你好，歡迎來到香帥的北大金融學課。我是北京大學的徐遠教授，應香帥的邀請，本周我給大家講一個房地產(chǎn)的專題課。

　　昨天，我給你講了剛需買房的事，今天我接著給你講改善買房的事。

　　改善的兩層含義：改善居住條件，改善財務狀況

　　說起改善買房，很多人會簡單地以為，不就是買一個大一點的房子，或者是學區(qū)好一點的房子，改善居住嗎？如果你這么想，就只對了一半。

　　改善買房的事，除了改善居住，更重要的是，改善你的財富狀況。

　　怎么說呢？你看，房地產(chǎn)作為一種非常重要的資產(chǎn)，在家庭財產(chǎn)中占有絕對的比重，這時候，你不僅要考慮它改善居住這個屬性，更應該考慮它改善你家庭財富這個重要的屬性。

　　你看，過去十幾年，但凡買了幾套房子的人，家庭的財產(chǎn)狀況都得到了大幅的改善。

　　現(xiàn)實當中，還有少數(shù)人，只看到買房的負擔，而沒有看到房產(chǎn)的資產(chǎn)價值，那也是不對的。買房早期是有負擔，有首付，有月供的壓力。可是沒過幾年，這個房屋的租金就會超過你的月供，這時候你都不需要額外地付月供了，這個房子就是你純粹的凈資產(chǎn)了。所以，改善買房改善的不僅是居住，更重要的是改善你的財富狀況。

　　好，到現(xiàn)在你已經(jīng)完全理解了改善買房的兩層含義。這個時候，你可能有幾個問題急需回答。

　　第一個問題，現(xiàn)在買改善房晚不晚，還能不能進一步改善財富狀況？

　　第二，買房和其它投資工具比，比如股票、債券、理財，哪個工具更好，更能夠改善財務狀況？

　　第三，決定買的話，這個首付和月供應該如何安排？下面，我就依次給你回答這三個問題。

　　結論一：現(xiàn)在買房不晚，還會進一步改善你的財富狀況

　　我給你三條理由：

　　第一條理由，房價的長期趨勢是上漲的，這是各國的普遍現(xiàn)象。根據(jù)統(tǒng)計，從1946年到2016年這70年間，全球14個主要發(fā)達經(jīng)濟體的房價，累計上漲了90多倍?？鄢飪r水平之后，還漲了4倍多，所以房地產(chǎn)保值增值的屬性是實至名歸的。

　　到這里，你可能會有疑惑，房價上漲了這么多，可是在你的印象里，到處都是泡沫啊，危機啊，那么這個數(shù)字是不是搞錯了呀？其實，不是的，這個數(shù)字沒有錯，但是我們?nèi)祟悓τ诂F(xiàn)象的關注是有選擇性的。

　　我給你舉個例子，很多人都知道，2007年美國的房地產(chǎn)泡沫，可是很少有人知道現(xiàn)在的美國房價已經(jīng)超過2007年的房價高點了。這是為什么呢？是因為泡沫和危機會引起很大的動蕩、很多的關注，媒體都會反復地報道，給大家留下很深刻的印象，這樣大家腦海里就形成了泡沫危機會經(jīng)常發(fā)生的印象。

　　但是現(xiàn)實當中，泡沫和危機是偶爾的，緩慢的上漲才是常態(tài)。由于持續(xù)的時間長，房價上漲得反而已經(jīng)很多了。

　　剛才是第一條理由，房價的長期趨勢是上漲的。

　　第二條理由，就是我國的發(fā)展所處階段還很低，經(jīng)濟增長和房價上漲還有很大的空間。

　　昨天我和你說過，目前我國的收入水平只有美國的1/7，只相當于日本上世紀70年代的水平，或者韓國上世紀80年代的水平，上漲的空間還很大。而且，昨天我已經(jīng)告訴你了，經(jīng)濟增長是房價上漲的根本因素，世界范圍內(nèi)的經(jīng)驗已經(jīng)證明了這一點。

　　我國目前的情況是什么樣的呢？我國目前的情況是，經(jīng)濟增長還在持續(xù)，城市化遠遠沒有完成，人口基數(shù)還很大，老齡化還剛剛開始，那么經(jīng)濟增長紅利、城市化紅利、人口基數(shù)紅利這三大紅利就共同構成了我國房價上漲的堅實的基本面。所以，在可以預見的將來，中國經(jīng)濟的增長潛力仍是支持房價上漲的一個根本因素。

　　第三條理由，就是全球范圍內(nèi)的資產(chǎn)荒。

　　二戰(zhàn)以來，全球經(jīng)歷了長期的經(jīng)濟繁榮和和平穩(wěn)定，在這段時間里，全球積累了大量的財富，這些財富都是要尋找投資渠道的?？墒?，投資的機會就這么多，可買的資產(chǎn)越來越少，怎么辦呢？房地產(chǎn)作為穩(wěn)定的安全資產(chǎn)就越來越受到追捧，資產(chǎn)荒也是支持房地產(chǎn)持續(xù)繁榮的一個根本原因。在未來，只要不發(fā)生大規(guī)模的動亂，大城市的房子作為安全資產(chǎn)，還是還會繼續(xù)受到追捧。

　　好，現(xiàn)在你已經(jīng)明白了，從國際房價上漲的經(jīng)驗，我國的經(jīng)濟發(fā)展階段，和全球范圍內(nèi)的資產(chǎn)荒這三個角度來看，我國的房產(chǎn)依然是可以配置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，仍然可以幫助你改善家庭財富狀況。

　　結論二：改善房回報率高于股票等理財方式

　　那么下一個問題來了，房子能夠改善財務狀況，股權、債券也能改善財務狀況，哪一種投資工具更好呢？這個答案很清楚，房子和股票、債券比，不僅收益率高，而且安全穩(wěn)定，適合長期配置。

　　我們先來看一點數(shù)據(jù)。從2003年開始，到2017年這14年時間里，房價漲了差不多10倍，如果你首付30%，也就是用了3倍多的杠桿的話，房子就漲了30多倍。房子的收益率是遠遠超過股票的，如果你買股票的話，股票的收益率，像上證指數(shù)、深圳指數(shù)、中小板指，它們的收益率大概在5、6倍這個樣子。所以，房子收益率是股票的5倍以上。如果你買了理財產(chǎn)品，或者是債券，它們的收益率就更低了，大概只有1倍。

　　而且更重要的是，房子不僅收益率高，而且安全、穩(wěn)定。你買股票的話，可能買到了騰訊，也可能買到了中石油，它們很多時候是會賠錢的。你可能也聽說了，在我國股票市場，很多散戶其實是不掙錢的。

　　展望未來的話，我國的經(jīng)濟增長和城市化還有很大的空間，只要這個經(jīng)濟持續(xù)增長，房產(chǎn)的投資價值還會持續(xù)顯現(xiàn)。

　　實用方法論：購買改善房，應該如何安排首付和貸款？

　　剛才說了購買改善房的好處。那么已經(jīng)決定買之后，應該怎么買呢？這就有一個合理安排支付，合理安排貸款的問題。

　　這里，有幾個基本的原則是你需要注意的。

　　第一，就是要盡量少付首付，多用貸款。一般情況下，付一個允許范圍內(nèi)的最低首付就可以了，這樣的安排可以減輕你早期的支付壓力，而且還可以幫助你對抗未來的通脹。

　　比如說通脹高的話，10年后付的100萬只相當于現(xiàn)在的50萬，這樣子，你一下子就省了50萬。

　　第二，不僅要多用貸款，而且貸款的期限要盡量長，這樣也是可以幫助你減輕近期的支付壓力，而且可以幫助你對抗通脹。簡單說，就是要把支付盡量往后推遲。

　　第三，貸款的時候要盡量使用公積金貸款。為什么呢？因為公積金貸款的利率低，可以減少你的月供。比如說現(xiàn)在每100萬20年期的貸款，公積金貸款的月供可以少1000多塊。如果你還有住房公積金，一定不要忘了拿出來使用，因為這個公積金不好用，如果你不買房的話就只能躺在賬上，變成了紙面財富。

　　今日概要：

　　1. 改善型住房，不僅僅是改善居住條件，更重要的是改善家庭的財富狀況；

　　2. 綜合考慮我國的經(jīng)濟增長，城市化水平和人口基數(shù)這三大紅利，未來我國的改善型住房還可以繼續(xù)幫助改善我們的財富狀況；

　　3. 房產(chǎn)收益率高，安全，易于投資，是比股票和債券更好的投資工具，適合長期配置；

　　4. 還有一個小提示，你購買改善型住房的時候，一定要盡量使用公積金貸款和長期貸款，減少支付壓力，對抗通貨膨脹。