01
今天某理財(cái)論壇有人發(fā)帖說(shuō)，“老公又要投資買(mǎi)房，我如何說(shuō)服他放棄？原因是老公上次很明智在大漲之前給家里換了一套房子，一年時(shí)間房?jī)r(jià)就翻了一番?！?/p>
這個(gè)財(cái)富效應(yīng)帶來(lái)的結(jié)果，就是他老公認(rèn)為如果有錢(qián)再投資一套房子，可能還會(huì)有這樣的效果。
在中國(guó)，確實(shí)房產(chǎn)有十年多的黃金期，太多購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的神話(huà)使大家一有錢(qián)想到的投資，就是買(mǎi)房子，好像只漲不跌，而且漲的還很多。
可是最近兩個(gè)熱帖打破了這個(gè)神話(huà)。（《就算老公一毛錢(qián)股份都沒(méi)有拿到，在我心里，他依然是最牛逼的創(chuàng)業(yè)者》與《背負(fù)高房貸，中年失業(yè)，這個(gè)深圳男子的財(cái)務(wù)悲劇為何引發(fā)熱議？”》），兩個(gè)家庭都因?yàn)橘I(mǎi)房子，背負(fù)過(guò)高負(fù)債，當(dāng)家庭唯一經(jīng)濟(jì)來(lái)源男主人出現(xiàn)職業(yè)危機(jī)時(shí)，家庭出現(xiàn)嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī)，而且深圳男子買(mǎi)的房子不但沒(méi)有上漲，而且如果要出售，還是下跌了50萬(wàn)。
因此，未來(lái)的房產(chǎn)走勢(shì)我們無(wú)法判斷，但是大多數(shù)人的共識(shí)應(yīng)該是不會(huì)像過(guò)去那樣漲勢(shì)了。即使未來(lái)房子還會(huì)上漲，投資房產(chǎn)也應(yīng)該有正確的姿勢(shì)。
02
投資房產(chǎn)應(yīng)該按照以下步驟全面分析、計(jì)算、思考后才能夠進(jìn)行投資。
（1）投資房產(chǎn)，先評(píng)估家庭財(cái)務(wù)狀況。
首先，要有足夠的首付，這筆資金應(yīng)該扣除3-6個(gè)月的家庭備用金，以家庭出現(xiàn)緊急情況使用。
比如300萬(wàn)左右的房產(chǎn)，首付大約需要100萬(wàn)，還要留出6個(gè)月左右的備用金大約6萬(wàn)左右，如果有貸款，還需增加相應(yīng)備用金。
千萬(wàn)不要借錢(qián)付首付，深圳男子就是借錢(qián)付首付，而且還沒(méi)有留出家庭備用金，在被辭職后陷入財(cái)務(wù)困境的。
其次，估計(jì)貸款后的每月還款額。
比如根據(jù)上述案例，貸款大約200左右，貸款30年，等額本息每月還款額為10614.53元。如果是等額本金，第一年第一個(gè)月還款額為13722.22元。
等額本息，就是每個(gè)月還款的“本+息”之和始終保持不變。而等額本金，就是每月的還款總額里，本金部分始終保持不變，利息另算。
如果資金比較緊張，選擇等額本息，貸款時(shí)還款壓力小一些。如果還款壓力較小，而且想提前還款，選擇等額本金，貸款初期還款壓力較大，隨著年數(shù)增加，還款額逐年遞減。
這里至少要計(jì)算2個(gè)指標(biāo)。
指標(biāo)1：負(fù)債收入比例=家庭債務(wù)支出/當(dāng)月收入
一般來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)指標(biāo)的判斷標(biāo)準(zhǔn)為，如果超過(guò)了40%，說(shuō)明負(fù)債比例過(guò)高，說(shuō)明超過(guò)承受能力。我認(rèn)為極限不應(yīng)超過(guò)60%。
根據(jù)上述案例，家庭當(dāng)月收入應(yīng)該在26000元以上，比較安全。至少也要在18000元左右，低于就不夠安全了。
如果過(guò)高，一是由于資金緊張，可能會(huì)導(dǎo)致家庭生活質(zhì)量有所下降，因?yàn)榇蟛糠质杖攵荚趦斶€債務(wù)。二是一旦家庭出現(xiàn)緊急情況，容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。
指標(biāo)2：盈余比率=（當(dāng)月收入－當(dāng)月支出）/當(dāng)月總收入（稅后）
盈余比例越高越好。盈余比率反映了控制家庭開(kāi)支和能夠增加凈資產(chǎn)的能力。數(shù)值越大說(shuō)明你的家庭財(cái)務(wù)狀況越好。
當(dāng)你的負(fù)債收入比例過(guò)高的時(shí)候，盈余比例一定很低。如果說(shuō)基本沒(méi)有什么盈余，這就很危險(xiǎn)了，這種情況就是家庭財(cái)務(wù)狀況不能出現(xiàn)一點(diǎn)緊急狀況，否則也是會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的情況。
以某個(gè)家庭買(mǎi)房子投資為例，2015年家庭中負(fù)債收入比為67%，這項(xiàng)比例超過(guò)40%，過(guò)高。原因就是在年初買(mǎi)完房子后，貸款金額比較大，每月還款壓力驟熱增加。而家庭盈余比例為25.5%，比例不高，也是由于負(fù)債比率過(guò)高造成的結(jié)余率不高，我認(rèn)為在盈余比例50%以上會(huì)比較好。至少不能低于30%左右。
（2）評(píng)估投資房產(chǎn)的收益情況
滿(mǎn)足了投資房產(chǎn)的資金情況，還需要根據(jù)目前的情況，預(yù)估一下投資房產(chǎn)的可能收益情況。
?如果有理財(cái)能力，可以比較一下，哪一個(gè)收益更高一些，進(jìn)行選擇。當(dāng)然家庭沒(méi)有任何理財(cái)行為，如果有比較好的房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，也是不錯(cuò)的選擇。
（3）要站在投資角度考慮購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)
房產(chǎn)投資和其他投資不一樣，一個(gè)是需要較多資金，承擔(dān)一定的債務(wù)，而且不容易馬上變現(xiàn)，所以投資需要謹(jǐn)慎、而且很考驗(yàn)人的投資眼光。
投資房產(chǎn)一定不能站在自己自主角度來(lái)考慮購(gòu)買(mǎi)，而是要站在投資的角度。
比如投資房產(chǎn)如果是通過(guò)出租和房?jī)r(jià)上漲兩個(gè)途徑獲得收益，就要考慮在市中心，比較容易出租，房子不要太大，未來(lái)容易出售等因素。如果購(gòu)買(mǎi)別墅可能就不合適。另外還需考慮是買(mǎi)一手房還是二手房等問(wèn)題。
總之，投資房產(chǎn)要有正確的投資姿勢(shì)。需要全面評(píng)估后才能做出決策。
