房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移需要有“合同+登記”，但城鎮(zhèn)戶(hù)口居民不具備登記的合法資格，所以出賣(mài)人與買(mǎi)受人無(wú)法正常完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者陪償損失等違約責(zé)任。出賣(mài)人需要承擔(dān)一定的違約責(zé)任，買(mǎi)受人也應(yīng)享有債務(wù)正確履行帶來(lái)的“履行利益”，雙方過(guò)失相抵，因而有了上文案例中“二、三”判決。

但總體來(lái)說(shuō)，對(duì)城鎮(zhèn)戶(hù)口在村里買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)還是很不利的，所以“無(wú)限風(fēng)光雖好，歸園仍需謹(jǐn)慎”！