在北京生活了11年，一次次錯(cuò)過買房的最佳時(shí)機(jī)，但在現(xiàn)實(shí)條件的逼迫下似乎又不得不買房，最近消停了一段時(shí)間的購房欲望又開始滋長(zhǎng)起來。鏈家上到處看看看，也驚訝于首付的數(shù)字，基本都大于50%了，各種貸款政策也還是關(guān)注起來。今天正好聽到關(guān)于等額本金和等額本息的還款方式，特意收集了多方資料，匯總?cè)缦拢?/p>
1.本息？本金？傻傻分不清楚
銀行貸款買房利息的計(jì)算取首先決于個(gè)人購房貸款還款方式的不同：等額本息和等額本金，兩種還款方式一字之差，但是卻有著很大不同。那么問題來了，怎么選擇還款方式才最實(shí)惠呢？
等額本息：每月的還款數(shù)額一致。一部分拿去還利息，一部分拿去還本金。
等額本金：每月需要還的本金一樣，由于本金的逐漸減少，利息也會(huì)逐漸減少。
對(duì)于購房者來說，兩種方式的不同會(huì)產(chǎn)生非常不一樣的結(jié)果。等額本金還款，可以迅速降低還款壓力，減少購房者花在利息上的錢，但是前期的還款非常痛苦，而更多人選擇等額本息。
如果貸款一百萬買房，然后計(jì)劃20年還清，兩者還款上有什么區(qū)別呢？我們先來看一張圖：
圖上紅色的部分是還款的利息，藍(lán)色的部分是還款的本金。在等額本息還款的方式下，隨著貸款剩余的本金的逐漸減少，利息的比例逐漸減少。而等額本金還款的方式里面，每月還款的本金數(shù)目一直不變，但是利息逐漸變少，每月還款的數(shù)額就越來越少。
2“磚家”挖坑，你被這3句話忽悠嗎？
就貸款這件事，長(zhǎng)期存在了三個(gè)錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
錯(cuò)誤觀點(diǎn)一：等額本息是銀行想賺更多的錢。
主流的還款方式有等額本息和等額本金，這個(gè)大家早就清楚了，差距在于，等額本息付出的利息成本要比等額本金多。
以200萬房貸為例，我們用房貸計(jì)算器算了一下
等額本金利息如下：
等額本息利息如下：
如果你30年按部就班還完，等額本息的確要比等額本金多還34.7萬的利息。那么以此為標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定等額本息不劃算是對(duì)的嗎？
當(dāng)然不是。等額本息的利息之所以比等額本金要多，是因?yàn)槌跗诘阮~本息還款法中的本金還得較少，剩余本金多了，利息自然就多了。
在兩種還款法中，銀行只做了一件事，那就是按照你欠銀行的錢，計(jì)算你當(dāng)月應(yīng)該還的利息，僅此而已。在這一點(diǎn)上，等額本息和等額本金的計(jì)算方式完全一樣，沒有半點(diǎn)區(qū)別。
錯(cuò)誤觀點(diǎn)二：提前還款有最佳還款時(shí)間點(diǎn)
有很多種算法，最后得出的結(jié)論有7年的，8年的，還有10年的。
融360房貸君想說的是，從純財(cái)務(wù)的角度來說，以上全錯(cuò)！提前還款根本就沒有所謂的最佳還款時(shí)間點(diǎn)。
下面這個(gè)例子會(huì)告訴你為什么。
假設(shè)我們選擇在10年后提前還款，那么在這兩種還款方式付出的錢數(shù)分別為：
等額本金：已還本息和（本金 666667.2元+利息817960.91元）+剩余本金（1333332.8元）一次性還清= 2817960.91元。
等額本息：已還本息和（本金378103.91元+利息895582.09元）+剩余本金（1621896.09元）一次性還清= 2895582.09元。
也就是說，等額本息在10年后提前還款，要多付利息77621.18元。看上去是不是感覺虧了？
其實(shí)到這里還沒結(jié)束，你應(yīng)該再計(jì)算一點(diǎn)，等額本金在這10年間的本金要多還288563.29元，這筆錢如果放在銀行，是會(huì)產(chǎn)生利息的。如果你稍加計(jì)算，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它在這十年10間累計(jì)產(chǎn)生的利息和等額本息在這10年前多掏的利息77621.18元非常接近。
經(jīng)過上面的計(jì)算，你會(huì)發(fā)現(xiàn)：等額本息和等額本金所付出的代價(jià)是完全一樣的。
錯(cuò)誤觀點(diǎn)三：等額本息更適合提前還款
由于等額本息產(chǎn)生的利息較多，而掙到錢的時(shí)候就著急把貸款還了，多省點(diǎn)利息。
這種觀點(diǎn)實(shí)際上也是錯(cuò)的，為什么這么說呢？
我們就以2016年買房為例，去年很多人還能拿到85折的折扣，算下來利率只有4.1%左右。假設(shè)你手中的錢正好可以提前還款，那么你有兩種選擇：
一、你繼續(xù)欠銀行的錢，繼續(xù)按期付利息，然后拿這筆錢去尋找回報(bào)率更高的項(xiàng)目。比4.1%更高的不少見吧？這樣你投資回報(bào)肯定要比付給銀行的利息要多。在這種情況下，你應(yīng)該希望你永遠(yuǎn)欠銀行的錢，永遠(yuǎn)不還最好，因?yàn)檫@等于你用銀行的錢為你自己創(chuàng)收，而且這套房子還是你的。
換個(gè)思維，假設(shè)你有一套房抵押給銀行，借到1000萬，利息是4.1%，你再用這筆錢以5.1%的利息投出去，那么你每年什么都不干就可以坐收10萬元。
二、一次性全部還清，你的存款為0，然后你再繼續(xù)一點(diǎn)一點(diǎn)攢錢，再投資。這就跟房子沒有任何關(guān)系了。
由于等額本息攤平了你的還款壓力，是否提前還款的最大差距在于，屬于銀行的本金到底掌握在誰的手里。
假如掌握在你的手里，不去還給銀行，那么你欠銀行的債務(wù)完全可以用再投資產(chǎn)生的收益抹平，甚至還能多賺點(diǎn)。這就是“借雞下蛋”，用銀行的錢賺錢。假如你提前還款，本金還給銀行，你就只能用接下來你自己的存款去賺錢，哪個(gè)更劃算，一目了然。
歸根結(jié)底，流動(dòng)性是有機(jī)會(huì)成本的，你要選擇提前還貸，喪失了流動(dòng)資金，接下來如果有更好的選擇，你也只能干看著；如果不提前還貸，手中有糧就能有更多選擇，說不定還能在關(guān)鍵時(shí)候讓你減少損失。
比如你把錢都還給銀行了，這個(gè)時(shí)候你因?yàn)槟撤N原因急需大筆資金，那你只能賣房了，一旦買家知道你的底牌就能殺你的價(jià)，這個(gè)時(shí)候你能賣300萬的房子，說不定只能賣250萬。這個(gè)時(shí)候如果你有流動(dòng)資金，就能避免這種尷尬。
3.孰優(yōu)孰劣？用過才知道！
等額本息適合的人群：等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計(jì)劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會(huì)增加，生活水平自然會(huì)上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會(huì)非常大。
等額本金適合的人群：等額本金法因?yàn)樵谇捌诘倪€款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大一點(diǎn)的人也比較適合這種方式，因?yàn)殡S著年齡增大或退休，收入可能會(huì)減少。
實(shí)質(zhì)上，等額本金法與等額本息法并沒有很大的優(yōu)劣之分，大部分是根據(jù)每個(gè)人的現(xiàn)狀和需求而定的。等額本息利于記憶、規(guī)劃、方便還款。事實(shí)上絕大多數(shù)人都寧愿選擇“等額還款方式”，因?yàn)檫@種方式月還款額固定還款壓力均衡，與等額本金法差別也不是非常的大，況且隨著時(shí)間的增長(zhǎng)，會(huì)使資金的使用價(jià)值產(chǎn)生了不同。
當(dāng)然，也有許多人經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕，想使自己以后的生活更加輕松及節(jié)約成本，會(huì)選擇等額本金法。簡(jiǎn)單來說選擇哪種還款方式，需根據(jù)每個(gè)人的現(xiàn)狀和對(duì)未來的規(guī)劃而定，不要一味的相信別人的話。
