Lee公子 2017年8月21日 于深圳
之前我總結(jié)了一下如何快速計(jì)算養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本的一個(gè)方法。但是僅僅能夠計(jì)算經(jīng)營(yíng)成本還不夠，因?yàn)橛?jì)算經(jīng)營(yíng)成本其實(shí)根本目的還是為了判斷項(xiàng)目的投資可行性——能不能買地，能不能收購(gòu)，能不能租賃——要解決的是投資決策判斷的問題。
所以，結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步總結(jié)一個(gè)快速判斷養(yǎng)老項(xiàng)目投資可行性的方法出來。
思路：
單床利潤(rùn)反算投資總值。并通過投資上限反算單方全成本。
計(jì)算步驟分成三步：
Step1：?jiǎn)未怖麧?rùn)=單床收入-單床成本
Step2：?jiǎn)未餐顿Y總額=單床利潤(rùn)÷預(yù)期年收益率
Step3：?jiǎn)畏饺杀就度?單床投資總額÷單床面積
下面具體說明一下計(jì)算方法。
Step1：?jiǎn)未怖麧?rùn)=單床收入-單床成本
“單床成本”的計(jì)算方法，詳見本人文章《如何快速估算養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本》。
“單床收入”的計(jì)算方法為：假設(shè)的月收費(fèi)×穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期入住率×收入折扣系數(shù)×12個(gè)月。
說明：
假設(shè)的月收費(fèi)跟項(xiàng)目的定位和城市支付力有關(guān)系。例如，定位為中高端剛需護(hù)理的養(yǎng)老項(xiàng)目，又是在一線城市的項(xiàng)目，則假設(shè)每月收費(fèi)均價(jià)12000元（全收費(fèi)概念，含餐，含護(hù)理費(fèi)）。
穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期入住率，指的是項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期后，穩(wěn)定的入住率的值（不可能是100%），一般是要根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模來做假設(shè)，中小規(guī)模項(xiàng)目，估算樂觀一些的話，可以取值95%；大規(guī)模項(xiàng)目，一般取值90%。
收入折扣系數(shù)，指的是項(xiàng)目在進(jìn)入穩(wěn)定期之前，入住率還比較低，影響了收入，累加起來的收入并不是簡(jiǎn)單等于年收費(fèi)×年數(shù)，而是要更加低一些。至于低多少，并不好細(xì)算，我結(jié)合以前多個(gè)項(xiàng)目測(cè)算的經(jīng)驗(yàn)，取一個(gè)經(jīng)驗(yàn)參數(shù)0.9。
“單床利潤(rùn)”這里是毛利潤(rùn)概念，先不必考慮稅后凈利潤(rùn)。
Step2：?jiǎn)未餐顿Y總額=單床利潤(rùn)÷年投資收益率
說明：
“年投資收益率”，項(xiàng)目每年預(yù)期的投資回報(bào)率。如果項(xiàng)目要求8年回收投資，投資收益率=12.5%，如果是10年回收投資，投資收益率=10%。養(yǎng)老項(xiàng)目按照7~8年收回投資計(jì)算，一般投資收益率取值12%～15%比較理性。
Step3：?jiǎn)畏饺杀就度?單床投資總額÷單床面積
說明：
單床面積，這里指的是護(hù)理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位面積，一般取值范圍是建筑面積25～45平米／床。其中，如果達(dá)到25平米／床，該養(yǎng)老項(xiàng)目中肯定會(huì)出現(xiàn)一房多床的情況，檔次會(huì)比較低端；超過45平米／床，基本上每個(gè)房間只能住一個(gè)人，也是非常浪費(fèi)的。所以一般能夠保證檔次（每個(gè)房間只住1人或2人），又能體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)坪效的單床規(guī)模在35～40平米（此處面積為建筑面積，已經(jīng)包含了配套的分?jǐn)偯娣e）。有些項(xiàng)目是新建項(xiàng)目，就可以用35～40平米的值來代入計(jì)算；有些項(xiàng)目是已經(jīng)設(shè)計(jì)了床位，就要自己計(jì)算出來項(xiàng)目的床均面積。
另外，如果是養(yǎng)老公寓的話，就要用“套均面積”計(jì)算，而不用“床均”概念（養(yǎng)老公寓是以“房間”為盈利單元，養(yǎng)老院是以“床”為盈利單元）。高坪效的套均面積一般在70～75平米之間。
根據(jù)以上三步計(jì)算出的單方全成本投入，就是項(xiàng)目可行性的上限，低于這個(gè)上限，項(xiàng)目就可以拿，高于此上限，項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)角度看就不合理了。
舉個(gè)例子：
一線城市的某養(yǎng)老項(xiàng)目要收購(gòu)，項(xiàng)目有500個(gè)以上的床位，屬于大規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，定位中高端。
首先計(jì)算經(jīng)營(yíng)成本，按照9萬(wàn)元人均年薪（一線城市，且醫(yī)護(hù)專業(yè)人員較多），全員人護(hù)比1：3（屬于中重度護(hù)理等級(jí)），人力成本比例占總經(jīng)營(yíng)成本60%，計(jì)算經(jīng)營(yíng)成本為5萬(wàn)元／年。
第二，計(jì)算單床收入。假設(shè)本項(xiàng)目以中重度護(hù)理型老人為主要對(duì)象，則收費(fèi)均價(jià)1萬(wàn)元／月（一線城市的支付力較高），年收入=1萬(wàn)元×12個(gè)月×穩(wěn)定期入住率90% ×收入折扣系數(shù)0.9=9.72萬(wàn)元。
第三，單床利潤(rùn)=9.72萬(wàn)元-5萬(wàn)元=4.97萬(wàn)元。
第四，單床投資總額=4.97萬(wàn)元÷收益率取值12%=41.4萬(wàn)元。
第五，單方全成本投入=41.4萬(wàn)元÷35平米=1.18萬(wàn)元／平米。
也就是說，項(xiàng)目投資的上限是1.18萬(wàn)元／平米，超過這個(gè)成本，項(xiàng)目就達(dá)不到自己設(shè)定的條件了。
當(dāng)然，通過改變一些參數(shù)，這個(gè)投資上限會(huì)變化，可以明顯看出來一些關(guān)系，比如，投資收益率要求越高（或投資回收年限要求越短），單方投資成本就要求越低；床均面積越小，可接受的單方投資成本就越高。
小結(jié)：
這個(gè)計(jì)算方法是有瑕疵的，但是好處就是支持快速?zèng)Q策，因此有它的適用情境。
這個(gè)計(jì)算方法需要有一定的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目的參數(shù)進(jìn)行判斷和選擇；
提醒一下，在收入方面要保守一些，在成本方面要激進(jìn)一些，因?yàn)轲B(yǎng)老市場(chǎng)收入確實(shí)存在價(jià)格天花板，支付力是有限的，不可能隨意定價(jià)；而很多成本內(nèi)容其實(shí)都沒有估算進(jìn)去，實(shí)際成本會(huì)比原先預(yù)期的高不少。（補(bǔ)充說明一點(diǎn)：如果項(xiàng)目需要考慮物業(yè)的固定資產(chǎn)折舊和攤銷的費(fèi)用，那么可以把人力成本所占比例調(diào)低為40%，把經(jīng)營(yíng)成本增加上去，再進(jìn)行計(jì)算和判斷。）
這個(gè)方法可以在excel中建立一個(gè)計(jì)算的模型，只要輸入?yún)?shù)變量就可以立刻看到結(jié)果，會(huì)更加方便。
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