上海市第一中級人民法院

民

事 判 決 書

（2015）滬一中民二（民）終字第1506號

上訴人（原審原告）張蓓。

委托代理人胡守純，上海深度律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）劉江平。

委托代理人蔣照軍，上海君拓律師事務(wù)所律師。

委托代理人俞敏，上海君拓律師事務(wù)所律師。

上訴人張蓓因房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市松江區(qū)人民法院（2015）松民三（民）初字第66號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年6月2日受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審認(rèn)定，位于上海市松江區(qū)＊＊路＊＊＊弄＊＊＊號1-3層的房屋登記的權(quán)利人為劉江平。2014年7月25日，經(jīng)浙江省玉環(huán)縣公證處公證，劉江平、潘＊＊委托林＊＊代為簽訂房地產(chǎn)買賣合同、收取購房定金等出售系爭房屋的事宜。

2014年12月18日，張蓓與劉江平的委托代理人林＊＊簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定：張蓓購買劉江平位于上海市松江區(qū)＊＊路＊＊＊弄＊＊＊號1-3層的房屋，房屋總價人民幣510萬元；劉江平保證已如實(shí)陳述房屋權(quán)屬狀況、設(shè)備、裝飾情況和相關(guān)關(guān)系，張蓓對房屋具體狀況充分了解，自愿買受該房地產(chǎn)；張蓓未按本合同付款協(xié)議期限付款的，應(yīng)支付劉江平違約金，違約金按逾期未付款日萬分之五計算，違約金自應(yīng)付款之第二日起算至實(shí)際付款之日止，逾期超過15天后仍未付款的，除支付15日違約金外，劉江平有權(quán)單方解除合同；劉江平單方解除合同的，應(yīng)按書面通知張蓓，張蓓承擔(dān)總價款的20%賠償金，劉江平可從張蓓已付款中扣除相對于違約金和賠償金部分的價款，余款返還張蓓；劉江平未按本合同約定的期限將房屋交付給張蓓，應(yīng)當(dāng)向張蓓支付違約金，違約金按已付款日萬分之五計算，違約金自應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止，逾期超過15天后仍未交付的，除支付15日違約金外，張蓓有權(quán)單方解除合同；張蓓單方解除合同的，應(yīng)按書面通知劉江平，劉江平承擔(dān)總價款的20%賠償金。該合同補(bǔ)充條款約定：劉江平應(yīng)于2014年12月31日前與抵押權(quán)人申請預(yù)約還貸，并將抵押人確定的還貸日期通知張蓓，雙方應(yīng)于還貸日同時前往辦理還款手續(xù)；雙方于2014年12月31日前至中介方以本合同約定的交易條件補(bǔ)簽網(wǎng)絡(luò)備案版的買賣合同；關(guān)于張蓓貸款的特別約定，張蓓于付清第三筆房款之日起10內(nèi)，備齊貸款資料辦理銀行貸款手續(xù)，若自張蓓申請貸款起滿45個工作日，張蓓的購房貸款仍不足本合同約定的額度，則應(yīng)與劉江平至房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)前，現(xiàn)金補(bǔ)足不足部分。該合同附件三付款協(xié)議約定：張蓓于簽約時支付房款10萬元，于簽訂網(wǎng)絡(luò)版買賣合同后并于2014年12月31日前支付房款112萬元，于2015年3月31日前支付房款235萬元，上述款項(xiàng)用于提前歸還劉江平尚欠抵押權(quán)人的貸款及注銷抵押權(quán)人對房屋上設(shè)有的抵押權(quán)；張蓓以購房貸款的形式向劉江平支付房款150萬元，該款由貸款銀行轉(zhuǎn)入劉江平賬戶；雙方辦妥房地產(chǎn)交接手續(xù)當(dāng)日，支付3萬元。合同另對其他事宜作出約定。

同日，張蓓與劉江平的委托代理人林＊＊又簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》一份，約定，雙方簽訂的買賣合同約定的成交價為510萬元，現(xiàn)張蓓同意就裝潢、廚衛(wèi)設(shè)施等另行補(bǔ)償劉江平38萬元，于雙方簽訂網(wǎng)絡(luò)版買賣合同后于2014年12月31日前支付劉江平。

上述協(xié)議簽訂后，林＊＊代劉江平收到張蓓房款10萬元。

2014年12月30日，張蓓訴至原審法院，請求判令：1、解除張蓓與劉江平簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)償協(xié)議》；2、劉江平向張蓓返還房款10萬元及利息（自2014年12月19日開始計算至判決生效之日止，按照同期銀行貸款利息計算）；3、劉江平向張蓓支付違約金10萬元。劉江平不同意張蓓的訴訟請求。

原審另查明，系爭房屋登記的抵押權(quán)人為中國建設(shè)銀行股份有限公司上海市分行，登記的債權(quán)數(shù)額為352萬元。后因涉中國建設(shè)銀行股份有限公司上海市分行起訴劉江平等金融借款糾紛，系爭房屋于2014年6月19日被上海市黃浦區(qū)人民法院財產(chǎn)保全裁定查封。同月30日，系爭房屋被查封。同年12月29日，上海市黃浦區(qū)人民法院裁定解除對系爭房屋的查封。次日，系爭房屋的解除查封裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)上海市松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心。

原審?fù)徶?，張蓓還提供其與林＊＊的短信記錄，張蓓認(rèn)為從短信情況看2014年12月26日前，林＊＊并沒有告知張蓓房屋被查封，直到次日下午張蓓通過查詢確認(rèn)房屋有查封，立即打電話給中介，林＊＊以短信的方式承認(rèn)房屋有這個查封的情況。直到同月31日，林＊＊發(fā)短信才說房屋解封了，從而證明林＊＊的陳述不可信。劉江平對上述短信真實(shí)性難以確定，同時認(rèn)為上述短信反而可以證明林＊＊不知情查封情況，與張蓓主張沒有關(guān)聯(lián)。

原審認(rèn)為，張蓓與劉江平之間就買賣系爭房屋而簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)償協(xié)議系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。

從履行情況看，張蓓在支付了10萬元房款后發(fā)現(xiàn)系爭房屋被查封而主張合同解除。一則，張蓓與劉江平在簽訂房屋買賣合同時，劉江平負(fù)有如實(shí)告知張蓓系爭房屋權(quán)利限制的相關(guān)義務(wù)，而張蓓亦應(yīng)在簽約前通過一定方式了解房屋狀況，繼而審慎訂約，故導(dǎo)致當(dāng)時雙方因查封而涉訴，雙方均有責(zé)任。二則，在張蓓于2014年12月27日發(fā)現(xiàn)涉案房屋被查封后，劉江平于同月30日即采取一定措施，解除了系爭房屋的查封，并在次日告知了張蓓；而張蓓不僅未給予劉江平合理期限消除查封、反而徑直于房屋解封當(dāng)日訴至法院。因此，張蓓以系爭房屋被查封而無法繼續(xù)履行為由要求解除合同，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。三則，系爭房屋現(xiàn)不存在繼續(xù)履行的障礙，從維護(hù)合同穩(wěn)定性，促使合同有效，鼓勵、促進(jìn)交易的合同法立法目的看，雙方可結(jié)合房屋買賣合同的相關(guān)約定，協(xié)商后續(xù)履行事宜。綜上，張蓓基于系爭房屋被查封而要求解除合同的相關(guān)訴訟請求，不予支持。

原審法院審理后，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條之規(guī)定，于2015年4月29日作出判決：駁回張蓓的訴訟請求。案件受理費(fèi)4，380元，減半收取2，190元，由張蓓負(fù)擔(dān)。

原審法院判決后，上訴人張蓓不服，向本院提起上訴稱：被上訴人在與上訴人就系爭房屋簽訂買賣合同時，故意隱瞞了房屋已被法院查封的事實(shí)。從而導(dǎo)致雙方根本無法按照買賣合同的約定辦理網(wǎng)簽合同。即便是上訴人經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)了查封情況后，被上訴人仍想隱瞞，故被上訴人的行為違背了誠實(shí)信用原則。上訴人據(jù)此起訴要求解除雙方簽訂的買賣合同符合法律規(guī)定，也未給被上訴人帶來任何損失。綜上，要求撤銷原審判決，改判支持上訴人在原審時的全部訴訟請求。

被上訴人劉江平辯稱：雙方簽訂買賣合同后，被上訴人即與建行達(dá)成協(xié)議解除系爭房屋的查封，故買賣合同的履行并不存在任何障礙。上訴人對于系爭房屋的情況是清楚的，雙方在簽訂合同時也約定被上訴人和建行的還款協(xié)議如何履行，上訴人也是共同參與的?，F(xiàn)上訴人反悔不愿意繼續(xù)購房，實(shí)非司法查封所致。原審判決正確，要求維持原判。

經(jīng)本院審理查明，原審法院認(rèn)定事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，對各方當(dāng)事人均具有同等約束力。上訴人與被上訴人就系爭房屋所簽訂的買賣合同及補(bǔ)償協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，亦未違反我國相關(guān)法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，原審法院認(rèn)定上述協(xié)議有效，當(dāng)屬正確。雙方均應(yīng)嚴(yán)格恪守約定，全面履行各自的合同義務(wù)?，F(xiàn)雙方爭議在于上訴人可否以系爭房屋存在司法查封為由，主張解除合同。根據(jù)本案所查明的事實(shí)，雙方于2014年12月18日簽訂買賣合同，上訴人當(dāng)日支付房款10萬元。根據(jù)合同約定，上訴人應(yīng)于2014年12月31日支付房款112萬元及裝修補(bǔ)償款38萬元，雙方并于該日前簽訂網(wǎng)簽合同文本。然上訴人在支付了10萬元房款后，即于2014年12月27日以系爭房屋上存在司法查封為由，主張解除合同。但被上訴人在同月30日即采取了一定措施，將系爭房屋上的司法查封予以解除，并于次日將解除查封的情況告知了上訴人，而上訴人卻已于2014年12月30日向法院提起解除合同之訴。鑒于上訴人系基于系爭房屋被司法查封無法繼續(xù)履行為由，主張解除合同，而上訴人所稱之司法查封實(shí)際已于上訴人提起本案訴訟之日予以解除，該日期亦早于雙方約定的網(wǎng)簽合同日。因此，只要上訴人當(dāng)時愿意履行，雙方按約定日期簽訂網(wǎng)簽合同文本，并繼續(xù)履行買賣合同并無障礙。上訴人以系爭房屋存在司法查封為由，主張合同無法履行的上訴理由，依據(jù)不足，本院不予采信。鑒于被上訴人堅持要求繼續(xù)履行買賣合同，且該合同履行亦無任何障礙，故上訴人起訴要求解除合同，原審對此未予支持，當(dāng)屬正確。綜上，原審法院判決正確，本院予以維持。上訴人的上訴請求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)4，380元，由上訴人張蓓負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　毛　焱

代理審判員　孫　飛

代理審判員　陳蓓蓉

二〇一五年七月二十八日

書　記　員　曹　靖

附：相關(guān)法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條

第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；